3月以價換量成為主流，市場成交放量，“小陽春”再現(xiàn)，4-5月將迎來樓市傳統(tǒng)旺季，開發(fā)商推盤熱情高漲。業(yè)內(nèi)人士指出，雖成交量大幅回升，但并非市場回暖信號，以價換量市場或?qū)⒊掷m(xù)到6月。sf
成交量 3月成交面積翻倍增長sf
樓市近期似乎步入上升通道，相對1月份的冷清和2月份的陰霾，3月份已然出現(xiàn)暖意。sf
搜房數(shù)據(jù)顯示，3月成交面積達79.9萬平方米，環(huán)比增98.26%。而1月、2月總計成交面積61.6萬平方米，不足3月單月成交的80%。sf
樓市迎來難得的“小陽春”主要是受到了貨幣政策和開發(fā)商降價促銷雙重刺激所致。搜房分析師湯正魏認為，首套房貸利率優(yōu)惠恢復(fù)，對購房者來說降低了成本，減輕了債務(wù)壓力。sf
另外，限購的執(zhí)行使大量項目長期滯銷，自去年末一批項目開始大手筆降價促銷，帶動成交上揚，如今以價換量風(fēng)潮蔓延，優(yōu)惠廣度及力度有過之而無不及，促使大量剛需購房者入市。湯正魏指出，如優(yōu)惠風(fēng)持續(xù)下去，打折面進一步擴大，4月的成交量將有望進一步提升。sf
機構(gòu)看市 斷言回暖為時尚早sf
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，3月成交量確實有放量，但并不意味著市場就此回暖，后市如何仍存變數(shù)。從一季度的數(shù)據(jù)可以看出，上海商品住宅市場成交面積141.5萬平方米，環(huán)比萎縮7.4%，同比跌幅也高達13.7%。成交量整體低迷的情況仍難改變。另一方面，樓市庫存量仍處于高位。因此斷言回暖，為時尚早。sf
張宏偉表示，3月CPI同比漲3.6%，樓市仍然在執(zhí)行限購、限貸差別化政策，但針對自住需求的政策“微調(diào)”疊加效應(yīng)將繼續(xù)發(fā)揮作用，以鼓勵以剛需購房者入市。樓市成交量保持相對穩(wěn)定的局面，有利于維護房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展。sf
庫存 商品住宅存量達926萬平方米sf
隨著以價換量的蔓延，成交量得以大幅回升，開發(fā)商的推盤熱情也逐漸回暖。金豐易居&佑威數(shù)據(jù)顯示，上周（4月2日-4月8日）上海商品住宅新增供應(yīng)面積為20萬平方米，環(huán)比增加53.37%，并有9個商品住宅項目在上周獲取預(yù)售證。sf
數(shù)據(jù)顯示，截至3月31日，上海商品住宅存量為926.36萬平方米，同比增長39%，消化周期為18.93個月。在不出臺新的調(diào)控政策的前提下，開發(fā)商積極推盤、成交持續(xù)回升的態(tài)勢會延續(xù)至二季度。sf
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟告訴記者，4、5月份會是推盤高峰期，主力品種依然是剛需盤。由于政策收緊已持續(xù)較長時間，開發(fā)貸款依然無松動跡象，回款壓力仍然存在，眼下開發(fā)商的推盤意愿是強烈的。sf
上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計，截至4月5日，4月預(yù)計開盤住宅項目共28個，其中公寓23個，別墅5個。湯正魏指出，為加快去化速度，一些項目除了加大優(yōu)惠力度以外，還采取了“少量多批”的推盤節(jié)奏，以盡可能縮短蓄水時間，避免“夜長夢多”，導(dǎo)致意向客戶流入周邊項目或二手房市場。sf
機構(gòu)看市 開發(fā)商多用低開策略sf
上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍認為，4月底5月初會迎來一波推盤高峰，這主要是開發(fā)商的推盤節(jié)奏決定的。3月份已推出的一批以價換量的房源帶來了一波“小陽春”行情，開發(fā)商銷售一批房源，在4月初就進入新一輪蓄客階段，所以可以看到近期的供應(yīng)量和成交量是有所降低的。隨著4月新一輪蓄客完成，4月底5月初會有一波新的供應(yīng)。sf
通過3月份的成交行情，開發(fā)商大多已經(jīng)察覺到市場的底線，更多的會采取貼近市場的定價，推出房源的類型也會貼合市場需求。sf
價格 降得越多賣得越好sf
上海搜房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計，2012年第一季度商品住宅成交均價為21539元/平方米，環(huán)比基本持平，而同比小幅下滑3.1%。sf
由于樓市調(diào)控政策在2012年并沒有松動跡象，使得當(dāng)前樓市外環(huán)外低價項目仍舊占據(jù)重頭，從3月份開始，一些改善型項目及豪宅項目開始通過“以價換量”發(fā)力推盤并取得了不錯的銷量，帶動整體成交均價重新回到22000元/平方米，達春節(jié)前水平。sf
金豐易居&佑威數(shù)據(jù)發(fā)布的3月成交面積排行榜上，排名前十的樓盤中，都是給出較大優(yōu)惠幅度的項目。sf
其中，位于顧村的保利葉語推出提前預(yù)約即減8萬元的優(yōu)惠。佑威數(shù)據(jù)顯示，其以17188元/平方米的成交均價成交386套，占據(jù)成交榜首位。sf
位于浦東的大華錦繡華城推出部分房源可享受每平方米減1500元的優(yōu)惠。佑威數(shù)據(jù)顯示，3月該樓盤成交164套房源，成交均價26756元/平方米。sf
陸騎麟指出，2012年1月至今成交較好的一些項目，不管是中高端的星河灣，還是中低端的保利葉語，其在20%的價格折扣之后，都成為了今年的熱銷項目。因此，當(dāng)前市場開發(fā)商的降價不能單單認為是其無奈之舉，更主要的還是其價格市場接受程度需要做調(diào)整。sf
機構(gòu)看市 持續(xù)以價換量的市場不健康sf
上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司總裁許仰東告訴記者，當(dāng)前一輪成交量的回升既不是市場跌入谷底后的觸底反彈，也不是短暫復(fù)蘇。sf
當(dāng)前的市場情況是不降價就賣不掉，降得越多賣得越好，這樣的市場是一個非正常的市場。樓市調(diào)控目是讓市場健康發(fā)展。現(xiàn)在的以價換量是房地產(chǎn)市場有序健康發(fā)展的所經(jīng)歷的一個過程。長期來看是不可持續(xù)的
