07年7月以來(lái)一二線城市銷量指數(shù)和房?jī)r(jià)指數(shù)高壓政策持續(xù)，寄望于兩會(huì)“求松綁”的開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始認(rèn)清現(xiàn)實(shí)。自國(guó)務(wù)院總理溫家寶公布《政府工作報(bào)告》以來(lái)，兩會(huì)中試圖試探中央政府調(diào)控決心的聲音開(kāi)始沉寂下去；而在實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，求松綁無(wú)望的開(kāi)發(fā)商們掀起一陣又一陣的促銷降價(jià)潮，積極融資，備戰(zhàn)過(guò)冬。
而在調(diào)控中的重點(diǎn)城市，全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)北京，3月份800多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)期待剛需青睞，折扣范圍從郊區(qū)彌漫城區(qū)。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至昨日，相比2011年的市場(chǎng)最高價(jià)，房?jī)r(jià)回落20%以上的項(xiàng)目，更是有50個(gè)左右，最高回落已經(jīng)超過(guò)50%。
“求松綁”聲音沉寂
兩會(huì)伊始，各地代表委員關(guān)于放松樓市調(diào)控政策的建言就被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)(詳見(jiàn)本報(bào)3月2日C 01報(bào)道《兩會(huì)房地產(chǎn)角力預(yù)熱開(kāi)發(fā)商魚(yú)貫進(jìn)京求松綁》)。但自3月5日溫總理作兩會(huì)工作報(bào)告肯定調(diào)控成果，并將進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，兩會(huì)期間關(guān)于調(diào)控大方向的爭(zhēng)議開(kāi)始沉寂。
南都記者注意到，去年還提出要《加大老城區(qū)城中村改造力度，降低房?jī)r(jià)穩(wěn)定市場(chǎng)》的全國(guó)政協(xié)委員、恒 大地產(chǎn)集團(tuán)主席許 家印今年則在“兩會(huì)”期間痛批中超偽職業(yè)，大談足球。事實(shí)上，在全國(guó)政協(xié)委員本次提交兩會(huì)的6000多份提案中，關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的提案亦明顯少于往年，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的全國(guó)政協(xié)委員和人大代表則普遍顯得低調(diào)，面對(duì)媒體的追問(wèn)顧左右而言他。
不僅是堅(jiān)持限購(gòu)政策不動(dòng)搖，兩會(huì)期間滬穗兩地甚至出現(xiàn)了調(diào)控加碼。3月6日，市場(chǎng)傳出上海調(diào)控再度收緊的消息，上海中原顧問(wèn)有限公司給媒體的一份最新資料顯示，寶山區(qū)房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，只有未婚子女跟父母無(wú)共有住房的，才能再買一套；3月9日，市場(chǎng)傳出廣州叫停境外人員購(gòu)買商鋪，廣州市國(guó)土房管局旋即公開(kāi)強(qiáng)調(diào)該政策僅是重申和強(qiáng)調(diào)此前的各項(xiàng)調(diào)控政策，而未有任何政策上的調(diào)整。
“現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，如果現(xiàn)在松手，以后會(huì)造成更大災(zāi)難。”全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)研究中心主任蔡繼明建議，應(yīng)盡快在全國(guó)范圍推進(jìn)房產(chǎn)稅，擁有房產(chǎn)越多稅收越高；對(duì)貸款購(gòu)買第二套及以上住房的家庭，應(yīng)進(jìn)一步提高首付款比例，同時(shí)執(zhí)行溢價(jià)貸款利率。
地產(chǎn)大佬紛紛預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)將降
“2011年全國(guó)平均房?jī)r(jià)實(shí)際上在大城市，特別是上海北京這些城市已經(jīng)平均下降10%左右，我覺(jué)得今年一個(gè)合理回歸幅度大概就是10%到20%左右。”全國(guó)政協(xié)委員、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林此前率先提出《對(duì)首次置業(yè)和首次改善型置業(yè)貸款恢復(fù)7折優(yōu)惠利率》的提案，在他看來(lái)，真正影響房?jī)r(jià)就是幾個(gè)方面：供求關(guān)系、土地價(jià)格、稅費(fèi)和預(yù)期。“其中最重要的是心理預(yù)期，如果心理預(yù)期房?jī)r(jià)今后是往下走的，購(gòu)買者不出手，房?jī)r(jià)自然就下去了。”
無(wú)獨(dú)有偶，全國(guó)人大代表、建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森亦認(rèn)為“今年的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下行，整體上，省會(huì)城市和地級(jí)市整體會(huì)有15%的下行，甚至更多的可能性。”認(rèn)同這一觀點(diǎn)還有“兩會(huì)”的全國(guó)政協(xié)委員、星河灣地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃文仔，他同樣預(yù)測(cè)今年樓市再降15%，并聲稱今年上半年是入市良機(jī)；全國(guó)人大代表、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局原副局長(zhǎng)賀鏗則表示，全國(guó)房?jī)r(jià)平均下跌20%至30%才合理。綜合下來(lái)，代表委員們預(yù)計(jì)2012年房?jī)r(jià)將下跌兩成左右。
“現(xiàn)在下定決心，至少七八個(gè)大城市的價(jià)格一定得降下來(lái)。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在列席十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議青海團(tuán)的討論時(shí)更是強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)如果按照現(xiàn)在每年十幾甚至二十幾個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度發(fā)展下去，將來(lái)一旦泡沫破裂，后果不堪設(shè)想。
與此同時(shí)，各地開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷的消息不斷傳來(lái)。在深圳，招商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的雍景灣項(xiàng)目售價(jià)從均價(jià)每平方米3 .6萬(wàn)元降至最低每平方米2 .6萬(wàn)元，降幅近30%，引發(fā)尾盤搶購(gòu)。深圳房地產(chǎn)人士表示，與此前深圳開(kāi)發(fā)商的促銷相比，招商地產(chǎn)的降價(jià)行為顯得十分“實(shí)在”，也預(yù)示著深圳樓市下一波降價(jià)潮將出現(xiàn)。
搶跑市場(chǎng)唯有降價(jià)
兩會(huì)堅(jiān)持了調(diào)控不動(dòng)搖，開(kāi)發(fā)商不光喊降價(jià)，實(shí)際在市場(chǎng)上也開(kāi)始了新一輪的降價(jià)跑量的較量。龍頭企業(yè)們紛紛大打促銷牌：龍年春節(jié)前后，保利于全國(guó)40多個(gè)主要城市舉行了“囍春行動(dòng)”大型促銷，涉及100余個(gè)在售項(xiàng)目2萬(wàn)套房源，打響了2012年樓市促銷的第一槍；3月3日至3月18日，深圳萬(wàn)科清林徑與天譽(yù)共同推出了主題為“3月30套300萬(wàn)優(yōu)惠，3月買3房，萬(wàn)科惠龍崗”的促銷活動(dòng)。
與此同時(shí)，近期密集出爐的萬(wàn)科、保利、金地、恒 大等大型上市房企的2月銷售業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)大型上市房企在2月仍保持較高的同比(較上年同期)銷售增速。其中，萬(wàn)科2月銷售金額為73 .4億元，同比增長(zhǎng)20 .7%；保利2月銷售金額為36 .2億元，同比增長(zhǎng)46 .3%。
“此輪市場(chǎng)反彈是市場(chǎng)以價(jià)換量的表現(xiàn)。”世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉向南都記者表示，春節(jié)后四周與春節(jié)前四周相比，北京商品住宅成交均價(jià)下降7%；上海商品住宅成交量均價(jià)下降11%；廣州商品房成交均價(jià)下降9%；深圳商品住宅均價(jià)上升1%.2月份，招商、綠地、萬(wàn)科、龍湖、中海等品牌開(kāi)發(fā)商再掀降價(jià)促銷潮，刺激了一部分剛需入市，帶動(dòng)成交量的上升。
各大房企爭(zhēng)奪北京市場(chǎng)表現(xiàn)最為明顯。“當(dāng)前樓盤折扣普遍超過(guò)9 .5折，局部項(xiàng)目全款折扣甚至達(dá)到9折，相比2011年‘限購(gòu)’初期的9 .5折而言，折扣幅度已經(jīng)明顯增大。”中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉向南都記者表示，已經(jīng)基本確定在3月份增加或維持折扣的項(xiàng)目達(dá)到了200個(gè)左右，占到了目前市場(chǎng)上活躍項(xiàng)目的一半左右。“預(yù)期3月份很可能出現(xiàn)一波降價(jià)潮，城區(qū)也逐漸開(kāi)始參與。在預(yù)期入市的20個(gè)項(xiàng)目中，超過(guò)一半的項(xiàng)目目前均難以確定開(kāi)盤售價(jià)，可見(jiàn)目前市場(chǎng)決定銷售量的最主要因素依然是降價(jià)幅度，價(jià)格下調(diào)超過(guò)20%的項(xiàng)目占據(jù)了市場(chǎng)銷售榜的前列。”
