在近日結(jié)束的博鰲亞洲論壇上，圍繞今年樓市走向，中外與會嘉賓展開激烈碰撞，探尋房價回歸的“市場底”。今年一季度樓市調(diào)控“政策觸底”成為業(yè)內(nèi)共識，但各方對房價怎樣“合理回歸”仍存分歧。其中，就有嘉賓坦言房價會“再跌15%至20%到谷底”，認(rèn)為如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動搖，樓價底線最遲將在年底前出現(xiàn)。房價究竟還有多大下行空間，谷底何時出現(xiàn)？筆者認(rèn)為，房價平穩(wěn)下調(diào)的可能更大一些，但整體降價幅度卻難以超過10%。
首先，開發(fā)商當(dāng)年拿地成本過高。這是國內(nèi)房地產(chǎn)市場因泡沫所招致的后果，也是開發(fā)商無法再降價的現(xiàn)實原因。特別是國際金融危機后的2009年，是房產(chǎn)泡沫生長最快的一年，高房價刺激下的高地價，使得這一年地王頻出。當(dāng)年廣州珠江新城[最新消息價格戶型點評]某地塊樓面均價每平方米高達(dá)15323元，佛山也有地塊的樓面地價超過6000元每平米，這些樓王的成本價至少翻番。目前市面上許多在售樓盤普遍是2009年時高地價拿地，除戰(zhàn)略性下調(diào)，要維持成本價這些樓盤的價格走勢也只能是隨大勢平穩(wěn)下調(diào)，基本沒有“跳水”的可能。
其次，去年銀行等融資機構(gòu)相繼提高了房地產(chǎn)行業(yè)融資門檻。在花銷大、可融資金少的情況下，很多地產(chǎn)商不敢輕舉妄動，特別是一些中小房企，都按兵不動，寧愿等待市場好轉(zhuǎn)。而自去年底央行相繼下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，另一方面，在今年全國兩會期間，住建部副部長齊驥明確表示，近期不會再出臺新的房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策“觸底”信號的發(fā)出，促使開發(fā)商“以價換量”，各種政策的傾斜使房企通過降價試水市場，敦促市場及早在高位回暖。調(diào)控政策實施以來不僅僅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來市場的縮減，也壓抑了合理的剛性需求。而最近全國多個城市頻繁傳出首套房貸利率重回打折時代的消息給剛性需求松綁。當(dāng)剛需爆發(fā)刺激樓市，開發(fā)商也就看到了某一階段定價的水位，而不可能再往下降。
誠然，就目前全國房價普遍仍處于高水位的情況，房價再跌15%至20%對于更多的老百姓而言無疑最好不過，但筆者認(rèn)為，要回歸到這種“合理區(qū)間”尚待時日。在較早前的今年全國兩會上，溫家寶總理就表示一些地方房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，因此調(diào)控不能放松。但不容忽視的是“房價合理回歸”過程中的地方政府阻力。“市場底”何時出現(xiàn)，調(diào)整程度是否合理，重點還取決于地方政府會否自行給樓市“松綁”。如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行目前的樓市調(diào)控政策不動搖，而成交量回暖和價格止跌兩個指標(biāo)同時出現(xiàn)，就可以確認(rèn)底部出現(xiàn)。但就3月整體成交態(tài)勢來看，各地樓市“回暖”的跡象比較明顯，遏制已久的剛性自住需求已開始逐步釋放，基于此，其整體降價幅度就難以達(dá)到15%至20%，房價也開始逐步向平穩(wěn)過渡。
