從今年年初至今的這三個(gè)月，對(duì)于杭州樓市而言，絕對(duì)算得上“值得回味”。從年初市場(chǎng)的冰凍到之后的“遍地價(jià)格戰(zhàn)”到目前的“持續(xù)價(jià)格戰(zhàn)”，樓市降價(jià)版圖從城市的外延一直向市中心蔓延，申花板塊、濱江板塊等價(jià)格體系均被重構(gòu)，降價(jià)潮開始蔓延。
近日，本報(bào)記者針對(duì)目前杭州樓市的各大板塊，對(duì)于已經(jīng)降價(jià)的板塊及目前尚未有動(dòng)作的板塊進(jìn)行了梳理，從半山田園到市中心板塊，支撐這些板塊目前房?jī)r(jià)依舊堅(jiān)挺的原因到底是什么？這些板塊隨后會(huì)不會(huì)有降價(jià)動(dòng)作？這也許是降價(jià)版圖中最后的懸念。
市中心板塊
目前主要在售樓盤：
大家·武林府、綠城·蘭園、昆侖公館、新湖·武林國際公寓
周邊板塊價(jià)格戰(zhàn)打得火熱，而市中心板塊卻似乎沒有大規(guī)模降價(jià)的跡象。目前板塊內(nèi)在售的項(xiàng)目包括大家·武林府、綠城·蘭園、昆侖公館、新湖·武林國際等。其中大家·武林府在2010年10月首次開盤，最近一次開盤是在2011年4月份，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前可售房源共90余套，其中住宅80余套，在售精裝修房源均價(jià)在50000元/平方米到60000元/平方米之間；綠城·蘭園首次開盤在2011年4月，接著在6月第二次開盤，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前綠城·蘭園可售房源有160套左右，在售精裝修房源均價(jià)在55000元/平方米左右；昆侖公館首次開盤是在2010年1月，最近一次預(yù)售證顯示的開盤時(shí)間為2010年12月，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前可售房源有300余套，精裝修房源均價(jià)在42000元/平方米左右；新湖·武林國際公寓于2011年11月開盤，當(dāng)時(shí)武林國際也打出了“33000元/平方米”的起價(jià)，原本很多人都認(rèn)為市中心板塊也開始“淪陷”，但是武林國際毛坯房源的均價(jià)也達(dá)到了41000元/平方米。
居住在城市中心相信是不少置業(yè)者共同的想法，完善的配套、便捷的交通、成熟的居住氛圍，使得這個(gè)板塊內(nèi)的項(xiàng)目從來不缺少需求，就算是在限購限貸的調(diào)控下，來這里看房的客戶還是很多。昆侖公館的工作人員介紹說，現(xiàn)在這段時(shí)間每天來售樓部看房的客戶有10余組，而綠城·蘭園的銷售顧問也表示最近每天來看房的人數(shù)還是有很多。但高額的總價(jià)，目標(biāo)客戶被限購限貸等原因，使得近期的成交量處于不理想狀態(tài)。
A觀點(diǎn)：杭城核心區(qū)域，降價(jià)不大可能
對(duì)于市中心板塊價(jià)格是否會(huì)下降這個(gè)問題，業(yè)內(nèi)人士都有自己的觀點(diǎn)。有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市中心板塊降價(jià)的可能性不大。首先，地段決定了價(jià)格。作為杭州市的中心區(qū)域，具有完善的各類商業(yè)和生活配套，交通便捷，這個(gè)板塊一直都是杭州人置業(yè)的第一選擇，需求還很強(qiáng)勁，土地的價(jià)值還在，甚至處于上升狀態(tài)；其次，這些項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量也為不降價(jià)打下基礎(chǔ)。市中心板塊的項(xiàng)目，大都屬于精裝修且裝修標(biāo)準(zhǔn)都較高；再次，據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，武林府、昆侖公館、蘭園等項(xiàng)目前期去化率基本都在四成左右，如果在此時(shí)降價(jià)，可能會(huì)對(duì)前期業(yè)主造成影響。另外，由于這幾個(gè)項(xiàng)目房源大都為住宅，所面對(duì)的目標(biāo)客戶群大都受制于調(diào)控政策，所以現(xiàn)在降價(jià)也不會(huì)有太好的效果。
B觀點(diǎn)：蘭園、武林府酒店式公寓或成板塊價(jià)格殺手
杭州樓市價(jià)格戰(zhàn)愈加猛烈，也使得一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，價(jià)格戰(zhàn)的硝煙必然會(huì)蔓延到市中心板塊，畢竟這些項(xiàng)目也都有不小的銷售壓力。從去年至今，武林府5號(hào)的酒店式公寓(70年產(chǎn)權(quán))遲遲沒有公開對(duì)外開盤，而其定價(jià)也經(jīng)歷了一定的波折；另外綠城蘭園的酒店式公寓也有可能低開，畢竟這兩個(gè)項(xiàng)目的酒店式公寓之前都沒有銷售過。另外，目前市中心板塊在售的這些項(xiàng)目總價(jià)都比較高，有不少都處于“賣不動(dòng)”的狀態(tài)，如果不降價(jià)，銷售可能會(huì)成問題，再加上樓市降價(jià)對(duì)購房者沖擊很大，不少人現(xiàn)在都選擇觀望，如果市中心樓盤在價(jià)格上有所調(diào)整，相信對(duì)于購房者而言，還是很具誘惑力的。
錢江新城板塊
目前主要在售樓盤：
綠城·藍(lán)色錢江、萬銀國際、東方君悅
杭州樓市的降價(jià)潮到目前為止并沒有席卷到錢江新城板塊，目前板塊內(nèi)在售樓盤有綠城·藍(lán)色錢江、萬銀國際、東方君悅，這三個(gè)項(xiàng)目都有酒店式公寓，在“禁酒令”頒布之后，對(duì)它們而言也是一大利好。其中萬銀國際、東方君悅這兩個(gè)項(xiàng)目所在的位置十分接近。綠城·藍(lán)色錢江最早一次開盤是在2009年5月，最近一次是在2011年4月。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，綠城·藍(lán)色錢江目前可售住宅有60余套，酒店式公寓有100余套，而在售的精裝住宅均價(jià)在65000元/平方米左右，精裝酒店式公寓均價(jià)在38000元/平方米左右；以“精裝修”設(shè)計(jì)為賣點(diǎn)的東方君悅，于去年9月份開盤，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前可售房源有700多套，均價(jià)為41000元/平方米；而在去年10月份開盤的萬銀國際，目前均價(jià)在37000元/平方米到40000元/平方米之間，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前在售房源有600余套。
在樓市降價(jià)潮到來后，越來越多的購房者將目光轉(zhuǎn)向了錢江新城板塊，來看房的客戶也越來越多。據(jù)綠城·藍(lán)色錢江售樓部的銷售顧問介紹，最近綠城·藍(lán)色錢江的銷售還是很不錯(cuò)的，每天最少也有十幾組客戶前來咨詢。而萬銀國際的工作人員也表示最近來看房的客戶要比前期多了不少。從成交數(shù)據(jù)上看，萬銀國際和東方君悅的去化率并不是很高，而且雖然這段時(shí)間來看房的客戶不少，但成交并不多，許多客戶還是抱著觀望態(tài)度。在杭州樓市價(jià)格戰(zhàn)激烈的情況下，錢江新城板塊的這幾個(gè)項(xiàng)目又將作何選擇？
A觀點(diǎn)：板塊稀缺性極強(qiáng)，降價(jià)可能性不大
對(duì)于錢江新城板塊向左還是向右這個(gè)問題，接受采訪的不少專家都表示降價(jià)可能性不大。首先是這個(gè)板塊的稀缺性極強(qiáng)：對(duì)于綠城·藍(lán)色錢江而言，擁有最好的一線江景資源；而東方君悅和萬銀國際就在萬象城門口，處于錢江新城核心位置。其次，這幾個(gè)項(xiàng)目的產(chǎn)品本身都稱得上是頂級(jí)的：綠城·藍(lán)色錢江延續(xù)綠城建筑一貫的精致要求，并在服務(wù)細(xì)節(jié)上增加更多人性化的思考。而東方君悅則采用國際流行的“精裝修”設(shè)計(jì)，萬銀國際的LOFT戶型則給予客戶更多的空間。再次，東方君悅和萬銀國際屬于酒店式公寓，綠城·藍(lán)色錢江也有不少酒店式公寓，沒有限購限貸的障礙。另外，對(duì)于綠城·藍(lán)色錢江來說，目前處于尾房銷售的階段，所剩房源并不是很多，并不需要通過降價(jià)來促銷。
B觀點(diǎn)：總價(jià)太高，存在降價(jià)可能
當(dāng)然，也有一些業(yè)內(nèi)人士表示，錢江新城板塊降價(jià)并不是沒有可能。2月以來的價(jià)格戰(zhàn)對(duì)購房者觸動(dòng)很大，開發(fā)商也通過降價(jià)取得了不錯(cuò)的成績(jī)。對(duì)于錢江新城板塊而言，交通、生活配套齊全，本身的居住條件十分完善，再加上這幾個(gè)樓盤以精裝修為主，對(duì)購房者的吸引力還是十分大的。但因?yàn)檫@幾個(gè)樓盤的總價(jià)太高，造成了購房人群面太窄，所以導(dǎo)致了去化率不高，尤其是對(duì)于東方君悅和萬銀國際而言，銷售成績(jī)并不樂觀，一旦開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問題，降價(jià)不可避免。
西溪(蔣村新區(qū))板塊
目前主要在售樓盤：
綠城·西溪誠園、萬科·西溪蝶園、坤和·西溪里
放眼主城區(qū)中心區(qū)域，西溪的蔣村新區(qū)因?yàn)橛姓\園、蝶園、西溪里等幾個(gè)高端樓盤支撐，也一直維持著高端板塊的形象。而從今年開始，雖然繞城之外的閑林、城里的申花等板塊都有大幅降價(jià)的動(dòng)作，但臨近的蔣村新區(qū)板塊卻一直沒有大幅調(diào)價(jià)的動(dòng)作。板塊里的一大高端樓盤便是綠城·西溪誠園，這個(gè)2009年首開的樓盤一直是“綠粉”追逐的一大熱點(diǎn)，全精裝樓盤，住宅價(jià)格高點(diǎn)達(dá)到38000元/平方米左右，商業(yè)性質(zhì)的精裝商務(wù)公館均價(jià)26000元/平方米左右，前幾天還有傳聞稱誠園將有降價(jià)動(dòng)作，不過昨天誠園相關(guān)負(fù)責(zé)人否認(rèn)了這一說法，有銷售人員表示他們價(jià)格沒有動(dòng)，一二月也完成了銷售任務(wù)，最近市場(chǎng)回暖，周末有四五十組客戶來看房。根據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前誠園的可售房源超過1000套。
蔣村新區(qū)的另一個(gè)高端樓盤便是萬科·西溪蝶園，同樣為全精裝樓盤，從去年開始，西溪蝶園推出2期房源，價(jià)格高點(diǎn)也曾達(dá)到32000元/平方米左右，官方宣稱目前在售價(jià)格為26000-29000元/平方米。據(jù)了解，今年要全面交付的西溪蝶園還剩下600多套可售房源，上個(gè)月還有幾十套的銷售成績(jī)，暫時(shí)也沒有調(diào)價(jià)的動(dòng)作。
相比來說，與蝶園一街之隔的坤和·西溪里則還剩下最后兩幢高層毛坯房源的存量，已經(jīng)開盤但沒去化的量也不多了。據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，西溪里目前的成交均價(jià)在22500元/平方米左右，目前在售的是一批180方的高層房源，近期去化了十多套，坤和方面表示，接下來會(huì)推最后兩幢房源，目前在蓄客階段。
從各個(gè)樓盤相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)外的口徑上來看，似乎都抱著“維持現(xiàn)狀”、“挺著”的態(tài)度，但伴隨著一些房企大佬帶頭降價(jià)、周邊板塊的降價(jià)風(fēng)潮愈演愈烈，是否會(huì)波及蔣村新區(qū)板塊，還是未知數(shù)。
A觀點(diǎn)：老業(yè)主多、總價(jià)高，小幅調(diào)價(jià)沒意義
關(guān)于西溪(蔣村新區(qū))板塊價(jià)格動(dòng)向的判斷，業(yè)內(nèi)人士更多地傾向于對(duì)各個(gè)樓盤與開發(fā)商的分析，因?yàn)槎际谴笈品科?，且樓盤也都以品質(zhì)著稱，大部分人認(rèn)為，只要沒有人帶頭降，整體降價(jià)的可能很小。“這些盤基本都已銷售了大半，雖然有些盤存量不小，但與得罪老業(yè)主相比，得不償失。而且，這些高端樓盤總價(jià)不低，如果不是大幅向下調(diào)價(jià)根本起不到‘以價(jià)換量’的效果，而大幅下調(diào)又太‘傷’，估計(jì)開發(fā)商們會(huì)達(dá)成默契，大家扛著。”有業(yè)內(nèi)人士這樣分析。而從這些樓盤春節(jié)后的去化看，雖然價(jià)格沒有松動(dòng)，但房源還是在逐步去化。對(duì)此，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這些樓盤的客戶大多是地源客戶，自住、改善意愿為主，相比價(jià)格，更關(guān)注品質(zhì)與地段，所以開發(fā)商不調(diào)價(jià)也是對(duì)品質(zhì)的一個(gè)承諾，想買的購房者還是會(huì)下單。
B觀點(diǎn)：牽一發(fā)動(dòng)全身，看存量大戶會(huì)不會(huì)降
對(duì)這個(gè)板塊看跌的人也不少，從前兩天誠園降價(jià)傳言就可以看出一二。有這樣的傳言也可以理解，因?yàn)榇蠹矣X得誠園存量最大，而且還有一批價(jià)格相對(duì)低的商業(yè)公館在售，具備降價(jià)的條件。如果綠城這個(gè)老大哥降價(jià)，那么周邊樓盤也很可能跟進(jìn)，那么整個(gè)板塊淪陷也是非?？斓氖虑椤?/p>
新天地板塊
目前主要在售樓盤：
濱江·萬家星城、中國鐵建·國際城
大橋西板塊的荷塘月色、閱城，橋西板塊的吉祥半島、名城公館，華豐板塊的樺楓居等樓盤紛紛加入“降價(jià)陣營”，對(duì)于新天地板塊而言，真的有“腹背受敵”的感覺。因?yàn)槌潜便y泰的利好，新天地板塊在售樓盤的均價(jià)曾一度達(dá)到25000元/平方米，而目前在售的萬家星城、鐵建·國際城，價(jià)格相對(duì)而言依舊堅(jiān)挺。
作為新天地板塊的一個(gè)大盤，濱江·萬家星城一期已經(jīng)交付，目前在售三期房源，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，目前萬家星城仍有1000多套可售房源。而據(jù)濱江集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人稱：“目前萬家星城沒有調(diào)價(jià)打算，近期前來看房的客戶也比較多。”而鐵建·國際城則在去年9月首次開盤，該項(xiàng)目在去年的兩張預(yù)售證共有498套房源，目前去化僅32套。去年年底，坊間就有傳言稱國際城在以相對(duì)較低的內(nèi)部?jī)r(jià)出售，而據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目的成交均價(jià)在22000多元/平方米。對(duì)于新天地板塊會(huì)不會(huì)降價(jià)的問題，記者采訪了多位業(yè)內(nèi)人士，他們從銷售壓力、板塊價(jià)值等多方面分析，給出了以下不同的觀點(diǎn)。
A觀點(diǎn)：價(jià)格動(dòng)的可能性較小
新天地板塊目前僅有萬家星城和鐵建·國際城在售，從降價(jià)的可能性上分析，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為可能性不是很大。因?yàn)闉I江集團(tuán)可以說目前的推盤重心放在了城東新城板塊的曙光之城項(xiàng)目上，而萬家星城也已經(jīng)賣到了三期房源，前期已有不少老業(yè)主了，降價(jià)的壓力還是比較大的，再說濱江可以動(dòng)的“棋子”比較多，所以萬家星城后期價(jià)格變動(dòng)的可能性很??；而鐵建·國際城樓面價(jià)就已過萬，去除商業(yè)部分，住宅的樓面地價(jià)大概在1.3萬元/平方米，之前就有聽說鐵建推出內(nèi)部特價(jià)房源，看起來開發(fā)商在降價(jià)問題上還有一層“遮羞布”，再者國際城的開發(fā)商為“中字頭”企業(yè)，降不降價(jià)可能還得看總部的意見，所以這個(gè)板塊的價(jià)格可以說目前還是比較安全的。
B觀點(diǎn)：周邊降價(jià)壓力大，關(guān)鍵看國際城
橋西降了、華豐也降了，對(duì)于新天地板塊而言，其實(shí)還是有降價(jià)的可能性的，這一觀點(diǎn)也有不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)同。雖然相比橋西、華豐板塊，新天地有了“銀泰”這張王牌，但是目前這張牌還只是一個(gè)規(guī)劃。目前而言，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為萬家星城降價(jià)的可能性比較小，主要還是因?yàn)闉I江整個(gè)在走曙光之城項(xiàng)目，但是作為去年才開盤的鐵建·國際城，其實(shí)銷售壓力是非常大的。去年開盤的房源去化并不好，而介于價(jià)格的關(guān)系，后期推盤又有一定的難度。拿國際城同比橋西板塊的兩個(gè)樓盤：名城公館和吉祥半島，這兩個(gè)樓盤的樓面價(jià)也都在萬元左右，而這兩個(gè)項(xiàng)目目前的均價(jià)都已經(jīng)破兩萬了，而且銷售情況較好。所以說國際城成為板塊價(jià)格殺手的可能性極大。
半山田園板塊
目前主要在售樓盤：
綠城西子·田園牧歌、朗詩·田園綠郡
作為杭州目前僅有的幾個(gè)沒有降價(jià)的板塊之一，半山田園板塊內(nèi)目前在售的樓盤為田園牧歌和田園綠郡，這兩個(gè)樓盤的地理位置十分接近，而推盤的節(jié)點(diǎn)上，綠城·田園牧歌最早一次開盤為2010年12月，最近一次預(yù)售證顯示的開盤時(shí)間為今年的1月，據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，田園牧歌目前可售房源有700余套，而在售的精裝修房源均價(jià)為25000元/平方米、平層官邸則為35000元/平方米，而據(jù)田園牧歌相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹：“目前田園牧歌在售商鋪，住宅價(jià)格不會(huì)動(dòng)”；而一向以“恒溫、恒濕、恒氧”著稱的朗詩·田園綠郡于去年12月首次開盤，成交均價(jià)為19000元/平方米，據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，該批房源(共63套)目前銷售6套。
從成交數(shù)據(jù)上看，這兩個(gè)項(xiàng)目的房源去化率均不是很高，而目前的價(jià)格相對(duì)也比較高，在樓市整體“價(jià)格戰(zhàn)遍地”的當(dāng)下，半山田園板塊這兩個(gè)項(xiàng)目該作何選擇？
A觀點(diǎn)：降價(jià)可能性不大，選擇田園板塊多因“地緣”
在采訪過程中，對(duì)于半山田園板塊的這兩個(gè)樓盤該選擇怎樣的銷售策略中，業(yè)內(nèi)人士也出現(xiàn)了不同的看法。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：目前半山田園板塊的房源大多還是出售給原本就在這一帶居住的“原住民”，這些人對(duì)于這個(gè)地段有一定的鐘情程度，而半山田園板塊可以選擇的樓盤又不多，所以價(jià)格反而成為了次要的因素。對(duì)于一個(gè)沒有在杭州生活過或?qū)Π鍓K沒有偏好的購房者而言，田園板塊的價(jià)格相對(duì)偏高，以去年這兩個(gè)項(xiàng)目的在售均價(jià)來看，這樣的價(jià)格在別的板塊可以挑選的余地更大。所以從上面這兩點(diǎn)上看，目前這個(gè)板塊降價(jià)的可能性不是很大。
B觀點(diǎn)：銷售壓力大，降價(jià)存在可能
與正方相反的，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)于“只要價(jià)格到位，就一定能帶來銷售成效”的話十分贊同，這個(gè)就是考慮“降價(jià)能有怎樣的成效”的問題。對(duì)于半山田園板塊而言，本身這個(gè)板塊的宜居性還是比較好的，再加上田園板塊目前在售的樓盤都是品牌開發(fā)商所開發(fā)，相對(duì)而言能有一定的保障。撇開會(huì)不會(huì)降價(jià)這一點(diǎn)，單從價(jià)格對(duì)于銷售的影響力而言，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為田園板塊的這兩個(gè)項(xiàng)目，只要價(jià)格到位，購房者還是會(huì)認(rèn)可的。
剩下的就是“會(huì)不會(huì)降價(jià)”的問題，在這個(gè)問題上，不少業(yè)內(nèi)人士也給出了一定的依據(jù)：第一，從目前這兩個(gè)項(xiàng)目的銷售情況而言，都不是很樂觀；朗詩在杭州的項(xiàng)目除了田園綠郡還有美麗洲，因?yàn)槊利愔奘桥盼蓓?xiàng)目，所以綠郡動(dòng)的可能性還是比較大的。第二，田園牧歌拿地價(jià)格大概9000多元，而田園綠郡在1萬元左右，這樣的地價(jià)其實(shí)還是有一定的下探空間的。
