心存絕對(duì)短缺預(yù)期 誤解政府調(diào)控決心
剛剛過(guò)去的3月，北上廣深等城市的住宅成交量環(huán)比均出現(xiàn)上漲，同時(shí)，部分城市的成交價(jià)格出現(xiàn)了不同幅度的下滑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“量升價(jià)跌”的具體原因需謹(jǐn)慎分析，應(yīng)該看到，當(dāng)前房?jī)r(jià)跌幅不大，還有不少開(kāi)發(fā)商在“死扛”。因此，政府仍需堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性需求，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
百城住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)下降
相關(guān)指數(shù)研究院4月1日發(fā)布的報(bào)告顯示，3月份，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)為8741元/平方米，環(huán)比2月下跌0.30%，其中34個(gè)城市環(huán)比上漲，66個(gè)城市環(huán)比下跌。總體來(lái)看，3月，100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第7個(gè)月環(huán)比下跌，跌幅與上月持平。其中，3月份，北京等十大城市的住宅均價(jià)為15454元/平方米，環(huán)比上月下跌0.40%。具體來(lái)看，深圳、重慶(主城區(qū))、廣州分別環(huán)比上漲0.84%、0.60%、0.37%；其余7個(gè)城市下跌。
此外，相關(guān)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市中，33個(gè)城市成交面積在3月份出現(xiàn)了環(huán)比上漲，其中杭州主城區(qū)環(huán)比漲幅最大，達(dá)230.44%。北京等10個(gè)重點(diǎn)城市中，受各地房企供應(yīng)增加，積極促銷、以價(jià)換量，加之首套房貸率回調(diào)等多重影響，剛性需求集中釋放，各城市環(huán)比均大幅上漲，除杭州外，天津漲幅超過(guò)100%，北京、上海、廣州、深圳的上漲幅度也達(dá)到了73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。
相關(guān)指數(shù)研究院的研究報(bào)告認(rèn)為，盡管價(jià)格下調(diào)、推盤(pán)量增加帶動(dòng)更多需求入市，使得3月成交量在上月的基礎(chǔ)上繼續(xù)回升，但庫(kù)存仍在高位，去存貨是多數(shù)企業(yè)短期內(nèi)的首要任務(wù)，加推特價(jià)房源、團(tuán)購(gòu)、新盤(pán)低價(jià)入市等手段繼續(xù)成為主流企業(yè)和項(xiàng)目的定價(jià)策略，“調(diào)價(jià)促量”之勢(shì)仍在繼續(xù)。
理性看待“量升價(jià)跌”
獨(dú)立開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的REICO工作室的博士劉琳對(duì)本報(bào)記者分析說(shuō)，3月份交易量上升的原因可能來(lái)自供需雙方，從供給方面看，近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目增加，入市的供應(yīng)量增多，而從需求方面看，今年以來(lái)首套房的購(gòu)房需求得到一些支持，部分受抑制的剛性需求釋放。
不過(guò)，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士馬光遠(yuǎn)在接受本報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為，所謂3月份“量升價(jià)跌”的具體原因值得分析。“我們看到，價(jià)格的跌幅其實(shí)非常小，降價(jià)的預(yù)期應(yīng)當(dāng)也還存在，成交量卻出現(xiàn)了大幅上升，購(gòu)房者為什么急于出手？其中的原因值得警惕。我并不認(rèn)為主要是因?yàn)橛写罅康挠凶宰⌒枨蟮娜巳胧小?rdquo;馬光遠(yuǎn)說(shuō)。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，一方面可能是因?yàn)橐欢路莸募竟?jié)性因素、節(jié)日的因素導(dǎo)致成交量過(guò)低，3月的成交量從而出現(xiàn)環(huán)比反彈，這個(gè)因素比較正常；但是，令人擔(dān)心的是另一方面的原因，是不是在政策的執(zhí)行層面出了一些問(wèn)題，比如，限購(gòu)的政策是不是得到了嚴(yán)格執(zhí)行？所以，對(duì)于目前一線城市出現(xiàn)的樓市成交量加大的現(xiàn)象，一定要弄清原因，再做出政策判斷。
仍需堅(jiān)定調(diào)控不動(dòng)搖
未來(lái)一段時(shí)間，樓市將呈現(xiàn)何種走勢(shì)呢？劉琳認(rèn)為，至少今年上半年房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力基本沒(méi)有，總體將呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢(shì)。
“預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間很多樓盤(pán)即將進(jìn)入銷售狀態(tài)，市場(chǎng)的供應(yīng)量還會(huì)不斷增多，而國(guó)家的調(diào)控政策又不會(huì)放松，在這種情況下，房?jī)r(jià)不太可能大幅上漲。”劉琳說(shuō)。
馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，當(dāng)前正處于一個(gè)非常微妙的關(guān)節(jié)點(diǎn)，雖然現(xiàn)在房?jī)r(jià)的反彈是小概率事件，但是，政策的任何風(fēng)吹草動(dòng)，都會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)軒然大波，如果政策出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性放松的跡象，反彈馬上就會(huì)出現(xiàn)。因此，如果我們的政策要鼓勵(lì)自主需求，則一定需要明確指出，絕不會(huì)放松對(duì)投資投機(jī)的抑制。鼓勵(lì)自主需求沒(méi)有錯(cuò)，但在房?jī)r(jià)畸高、房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵的時(shí)刻，切不可輕易釋放任何可能被外界解讀為房地產(chǎn)調(diào)控要松動(dòng)的信號(hào)。
“為什么還有那么多開(kāi)發(fā)商扛著不降價(jià)？地價(jià)高不是絕對(duì)因素，根本原因還在于絕對(duì)短缺的預(yù)期因素，因?yàn)樵S多人還是認(rèn)為政府是扛不住的，而這種扛不住傳遞給購(gòu)房者的，就是房地產(chǎn)可能會(huì)大幅反彈的信號(hào)。所以，要確保政策不被曲解，不走樣，最為關(guān)鍵的是要把調(diào)控中的有利經(jīng)驗(yàn)及早轉(zhuǎn)化為長(zhǎng)期制度，給市場(chǎng)一個(gè)穩(wěn)定的預(yù)期，而不是一調(diào)就降、一放就漲，要給房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)長(zhǎng)期穩(wěn)定的利潤(rùn)預(yù)期，才能使之真正走向健康。”馬光遠(yuǎn)說(shuō)。
