[提要]現(xiàn)在，中國(guó)政府的最高決策者努力為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，防止經(jīng)濟(jì)受到傷害。不過(guò)，這需要把握度的技巧。歷史教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論以哪種形式崩盤，都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生致命影響。
重點(diǎn)所在sf
現(xiàn)在，中國(guó)政府的最高決策者努力為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，防止經(jīng)濟(jì)受到傷害。不過(guò)，這需要把握度的技巧。歷史教訓(xùn)表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論以哪種形式崩盤，都會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)產(chǎn)生致命影響。sf
看 歐洲，西班牙的家庭和銀行正在應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫破滅帶來(lái)的影響。西班牙房?jī)r(jià)自2007年以來(lái)下跌超過(guò)20%，市場(chǎng)認(rèn)為房?jī)r(jià)還要至少再下跌20%。與之相關(guān)， 西班牙銀行業(yè)存在大量問(wèn)題貸款。自西班牙持續(xù)十年的住房建設(shè)繁榮期結(jié)束后，就業(yè)和支出就出現(xiàn)下降。而且，西班牙房地產(chǎn)泡沫破裂產(chǎn)生的財(cái)政問(wèn)題更可能導(dǎo)致歐 洲債務(wù)危機(jī)惡化。sf
看美國(guó)，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷，繼續(xù)拖累經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。據(jù)《華 爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，美國(guó)房?jī)r(jià)自2006年見(jiàn)頂以來(lái)已下跌了34%，且有超過(guò)200萬(wàn)套房屋處在止贖程序中。約四分之一房屋所有者面臨負(fù)資產(chǎn)（所欠抵押貸款額 高于房屋價(jià)值）困擾。IMF認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)和聯(lián)邦預(yù)算赤字是華府最需要關(guān)注的。sf
經(jīng) 過(guò)對(duì)25個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家過(guò)去30年出現(xiàn)的99次地產(chǎn)泡沫破裂進(jìn)行的最新分析，IMF發(fā)現(xiàn)，以家庭債務(wù)大幅增加為前奏的房地產(chǎn)危機(jī)通常更為嚴(yán)重，所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)滑 坡至少會(huì)持續(xù)五年。在房地產(chǎn)泡沫膨脹末期，負(fù)債累累的家庭會(huì)削價(jià)支出，從而推低總體經(jīng)濟(jì)需求、就業(yè)和收入。IMF經(jīng)濟(jì)學(xué)家DanielLeigh表示，隨 著債務(wù)違約增加，銀行對(duì)于信貸發(fā)放更加擔(dān)憂。這一負(fù)面的連鎖反應(yīng)可能令經(jīng)濟(jì)遭受長(zhǎng)期打擊。因此，IMF將敦促在華盛頓舉行會(huì)議的全球主要國(guó)家財(cái)長(zhǎng)們采取更 加強(qiáng)有力的舉措幫助受抵押債務(wù)困擾的家庭，希望有助于提振消費(fèi)支出和全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。sf
作 為IMF半年經(jīng)濟(jì)前景報(bào)告的一部分，IMF稱，政府舉措能夠幫助緩解地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂帶來(lái)的沖擊。IMF認(rèn)為，美國(guó)政府在大蕭條時(shí)期的經(jīng)驗(yàn)是值得借鑒的， 當(dāng)時(shí)美國(guó)政府成立的Home Owners' Loan Corp.從銀行購(gòu)買不良抵押貸款并進(jìn)行重組，為家庭擠出了更多現(xiàn)金用于消費(fèi)。通過(guò)減輕抵押貸款償還的負(fù)擔(dān)，美國(guó)有效地將資金轉(zhuǎn)移給消費(fèi)傾向較高的不良抵 押貸款負(fù)擔(dān)家庭。但遺憾的是，美國(guó)政府干預(yù)舉措晚至1933年才開(kāi)始實(shí)施，距離股市崩盤已經(jīng)過(guò)去四年，離房?jī)r(jià)見(jiàn)頂已經(jīng)過(guò)去八年。據(jù)此，IMF總結(jié)的教訓(xùn) 是，越晚采取行動(dòng)，痛苦延續(xù)越長(zhǎng)。sf
以某些指標(biāo)衡量，中國(guó)房地產(chǎn)繁榮（或者 說(shuō)泡沫）程度要超過(guò)許多其他國(guó)家。Peterson Institute for International Economics中國(guó)問(wèn)題專家Nicholas Lardy表示，去年中國(guó)住房投資達(dá)到經(jīng)濟(jì)總量的約9%，這一比例只有西班牙在2007年達(dá)到過(guò)。擺在中國(guó)政府領(lǐng)導(dǎo)人面前的難題是，既然根據(jù)數(shù)據(jù)，中國(guó)房 地產(chǎn)繁榮并非全由家庭負(fù)債推動(dòng)，是不是可以聽(tīng)之任之？答案是否定的。房?jī)r(jià)持續(xù)走高對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的威脅已經(jīng)十分明顯。所幸，經(jīng)過(guò)中央政府強(qiáng)力調(diào)控，大城市 房?jī)r(jià)已略微回落。但是，隨即產(chǎn)生了第二個(gè)難題，更大幅度的房?jī)r(jià)下跌會(huì)不會(huì)給已經(jīng)放緩的中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成不可逆轉(zhuǎn)的打擊？一方面，盡管限購(gòu)并提高首付比例，但吸 引中國(guó)家庭將資金投向房地產(chǎn)的因素并沒(méi)有消失，調(diào)控很難放松。另一方面，隨著房?jī)r(jià)的下跌，建筑業(yè)，鋼鐵水泥，以及其他與住宅互補(bǔ)的消費(fèi)品的生產(chǎn)銷售也將下 降，繼續(xù)維持調(diào)控力度可能引發(fā)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑的預(yù)期。所以，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控如何拿捏分寸，控制好度，今年是對(duì)中國(guó)政府的一場(chǎng)考試。