中新網(wǎng)4月28日電 樓市成交量的上漲如同為低迷已久的樓市注入了一針興奮劑。雖然業(yè)內(nèi)對3月樓市“小陽春”的評斷尚有分歧，但是“回暖”一詞卻早 已徑自在市場上擴散開來。與此同時，樓市狂熱時難入開發(fā)商法眼的“剛需”購房客也隨之走熱，不只是因為中央早已明確表態(tài)樓市調(diào)控的同時還要支持首套購房需 求，更在于當(dāng)前樓市成交量的上升得益于剛需的釋放已漸漸成為各方共識。然而，3月樓市雖然已見一縷春光，但是市場上的重重迷霧并未因此散盡。樓市是否真的 已經(jīng)開始“回暖”？開發(fā)商“以價換量”的策略是否還將延續(xù)？樓市“刺激剛需”還有多少施展空間？房企破產(chǎn)會否出現(xiàn)蔓延之勢？....。。種種縈繞在各方心 頭的疑問尚待解答，也成了4月樓市中熱議之詞。
樓市回暖
樓市價格趨穩(wěn)加之“兩會”后政策的明朗化，越來越多的剛需人群不再持幣觀望。三月“小陽春”，北京、廣州、杭州、天津等城市住宅成交量一掃前兩月頹勢出現(xiàn)環(huán)比大幅攀升。一時間，樓市“回暖”之說充斥市場。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道走訪京城多個樓盤后發(fā)現(xiàn)，一些整體質(zhì)量和周邊配套較好、價格回落也較為明顯的項目當(dāng)前確實吸引了為數(shù)不少的看房人，成交量也因此逐步回升。
不過亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，當(dāng)前的成交量上漲應(yīng)該解讀為“反彈”或者是“復(fù)蘇”，而非“回暖”。因為目前的情況是開發(fā)商“以價換量”，價格下調(diào)后并未出現(xiàn)反彈，但凡價格上調(diào)的項目其銷售量隨即下降，而“回暖”則是在價格反彈后成交量依然不減。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍在 接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時分析說，此次“樓市回暖”僅是成交量回暖，價格并沒有回暖，因為成交量上升很大程度上是開發(fā)商降價促銷換來的，因此，表現(xiàn)出的是 “量增價跌”，而非“量增價增”。與此同時，此番樓市回暖不僅與開發(fā)商大力促銷有關(guān)，還與剛性需求的集中釋放有關(guān)，更與銀行首套房貸利率下調(diào)的優(yōu)惠密不可 分。
開發(fā)商以價換量顯成效 樓市“暖意”尚不足
樓盤降價引剛需釋放 專家：樓市"微回暖"難持續(xù)
以價換量
2011年，樓市在限購背景下表現(xiàn)低迷，成交量驟降所引發(fā)的資金鏈緊張使得許多曾捂盤待售的項目不得不紛紛開盤面市。供應(yīng)量的不斷增加讓市場當(dāng)中可選擇 性隨之加大，入市項目又只得采取不同程度的優(yōu)惠措施爭奪市場，正因為此，價格的大面積下滑也直接促進(jìn)了成交量的不斷回升。3月的樓市“小陽春”，無疑成為 了開發(fā)商“以價換量”所見成效的最好范本。
雖然3月成交量猛漲讓市場給樓市打上了“回暖”的標(biāo)簽，但是業(yè)內(nèi)人士卻指出，春節(jié)后的“小陽春”只是假象。一方面因為二三月份數(shù)據(jù)與去年年底相比仍處于下滑趨勢，另一方面，市場上賣得好的只是部分降價促銷，且因面積較小而總價較低的樓盤。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)滾動開發(fā)的特殊性，使得它不可能像快銷品一樣隨時停止生產(chǎn)，也不可能無限期地捂盤觀望。隨著未來房地產(chǎn)市場的存銷比越來越大，這種 現(xiàn)狀會逼得開發(fā)商不得不繼續(xù)降價促銷以求快速出貨。如此看來，當(dāng)前開發(fā)商的“以價換量”策略，或許還僅僅只是一個開始。
京樓盤繼續(xù)降價“自救”
首套房貸八五折
去年10月開始，建行北京地區(qū)率先上浮了首套房個貸利率后，各大行也悄然跟進(jìn)。今年春節(jié)后，國務(wù)院明確了今年將加大對首套房置業(yè)人群的優(yōu)惠支持力度，各家商業(yè)銀行的首套房個貸利率又逐漸回落至基準(zhǔn)，而近期，各家銀行政策微調(diào)，房貸陸續(xù)出現(xiàn)9折甚至8.5折優(yōu)惠。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然目前房價已經(jīng)出現(xiàn)了明顯回落，但是貸款利率高企在一定程度上會抵消房價下降給購房人帶來的實惠。在目前房價已經(jīng)回落，而且還將進(jìn)一步下探的情況下，如何進(jìn)一步減輕首次購房人群的購房成本，無疑是刺激剛需入市的關(guān)鍵。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道近期在走訪各個樓盤時，諸多樓盤銷售人員都明確表示只要符合銀行要求，當(dāng)前可以拿到低至8.5折的首套房貸款利率優(yōu)惠。不過據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn) 頻道了解，要想拿到這么誘人的折扣，不僅要符合銀行“優(yōu)質(zhì)客戶”的各項要求，在貸款額度上也有不同限制，8.5折聽起來很美，但并非人人可得。
刺激剛需
剛需，雖然群體數(shù)量大、購房欲望強，但是因其購買力有限、選擇區(qū)域局限，一直不被市場人士所看好。然而，當(dāng)“樓市銷量上升得益于剛性需求的持續(xù)釋放”逐 漸成為共識，這也讓許多開發(fā)商不得不對剛需另眼相看，將其視為眾星捧月的“高富帥”。“剛需戶型”也因此成為了開發(fā)商廣告牌上的常見詞。
早在去年底，中央有關(guān)部門曾在不同場合表示，要加大普通商品房供給，支持首套購房需求。但是不可否認(rèn)的是，調(diào)控在一定程度上提高了購房門檻，而加大利息等購房成本也在打擊投資性購房的同時，抑制了剛性需求和部分改善性需求。
近來，銀行首套房貸款利率悄然回歸基準(zhǔn)繼而再現(xiàn)八五折優(yōu)惠，不僅如此，武漢、南昌、鄭州等二三線城市又紛紛上調(diào)住房公積金貸款額度……，種種跡象顯示，樓市“刺激剛需”入市的政策正在全國范圍內(nèi)蔓延。
日前，又有媒體在報道中稱，住建部正 在考慮協(xié)調(diào)、配合相關(guān)部門，將針對居民購買首套住房的優(yōu)惠政策常態(tài)化、制度化，并以此為契機，研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。 雖然住建部相關(guān)人士否認(rèn)了將有新舉措出臺的傳聞，但不斷放寬的金融貨幣政策和各地不斷出新的刺激舉措似乎已經(jīng)給出了一個信號：政策支持首套購房需求的力度 正在逐漸加大。
樓市"刺激剛需"政策全國蔓延
房企爭奪剛需趨于白熱化 “紅五月”再現(xiàn)有點難
房企破產(chǎn)
4月，媒體接二連三曝出房企破產(chǎn)的消息。從杭州金星，到順德廣德業(yè)，再到杭州錦繡天地……，隨著調(diào)控效應(yīng)的不斷顯現(xiàn)，破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)不斷浮出水面。就目前來看，破產(chǎn)的幾乎都是小房企和項目公司。
浙江是本輪調(diào)控的重災(zāi)區(qū)，從個案來分析，這些房企破產(chǎn)和調(diào)控似乎沒有直接相關(guān)性。但在調(diào)控環(huán)境下，即便如綠城中國，都曾岌岌可危，需要變賣項目求得生存，而一無經(jīng)驗、二無實力、三無政策扶持的項目公司，一個項目失敗就意味著公司破產(chǎn)，隨時都可能踩上地雷。
上千家房企已消失 潘石屹二度救綠城
房企融資貸款受阻 二季度末或迎新一輪降價
土地市場“零溢價”成交
與開發(fā)商降價促銷刺激樓市銷量有所回暖相比，一季度的土地市場依然難言復(fù)蘇。無論是地方政府的推地意愿，還是開發(fā)商的拿地意愿，均處于歷史低位。
一季度，全國土地市場呈現(xiàn)明顯供應(yīng)放緩趨勢，全國300個城市的土地供應(yīng)環(huán)比、同比均有下跌。土地成交方面，無論是價格還是數(shù)量同比均有所下降。土地市場依然持續(xù)呈現(xiàn)疲態(tài)，一二線主要城市土地市場依然處于“零溢價”時代，溢價率維持在近年最低水平。
“零溢價”成交在一二線主要城市多次出現(xiàn)。今年一季度，北京出讓的45宗土地全部零溢價率成交，為7年來首次。3月有住宅用地成交的城市中成都、武漢平 均溢價率分別為7%和4%，其他城市溢價率均接近零。一路走低的溢價率，體現(xiàn)出土地市場的冷清現(xiàn)狀，供應(yīng)乏力、成交低迷，在樓市迎來“小陽春”的同時，一 季度重點城市土地市場整體迎來“倒春寒”。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，短暫的成交回暖并不能在根本上解決開發(fā)商資金緊張的問題，如果持續(xù)一段時間的成交回暖，開發(fā)商或回歸土地市場積極拿地。另外，對后市所面臨的不確定性也是開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎的原因之一。
