[提要]2011年下半年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的銷售不暢，房?jī)r(jià)持續(xù)走低，土地市場(chǎng)也隨之降溫。不過(guò)，近期一些大型開(kāi)發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，抄底拿地的時(shí)機(jī)也隨之到來(lái)。
2011年下半年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的銷售不暢，房?jī)r(jià)持續(xù)走低，土地市場(chǎng)也隨之降溫。不過(guò)，近期一些大型開(kāi)發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為，抄底拿地的時(shí)機(jī)也隨之到來(lái)。sf
中國(guó)指數(shù)研究院此前發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2月全國(guó)300個(gè)城市土地和住宅類用地成交樓面均價(jià)雖較1月略有回升，但仍低于去年同期水平，底價(jià)、低價(jià)成交貫穿始終。sf
地價(jià)“參照”房?jī)r(jià)sf
方興地產(chǎn)投資部經(jīng)理黃曉鈴認(rèn)為，目前房地產(chǎn)銷售處于低點(diǎn)，房?jī)r(jià)跌了，地價(jià)的參照就降低了，“地價(jià)只能跌，否則沒(méi)人去買單。”sf
中國(guó)的地價(jià)和房?jī)r(jià)的相關(guān)度在90%以上，現(xiàn)在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不激烈，有些地還是很有價(jià)值的，基本上都在底價(jià)，可以拿。旭輝集團(tuán)總裁助理張偉峰如是稱。sf
對(duì)此，銀億集團(tuán)銷售總監(jiān)王士章則以現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)作“佐證”。他說(shuō)，目前上海豪宅、剛需樓盤(pán)只要打了8折就好賣，說(shuō)明房?jī)r(jià)已經(jīng)筑底了，根據(jù)這個(gè)反推地價(jià)，也能測(cè)算出地價(jià)的底部。sf
“現(xiàn)在土地市場(chǎng)本身就不活躍，各地都推得很少。地方政府也知道賣不出好價(jià)格，推出來(lái)的地都調(diào)低了價(jià)格，也基本都是底價(jià)成交，有溢價(jià)也微乎其微。”王士章舉例說(shuō)，前不久青浦成交了一幅地塊，折合樓板價(jià)只有7000多元/平方米，而相鄰的另一幅地塊去年拍出了1萬(wàn)多元/平方米的樓板價(jià)。sf
黃曉鈴進(jìn)一步稱，在目前房?jī)r(jià)回落、銷售不暢的情況下，從理論上講，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)，一方面與地方政府可以有較大的議價(jià)空間，另一方面競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也會(huì)變少。sf
盡管去年下半年以來(lái)各地土地市場(chǎng)以底價(jià)成交為多，不過(guò)，黃曉鈴認(rèn)為，地方政府在確定底價(jià)時(shí)也會(huì)參考周邊的地價(jià)、房?jī)r(jià)，及照顧到周邊此前已經(jīng)高價(jià)拿了地的其他開(kāi)發(fā)商的感受。sf
開(kāi)發(fā)商購(gòu)地能力受考驗(yàn)sf
抄底拿地時(shí)機(jī)到來(lái)的同時(shí)，也在考驗(yàn)著開(kāi)發(fā)商的購(gòu)地能力。sf
“地價(jià)低，但也要有足夠的現(xiàn)金流去支撐。”王士章指出，現(xiàn)在的問(wèn)題是很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢，明知地價(jià)低，卻沒(méi)有力氣去拿，或者低價(jià)支付了土地款，但其他項(xiàng)目的售房款回籠不順利，現(xiàn)金流發(fā)生問(wèn)題，同樣也會(huì)難以為繼。sf
“大部分開(kāi)發(fā)商都會(huì)認(rèn)為目前是拿地的好時(shí)機(jī)，但關(guān)鍵是是否有實(shí)力去拿。”上海盤(pán)谷房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理宋海表示，相比以前動(dòng)輒100%、200%甚至300%、400%的溢價(jià)率，現(xiàn)在拍地基本是底價(jià)成交，起拍價(jià)也越來(lái)越合理，起碼面粉比面包貴的狀況是不會(huì)出現(xiàn)的。sf
規(guī)模性房企日常都會(huì)拿出營(yíng)業(yè)額的一定比例去拿地，因此土地儲(chǔ)備較多，而中小型房企由于資金緊張，還很難說(shuō)“抄底”。王士章說(shuō)，“我覺(jué)得現(xiàn)在機(jī)會(huì)型拿地是可以的，就是見(jiàn)到確實(shí)劃算的就買，而不是布局型的。目前大多數(shù)房企都是機(jī)會(huì)型。”sf
王士章稱，他們公司打算利用上半年的時(shí)間回籠一部分在售項(xiàng)目的資金，然后在下半年再拿地，這樣資金鏈能更安全些，“我們是看好的，有地就看，覺(jué)得不錯(cuò)就買。”sf
旭輝集團(tuán)現(xiàn)在也在考慮拿地。“現(xiàn)在房企不敢拿地的原因主要有兩個(gè)，一是沒(méi)錢，二是擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，基準(zhǔn)地價(jià)還會(huì)調(diào)低。”張偉峰說(shuō)，總體來(lái)看，好的區(qū)域、好的城市機(jī)會(huì)還是有的。sf
值得注意的是，持續(xù)近兩年的樓市調(diào)控令國(guó)內(nèi)中小型開(kāi)發(fā)商融資渠道急劇縮窄，這為中國(guó)地產(chǎn)基金提供了發(fā)展空間，擁有專業(yè)及資源優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)公司也開(kāi)始大力發(fā)展房地產(chǎn)基金業(yè)務(wù)。sf
業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，目前中國(guó)境內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金的總資產(chǎn)規(guī)模約達(dá)幾百億元，今年和明年這一數(shù)字有望翻番。
去哪些城市購(gòu)地sf
在此輪房地產(chǎn)調(diào)控中，中國(guó)一線城市執(zhí)行了最為嚴(yán)厲的限購(gòu)措施，不少開(kāi)發(fā)商為了減少調(diào)控影響，紛紛調(diào)整策略進(jìn)軍二三線市場(chǎng)，但他們?nèi)匀豢春靡痪€城市的樓市前景。sf
“一線城市容量其實(shí)是最大的，雖然它們短期受政策影響，但未來(lái)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，面臨過(guò)多供應(yīng)的壓力小一些，因?yàn)槌鞘惺袇^(qū)范圍供應(yīng)量有限。”復(fù)星集團(tuán)聯(lián)席總裁范偉表示，由于三四線城市市場(chǎng)容量較小，過(guò)去兩年開(kāi)發(fā)商又大舉轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市，短期之內(nèi)將面臨供應(yīng)過(guò)量的風(fēng)險(xiǎn)。sf
不過(guò)，王士章認(rèn)為，目前在不限購(gòu)的城市拿地要比在限購(gòu)的一二線城市拿地穩(wěn)妥，“一二線城市本身地價(jià)就高，所需資金量大，銷售情況難以預(yù)計(jì)，如果限購(gòu)等政策短期內(nèi)不取消，銷售會(huì)很慢。不過(guò)，投資不限購(gòu)的三四線城市，也要看當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)潛力，是不是有利可圖，價(jià)格成長(zhǎng)慢的，大家也不愿意去。”sf
宋海說(shuō)，開(kāi)發(fā)商決定在哪里拿地，一定會(huì)考慮到自己現(xiàn)金流的狀況。因?yàn)橘Y源稀缺，一線城市在拿地方面優(yōu)勢(shì)更好，但假設(shè)調(diào)控是長(zhǎng)期行為的話，能否保證有利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)商首先要考量的。sf
“購(gòu)地機(jī)會(huì)有待觀察”sf
雖然反周期“抄底”是開(kāi)發(fā)商都希望做到的，但在市場(chǎng)前景不樂(lè)觀的預(yù)期下，謹(jǐn)慎購(gòu)地、加強(qiáng)現(xiàn)金流管理仍是一些開(kāi)發(fā)商的首選。如中國(guó)最大房地產(chǎn)公司之一的萬(wàn)科稍早即稱，公司今年對(duì)買地仍抱相當(dāng)謹(jǐn)慎態(tài)度，土地購(gòu)置機(jī)會(huì)有待觀察。sf
不過(guò)，也有房企高管對(duì)此表示不認(rèn)同。某上市房企副總裁說(shuō)，他并不覺(jué)得現(xiàn)在是拿地的好時(shí)機(jī)，因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)并沒(méi)有出現(xiàn)供應(yīng)增多、價(jià)格降低的情況。“近期各地土地供應(yīng)都不多，看不出價(jià)格往下拉、量往上推的情況。即便是好時(shí)機(jī)也是微觀的，比如哪個(gè)公司資金不太緊張，謀求進(jìn)一步發(fā)展。”他說(shuō)，去年開(kāi)發(fā)商都在垂死掙扎，目前的銷售也只是稍微有些回暖而已，“突然說(shuō)大家都有錢拿地了，這可能嗎？” sf
不過(guò)，上述某上市房企副總裁同時(shí)表示，他們公司今年在上海有拿地的計(jì)劃，但這是正常經(jīng)營(yíng)發(fā)展的原因，不是為圖抄底，“在拿地時(shí)，我們會(huì)結(jié)合自身的財(cái)務(wù)情況，考量所拿土地是不是有利可圖，不會(huì)盲目，畢竟拿了地就能賺錢的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。”sf
上海寶華集團(tuán)副總裁楊健也表示，如果地段確實(shí)好，價(jià)格有誘惑力，企業(yè)有資金的話，有的地塊確實(shí)可以買，但從大的方面來(lái)看，今年的投資還是要謹(jǐn)慎的。sf
宋海認(rèn)為，現(xiàn)在拿地，一個(gè)是時(shí)機(jī)比較好，二是只要你還做房地產(chǎn)，地總是要拿的。而從拿地到開(kāi)發(fā)到取得預(yù)售，時(shí)間周期最快8-10個(gè)月。這意味著現(xiàn)在拿地，最快取得預(yù)售的時(shí)間為明年，到時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控的形勢(shì)會(huì)變得比較明朗，開(kāi)發(fā)商可以做出預(yù)判。同時(shí)，在開(kāi)發(fā)節(jié)奏上，主動(dòng)權(quán)還是掌握在開(kāi)發(fā)商手上。sf
“市場(chǎng)總是有波峰和低谷，就看你抄的時(shí)機(jī)對(duì)不對(duì)，2008年金融危機(jī)的時(shí)候也有房企大舉拿地的，也有當(dāng)時(shí)拿了‘地王’而現(xiàn)在房子捧在手上賣不掉的。”黃曉鈴如是稱。sf
