國土部近期表態(tài)要試點清理小產(chǎn)權(quán)房，并表示小產(chǎn)權(quán)房不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。國土資源部部長徐紹史也在今年的兩會上表示，今年國土資源部將一手抓調(diào)研，一手抓執(zhí)法，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。
國土部近期表態(tài)要試點清理“小產(chǎn)權(quán)房”，并表示“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護。國土資源部部長徐紹史也在今年的“兩會”上表示，今年國土資源部將一手抓調(diào)研，一手抓執(zhí)法，為大規(guī)模清理“小產(chǎn)權(quán)房”做準(zhǔn)備。
一石激起千層浪，上述事件由于涉及敏感的小產(chǎn)權(quán)房問題，引起各界高度關(guān)注。
觀察人士認為，“按照合同詐騙罪追究小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商刑責(zé)，說明國家在加大力度治理小產(chǎn)權(quán)房。
對于小產(chǎn)權(quán)房究竟是否應(yīng)當(dāng)清理，各方熱議持續(xù)。有人說小產(chǎn)權(quán)房越早處理越好，有人說小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該予以確認。據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有69.1%的人認為小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)予轉(zhuǎn)正；26.2%的人認為不應(yīng)該轉(zhuǎn)正；4.7%的人認為無所謂。有84.8%的民眾表示購買小產(chǎn)權(quán)房是由于價格便宜。
小產(chǎn)權(quán)房的由來
小產(chǎn)權(quán)房并非法律概念，它只是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。一般所謂的小產(chǎn)權(quán)房，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。所以，“小產(chǎn)權(quán)”其實就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成法律意義上的產(chǎn)權(quán)。和一般意義上的商品房相比，“小產(chǎn)權(quán)房”沒有土地出讓金概念，也沒有開發(fā)商的利潤攫取，所以，“小產(chǎn)權(quán)房”的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低。廉價是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險購買“小產(chǎn)權(quán)房”的根本原因。
小產(chǎn)權(quán)房在各地以舊城改造、城中村改造、新農(nóng)村建設(shè)等名義存在已久。在北京，小產(chǎn)權(quán)房從20世紀(jì)90年代中期就開始陸續(xù)出現(xiàn)。當(dāng)時主要是一些明星、藝術(shù)家等為了休閑或養(yǎng)老到郊區(qū)買地蓋別墅，或者直接購買農(nóng)家院。
一些所謂的公職或特權(quán)人物，專挑地處風(fēng)景區(qū)的鄉(xiāng)村買地蓋別墅或樓房，鉆當(dāng)時農(nóng)村宅基地管理混亂，法規(guī)不健全，一人說了算的空子。購得一處民居，無需辦理房產(chǎn)證，不用辦理土地證，也不必過戶，房產(chǎn)盡歸囊中。由此導(dǎo)致土地流失嚴重，農(nóng)民集體利益受損。
小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀
據(jù)國土資源部抽樣調(diào)查顯示，目前在北京、天津、成都、西安、武漢、南京、濟南、鄭州、廣州、深圳等地，均已建起大量的小產(chǎn)權(quán)房。在巨大的經(jīng)濟利益推動下，小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止，蓬勃發(fā)展。深圳是全國小產(chǎn)權(quán)房問題最突出的城市之一，小產(chǎn)權(quán)房占全市住房總套數(shù)的56%，約一半深圳人居住其中。“深圳的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量在全國同類城市中，總規(guī)模是名列前茅的。”深圳住房研究會會長陳藹貧表示，對于國家相關(guān)部門的表態(tài)，他認為首先要還原小產(chǎn)權(quán)房正確的歷史面貌。在深圳外來人口中，超過50%都是居住在城中村，人數(shù)約超600萬。小產(chǎn)權(quán)房對深圳的發(fā)展起到了歷史性作用，也為城市的興盛挑了一定的擔(dān)子。“但我們必須意識到，在小產(chǎn)權(quán)房中，有超過95%都是沒有辦理工程驗收，達不到消防驗收標(biāo)準(zhǔn)，存在嚴重的安全隱患。”陳藹貧認為，小產(chǎn)權(quán)房畢竟是不合法的，深圳政府也一直在嘗試解決這個歷史遺留問題。
北京通州的張家灣鎮(zhèn)，也是小產(chǎn)權(quán)房最集中的地區(qū)之一。圍繞地鐵八通線盡頭土橋站，有十余個小產(chǎn)權(quán)項目，包括環(huán)湖小鎮(zhèn)(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、太玉園、祥和樂園、月亮灣曉鎮(zhèn)、欣橋家園等。在張家灣鎮(zhèn)，占地面積約有400個足球場大小的太玉園，堪稱北京市乃至中國最大的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，有8000多戶、兩萬余人生活在這里，形成了由歐式洋房、中式板樓以及35棟別墅組合而成的龐大社區(qū)。
目前，小產(chǎn)權(quán)房的交易由于不受限購令的約束，交易異常紅火。比如北京地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房價格最近就在逆勢上漲。而在北京的懷柔、順義等周邊地區(qū)也有小產(chǎn)權(quán)房在出售。
小產(chǎn)權(quán)房命運未卜
面對小產(chǎn)權(quán)房的命運將何去何從，業(yè)界和社會反響強烈。全國政協(xié)委員、山東財經(jīng)大學(xué)教授郭松海認為，小產(chǎn)權(quán)房有那么大的量，“數(shù)字估計達60億平米”，它的形成也有城市房價高逼出的原因，各方利益都需要兼顧。而小產(chǎn)權(quán)房在形成中政府也有監(jiān)管不力的責(zé)任。對于小產(chǎn)權(quán)房的未來走勢，郭松海建議，沒賣出去的，政府驗收合格后可以收購作為保障房來源，彌補保障房供應(yīng)的不足。已經(jīng)住人的，可以讓居民補繳出讓金、稅費等，地方也可以有收益。
全國工商聯(lián)理事朱大鳴表示，政府對小產(chǎn)權(quán)房為什么一直不轉(zhuǎn)正的政策，最主要原因是小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上暴露了中國的高房價。
萬科集團總裁郁亮表示，有好幾百萬人都住在小產(chǎn)權(quán)房里，別說拆掉這些房子需要很多年，拆掉再改建成樓盤也是一種浪費。小產(chǎn)權(quán)為解決每個城市低收入群體的居住問題，做了很多貢獻。所以解決小產(chǎn)權(quán)房不能單純靠堵，把小產(chǎn)權(quán)房改造成租賃公寓是個疏導(dǎo)的方案，比堵的方案要好很多。
對于褒貶不一的小產(chǎn)權(quán)房，地產(chǎn)專家任志強也表示，小產(chǎn)權(quán)房成為農(nóng)民分享城市化發(fā)展成果的重要途徑，在一定程度上解決了城鎮(zhèn)中低收入階層的居住需求。盡管小產(chǎn)權(quán)房不符合《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，但從現(xiàn)實情況看確實解決了一部分城市中低收入群體的住房困難問題。因此必須正視小產(chǎn)權(quán)房的客觀存在，它已成為城市房地產(chǎn)市場的一個組成部分，對于保障和改善一部分中低收入城市居民最基本的民生需求，在一定程度上還是發(fā)揮了積極作用。
中國建設(shè)管理與房地產(chǎn)法研究中心執(zhí)行主任王才亮也表示，對于小產(chǎn)權(quán)房的處理需要區(qū)分情況，既不能一拆了之，也不能放縱違法。已建成的小產(chǎn)權(quán)房作為保障房出租的方案，只適用于沒有違反城鄉(xiāng)規(guī)劃，且建造者非以牟利為主要動機的部分；嚴重違反規(guī)劃且無法補救的，只能無償拆除，并對建造者予以行政處罰；如果小產(chǎn)權(quán)房可以改正并消除對城鄉(xiāng)規(guī)劃影響的，則視情況分別予以沒收或罰款等行政處罰。
