三月“小陽春”，北京、廣州、杭州、天津等城市住宅成交量一掃前兩月頹勢出現(xiàn)環(huán)比大幅攀升。一時間，樓市“回暖”之說充斥市場。
成交量上升真的意味著市場已經(jīng)“回暖”了嗎?
樓市跌勢趨穩(wěn)剛需集中入市
李女士告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，準備買房以來，自己一直密切關(guān)注著房價的走勢，去年限購以來房價一直在跌，一直到今年春節(jié)以后才基本穩(wěn)定下來，在對比了周邊樓盤的價格后覺得比較滿意，這才終于決定出手。“現(xiàn)在政策沒有大的調(diào)整，今年來看房價應該也不會再有大的下跌了。”李女士說。
根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的2月份70個大中城市房價變動信息顯示，主要城市房價環(huán)比降幅收窄，低位企穩(wěn)的趨勢顯現(xiàn)。
價格趨穩(wěn)加之“兩會”后政策的明朗化，越來越多的剛需人群不再持幣觀望。根據(jù)住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，3月份，北京純新建商品房住宅簽約6500余套，這也是限購以來的較高成交水平。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道走訪京城多個樓盤后發(fā)現(xiàn)，一些整體質(zhì)量和周邊配套較好、價格回落也較為明顯的項目當前確實吸引了為數(shù)不少的看房人，成交量也因此逐步回升。
位于北京大興天宮院板塊的龍湖時代天街項目，2011年底以11800元/平米的價格入市，銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高，連續(xù)三個月成為大興的銷售冠軍，而這也跟開發(fā)商“以價換量”的銷售策略不無關(guān)系。近日中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道在時代天街售樓處所見，半小時內(nèi)就有十來組看房的客戶，其中不乏成對的中年人和年輕人，更有一家五口前來看房，孩子老人齊上陣。戶型方面，看房人主要關(guān)注100平米左右的兩居和三居。
位于北京通州新城運河板塊的k2百合灣項目，雖然成交均價仍在2萬元左右，但是由于與去年5月開盤時相比已經(jīng)有了近四成的跌幅，也吸引了不少的看房人。“我們每天能賣5套左右的房子，周末的時候能賣10套左右。” 銷售員姜先生指著售樓處一整排貼滿了紅色“已認購”標志的“銷控表”告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，“我們有三棟樓是年后開盤的，一共240戶，現(xiàn)在已經(jīng)全部賣出去了。我們新開的樓盤由于有一定優(yōu)惠，基本上當天就能賣掉一半以上。” 中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道現(xiàn)場所見，售樓處近二十張小圓桌幾乎坐得滿滿當當，每張桌邊都坐著一名銷售拿著戶型圖和計算器仔細地為購房者講解和計算著，有的桌上，已經(jīng)有購房人提筆簽署了認購合同。
“以價換量”的銷售方式已經(jīng)得到了越來越多房企的認同，就在一直以靠近通州為榮的燕郊，在通州降價后也調(diào)整了銷售價格。據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，目前燕郊整體市場已經(jīng)回落到均價7000元/平米上下。
價格仍是購房者考慮第一因素
多數(shù)樓盤兩居戶型銷量最好
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅告訴中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道，成交量的上升主要源于成交價格的下滑，一些具備了購房資格的群體在價格下行的情況下開始出手。
中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理后發(fā)現(xiàn)，“以價換量”的樓盤多出現(xiàn)在京城遠郊區(qū)域，如大興、房山、通州、昌平等五環(huán)外樓盤。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，全市有11個區(qū)縣新建商品住房成交均價同比下降，其中豐臺、順義、石景山、通州、昌平、大興六區(qū)降幅均在15%以上。今年以來，簽約10套以上的59個項目中，有41個、70%的項目在去年調(diào)低入市價格的基礎(chǔ)上進一步加大折扣力度，有力促進了銷售。如順義區(qū)京漢鉑寓項目去年全年銷售不足三成，今年售價下調(diào)了20%以上，降為每平米1.2萬元，很快售罄；大興區(qū)順馳領(lǐng)海項目售價下調(diào)15.9%，降為1.6萬元左右，銷售量明顯回升……但同時，也有些項目價格尚未明顯調(diào)整，仍處高位，持續(xù)滯銷。
與遠郊區(qū)域相比，北京五環(huán)內(nèi)項目本來數(shù)量不多，加之區(qū)位優(yōu)勢明顯、產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)，價格保持堅挺，如東四環(huán)大盤金茂府，均價到達50000元/平米，位居一季度商品住宅成交金額首位。同品質(zhì)樓盤還有朝陽區(qū)的逸翠園、保利國際廣場、海淀區(qū)的西山壹號院等。
一季度樓市呈現(xiàn)回暖趨勢的還有上海、深圳、武漢、杭州等城市。根據(jù)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道了解，近期上海單價最貴項目濱江凱旋門也打出最高9.3折的優(yōu)惠；而杭州濱江金色黎明則是“以價換量”的典型，第一批240套房源被一搶而空，第二批幾百套房源也早已被預約，可見市場的需求強大，價格是導致購房者觀望的第一因素。
“我們原本一心一意在看二手房，沒想到過完年以后看房的人越來越多，業(yè)主也開始一點一點地提價，所以我們最后還是來買新房。”萬女士和丈夫結(jié)婚兩年，一直想找個好時機出手購置兩人的第一套住房。去年10月，位于北京通州新城運河板塊的京貿(mào)國際城把價格從19800元/平米降到了14600元/平米，觀望已久的王女士和丈夫仔細商量后決定出手。
京貿(mào)國際城銷售人員張先生向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，當前的價格確實已經(jīng)下降不少。談及成交量的上漲，張先生說：“現(xiàn)在看房的人確實多了，兩會以后因為中央并沒有出臺更為嚴厲的限購政策，降價預期沒有那么強烈了，再加上價格也合適，很多剛需人群陸續(xù)開始入市，我們現(xiàn)在剩下的戶型以三居居多，兩居這樣的剛需戶型都已經(jīng)賣得七七八八了。”張先生表示，從目前在京貿(mào)國際城買房的人來看，剛需購房人群基本能占到九成左右。
k2百合灣的銷售人員姜先生同樣也向中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，“我們的房子兩居戶型偏多，但是雖然戶型多但是基本上開盤以后都是兩居先賣完然后三居和四居才慢慢賣完，因為現(xiàn)在買房的大多是剛需購房人，兩居的房子相比之下總價更低。”
專家稱量漲價跌不算“回暖”
首套房貸款利率下調(diào)“給力”
中國指數(shù)研究院2012年一季度中國房地產(chǎn)市場研究報告指出，一季度全國商品房和住宅的銷售面積及銷售額同比均有明顯下降，從20個重點城市來看，一季度總成交量下降16%，為近年同期最低。但從各月來看，3月受新增供應帶動，總成交量明顯回升，同比大幅增長56%。
北京理工大學管理與經(jīng)濟學院副教授周畢文說：“現(xiàn)在的樓市談不上回暖 今年的成交量跟去年比是下降的。春節(jié)過后交易量普遍上漲，如果是回暖的話，那年年都在回暖。”
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，當前的成交量上漲應該解讀為“反彈”或者是“復蘇”，而非“回暖”。因為目前的情況是開發(fā)商“以價換量”，價格下調(diào)后并未出現(xiàn)反彈，但凡價格上調(diào)的項目其銷售量隨即下降，而“回暖”則是在價格反彈后成交量依然不減。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副主席賈臥龍在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道專訪時分析說，此次“樓市回暖”僅是成交量回暖，價格并沒有回暖，因為成交量上升很大程度上是開發(fā)商降價促銷換來的，因此，表現(xiàn)出的是“量增價跌”，而非“量增價增”。與此同時，此番樓市回暖不僅與開發(fā)商大力促銷有關(guān)，還與剛性需求的集中釋放有關(guān)，更與銀行首套房貸利率下調(diào)的優(yōu)惠密不可分。
中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學教授陳國強在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時也表示，市場成交有所回暖，首先是由于政策微調(diào)，尤其是首套房貸的調(diào)整，這對首次置業(yè)的自住性需求群體影響明顯，第二是季節(jié)性因素，通常每年的三四月份是個成交量的小高峰，第三就是開發(fā)商的價格策略，目前熱銷樓盤往往是適合首置需求、首改需求的主流需求項目，且大多數(shù)采取低價策略，以價換量的目的明顯。
當前，各地銀行都在逐步加大對首套房貸款的利率優(yōu)惠力度。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道在走訪中也發(fā)現(xiàn)，不少銀行已經(jīng)對優(yōu)質(zhì)客戶給出了8.5折的利率優(yōu)惠，而大多數(shù)的購房者也能拿到9折左右的優(yōu)惠。
值得一提的是，雖然3月成交量大漲，但是據(jù)北京住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：2012年一季度，北京新建住宅網(wǎng)簽套數(shù)為18072套，這一數(shù)值創(chuàng)造了最近4年來的最低值。
“預計二季度會有更多的項目開盤，市場供應量增加。”郭毅表示，在限購的市場背景下，開發(fā)商爭搶的依然是有限的持“房票”一族。未來的市場“復蘇”或“反彈”局面是否持續(xù)，還取決于開發(fā)商對價格的調(diào)整程度。
在采訪中，很多業(yè)內(nèi)人士都向記者表示了這樣的觀點，即目前成交量上漲的動力來源是開發(fā)商“以價換量”，而所謂“回暖”，應該是在價格反彈后成交量依然不減。但是目前看來，樓市不僅價格下調(diào)后并未出現(xiàn)反彈，并且依然存在繼續(xù)下降的空間，甚至可以看到很多價格出現(xiàn)上調(diào)的項目其銷售量隨即下降。因此此輪成交量的上升應該稱為“反彈”或者“復蘇”更為貼切，并非“回暖”。
