因?yàn)槔麧櫬矢撸袊康禺a(chǎn)業(yè)在過去一直被冠以暴利之名。然而，面對(duì)嚴(yán)峻的樓市調(diào)控政策以及土地、人工、財(cái)務(wù)等成本增加，2011房地產(chǎn)行業(yè)凈利潤率出現(xiàn)下降跡象。
利潤率預(yù)期普降
萬科3月12日公布的去年年報(bào)顯示，2011年，萬科銷售額達(dá)到1215億元，同比分別增長12.4%。繼2010年萬科銷售額突破千億后，再次蟬聯(lián)行業(yè)銷售冠軍。實(shí)現(xiàn)凈利潤96.2億元，同比增長32.2%。
在各項(xiàng)指標(biāo)中，利潤率指標(biāo)的變化引起各方注意。年報(bào)顯示，2011年萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率28.79%，較2010年下降0.96個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)算凈利率15.01%，較2010年下降0.51個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，萬科董秘譚華杰指出，2011年結(jié)算資源大部分為2010年底的已售未結(jié)資源以及2011年上半年所銷售項(xiàng)目，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格尚未出現(xiàn)明顯調(diào)整，只是隨著市場(chǎng)調(diào)整的進(jìn)行，銷售的困難程度增加，公司的營銷費(fèi)用和管理費(fèi)用占銷售金額的比重較2010年有所上升。因此利潤率雖有小幅度下降，但并不明顯。
譚華杰同時(shí)表示，2011年下半年后，市場(chǎng)景氣度下滑，企業(yè)打折促銷行為增加，住宅銷售的毛利率亦不可避免地受到影響。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期，公司的結(jié)算毛利率和凈利率相對(duì)于2011年將有所下降。
除了萬科外，在3月9日華潤置地2011年全年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，華潤置地主席王印也表達(dá)了相似觀點(diǎn)。王印表示：“公司去年的毛利率是39%，今年預(yù)算的利潤率水平會(huì)低一點(diǎn)，大概希望維持在35%-36%的水平。”此外，標(biāo)準(zhǔn)普爾統(tǒng)計(jì)顯示，雅居樂未來兩年毛利潤率將從2011年的54%，降至40%，反映未來海南市場(chǎng)收入貢獻(xiàn)比例的下滑和2011年末以來平均售價(jià)的降低。
開發(fā)商讓利求售
“盡管超過2/3的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了業(yè)績?cè)鲩L，但絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)都出現(xiàn)了程度不一的利潤率下降。”蘭德咨詢公司總裁宋延慶表示，2010年上市房企的平均凈利潤是15%，按照去年的市場(chǎng)狀況，2011年的上市房企凈利潤可能會(huì)回落一到兩個(gè)百分點(diǎn)。
利潤率、周轉(zhuǎn)率是房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的兩大關(guān)鍵性指標(biāo)，根據(jù)由中房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心聯(lián)合發(fā)布的《2011年度中國房地產(chǎn)企業(yè)
銷售排行榜TOP50》的報(bào)告顯示，去年銷售金額榜前八位均為高周轉(zhuǎn)企業(yè)。
報(bào)告指出，高周轉(zhuǎn)必然會(huì)以犧牲利潤率作為代價(jià)，但從整體效率上來看，周轉(zhuǎn)率的提升彌補(bǔ)了利潤率的降低，并且提升程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利潤率的下降幅度，沒有降低凈資產(chǎn)回報(bào)率。
在龍頭房企中，萬科、恒大采用高周轉(zhuǎn)、低利潤率的銷售模式。去年上半年，恒大凈利潤、核心業(yè)務(wù)利潤、銷售面積、在建面積、銷售額增長率等六項(xiàng)指標(biāo)均位列全國第一。在全國龍頭房企中，恒大核心業(yè)務(wù)利潤率僅15%，排名末位，但恒大通過薄利多銷的方式“以量取勝”，市場(chǎng)認(rèn)可度極高，核心業(yè)務(wù)利潤、凈利潤均為全國第一。
面對(duì)今年市場(chǎng)形勢(shì)，不少房企選擇降低利潤率謀求項(xiàng)目快銷。合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷稱，只要項(xiàng)目銷售能維持利潤率15%或18%以上，會(huì)多做促銷，以盡快完成目標(biāo)。“新盤不存在減價(jià)問題，因?yàn)檫^去沒有定價(jià)。能夠保證5%-10%的利潤就可以應(yīng)對(duì)現(xiàn)在的市場(chǎng)情況了。”國內(nèi)某品牌開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。
利潤率向合理水平靠攏
房企利潤率的變化改變了房企的經(jīng)營策略，一部分房企采取了多元化盈利策略，以規(guī)避利潤波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，一部分房企則通過加強(qiáng)成本管理、快速開發(fā)加速資金使用效率的手段來增加凈資產(chǎn)收益。
萬科總裁郁亮于當(dāng)天業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，預(yù)計(jì)今年萬科的毛利會(huì)回到2009年的水平，可能較2010年的時(shí)候有所下調(diào)，萬科希望今年以提高費(fèi)效比,加強(qiáng)成本管理的方式,降低毛利下降對(duì)股東回報(bào)的影響。同時(shí),希望通過加快資金周轉(zhuǎn),能夠帶給股東回報(bào)。
房地產(chǎn)高利潤一直被各界所詬病，然而，在土地成本、人工成本、財(cái)務(wù)成本逐步增加之后，不少地產(chǎn)業(yè)界人士認(rèn)為，房企已經(jīng)告別過去的“暴利”，進(jìn)入微利時(shí)代。“房價(jià)暴漲的歷史終結(jié)，樓市下半場(chǎng)規(guī)則改寫，2012下半年開發(fā)商將進(jìn)入微利時(shí)代。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)放緩至7.5%意味著房地產(chǎn)從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展；而土地價(jià)格漲幅趨勢(shì)及資金成本上漲也將逐步壓縮開發(fā)商利潤。
持相似看法的鏈家地產(chǎn)副總裁林倩預(yù)計(jì)，隨著樓市調(diào)控持續(xù)，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)通過降價(jià)方式讓利快銷，房企的利潤率將逐步降低至15%至20%左右的水平。郁亮表示，在目前的調(diào)控背景下，追求純利模式已經(jīng)過時(shí)了，未來整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)在利潤率方面會(huì)逐漸向合理的數(shù)值靠攏。
