[提要]國(guó)務(wù)院總理溫家寶3月14日“房?jī)r(jià)調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)還未到位”的表態(tài)，讓樓市調(diào)控政策未來(lái)口徑再度“撲朔迷離”。盡管再出臺(tái)整體性樓市調(diào)控政策的可能性不大，不過(guò)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)已經(jīng)開(kāi)始細(xì)化多項(xiàng)樓市調(diào)控的配套政策，以鞏固成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶3月14日“房?jī)r(jià)調(diào)整遠(yuǎn)遠(yuǎn)還未到位”的表態(tài)，讓樓市調(diào)控政策未來(lái)口徑再度“撲朔迷離”。盡管再出臺(tái)整體性樓市調(diào)控政策的可能性不大，不過(guò)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱“住建部”)已經(jīng)開(kāi)始細(xì)化多項(xiàng)樓市調(diào)控的配套政策，以鞏固成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。
目前，住建部已經(jīng)抓緊研究制定專項(xiàng)支持普通商品房建設(shè)的配套政策，以增加普通商品房在市場(chǎng)的供應(yīng)量。同時(shí)，作為調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)的牽頭部門(mén)，住建部業(yè)已提出，提高地方土地出讓收益用于保障性住房建設(shè)的比例，具體幅度相關(guān)部門(mén)已在探討之中。
配套“中低價(jià)位”
“關(guān)于樓市調(diào)控的政策儲(chǔ)備工作，我們一直在做，現(xiàn)階段主要是一些配套政策的制定和落實(shí)。”3月15日清晨，住建部一位官員向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者證實(shí)。在此之前一天，溫家寶在出席十一屆人大五次會(huì)議記者會(huì)時(shí)明確表示，“房?jī)r(jià)調(diào)整還遠(yuǎn)未到位”。
這并非是新的“政策口徑”。多位住建部?jī)?nèi)部人士向記者表示，在3月14日溫家寶總理記者會(huì)表態(tài)前，這一“基本判斷”就已經(jīng)做出。住建部在布置2012年調(diào)控和住房保障工作任務(wù)時(shí)，也是基于這一“基本判斷”開(kāi)展工作。
目前，“新政策”主要集中于“中低價(jià)位普通商品房供應(yīng)”和“保障性安居工程資金來(lái)源”兩個(gè)方面。前者的供應(yīng)量將直接影響價(jià)格的總體水平，而后者則關(guān)系到房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的分流。
“姜偉新部長(zhǎng)在布置2012年住建部主要工作時(shí)，已經(jīng)明確表示，要加緊研究制定專門(mén)針對(duì)中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的支持政策，目前，該項(xiàng)工作已經(jīng)開(kāi)展。”前述住建部官員向記者表示。
記者了解到，上述專項(xiàng)支持政策可能包括優(yōu)先辦理中低價(jià)位普通商品房的規(guī)劃、建設(shè)、預(yù)售的行政許可、考核中低價(jià)位普通商品房的供應(yīng)比例、細(xì)化中低價(jià)位普通商品房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。這些政策將用以確保中低價(jià)位普通商品房供應(yīng)量的“進(jìn)一步提高”。
中國(guó)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向記者表示，如果中低價(jià)位普通商品房供應(yīng)量進(jìn)一步加大，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的總體水平將很難出現(xiàn)“回漲”的局面，“對(duì)于確保成交量回暖而房?jī)r(jià)不反彈，具有重要意義。”
加大“輸血”保障房
在加緊研究制定專項(xiàng)支持中低價(jià)位普通商品房建設(shè)政策的同時(shí)，作為調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)的牽頭部門(mén)，住建部已經(jīng)提出，要進(jìn)一步提高土地出讓金收益用于保障性住房的比例，以確保保障房的“足量供應(yīng)”，實(shí)現(xiàn)“應(yīng)保盡保”。
此前，財(cái)政部、國(guó)土資源部等部門(mén)共同下發(fā)文件，要求地方土地出讓所得收益的10%定向用于支持保障性住房建設(shè)，并納入地方財(cái)政預(yù)算進(jìn)行管理。“就是要在這個(gè)基礎(chǔ)上再提高，這項(xiàng)工作，也是姜偉新部長(zhǎng)布置的2012年的八項(xiàng)重點(diǎn)工作主要內(nèi)容之一。”前述住建部官員向記者表示。
不過(guò)，相比于專項(xiàng)支持中低價(jià)位普通商品房政策，提高土地出讓金輸血保障房的比例，則需要在調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)上進(jìn)行協(xié)調(diào)。具體提高的幅度要與財(cái)政部、國(guó)土資源部共同協(xié)商后確定，然后由相關(guān)部門(mén)聯(lián)合下發(fā)文件。
調(diào)控部際聯(lián)席會(huì)設(shè)立于2004年前后，由原建設(shè)部牽頭，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、監(jiān)察部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、國(guó)土資源部、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等中央部委組成，是負(fù)責(zé)房地產(chǎn)調(diào)控政策橫向協(xié)調(diào)聯(lián)系機(jī)制。
2012年1月，國(guó)務(wù)院保障性安居工程領(lǐng)導(dǎo)小組在北京和全國(guó)各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)簽訂了2012年全年開(kāi)工建設(shè)700萬(wàn)套以上、竣工500萬(wàn)套以上的保障性安居工程任務(wù)。姜偉新在內(nèi)部會(huì)議上表示，盡管開(kāi)工量較2011年有所下降，但資金需要量將超過(guò)2011年。
“我個(gè)人認(rèn)為，這是一個(gè)‘雙保險(xiǎn)’的政策取向，由于2011年的市場(chǎng)遇冷，土地市場(chǎng)低迷，很多地方的土地出讓金收入下降，通過(guò)提高比例，可以保證用于保障性住房建設(shè)的資金絕對(duì)值不會(huì)降低，使資金有所保障，另一方面，對(duì)于那些土地出讓金收入沒(méi)有下降太多的城市，提高比例又可以增加保障性住房的建設(shè)資金。”一位不愿具名的住建部系統(tǒng)學(xué)者稱。
“回歸到位”認(rèn)知差異
“我們傾向于用市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)判斷房?jī)r(jià)是否回歸到位了。”面對(duì)記者關(guān)于房?jī)r(jià)“回歸到多少才算合理”的問(wèn)題，正在籌劃香港上市的旭輝地產(chǎn)(旭輝御府)副董事長(zhǎng)林偉表示。他的判斷標(biāo)準(zhǔn)是成交量，如果說(shuō)成交量增加了，則說(shuō)明了市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的調(diào)整幅度已經(jīng)認(rèn)可。
林偉的說(shuō)法代表了不少開(kāi)發(fā)商的基本預(yù)期。在接受記者采訪的過(guò)程中，首創(chuàng)置業(yè)、合生創(chuàng)展、中化方興等大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人均表達(dá)了類(lèi)似的看法。
來(lái)自北京住建委、中原地產(chǎn)、我愛(ài)我家等機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月上旬(1日~10日)，北京新建住宅簽約套數(shù)為1743套，環(huán)比上漲34.7%，住宅簽約為2911套，環(huán)比上漲了138%，合計(jì)總簽約為4654套，環(huán)比上漲了85%。數(shù)據(jù)顯示回暖“明顯”。
3月14日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在表態(tài)“房?jī)r(jià)調(diào)整遠(yuǎn)未到位”的同時(shí)，已經(jīng)把“房?jī)r(jià)與收入保持在合理水平”作為“到位”的標(biāo)準(zhǔn)之一。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，按照這樣的標(biāo)準(zhǔn)，目前的房?jī)r(jià)應(yīng)該平穩(wěn)下調(diào)10%~20%以內(nèi)的基礎(chǔ)上，居民收入上漲10%~20%，房?jī)r(jià)和收入才能達(dá)到相對(duì)匹配。
