2010年年底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾報(bào)道世茂昆山項(xiàng)目——世茂蝶湖灣曾逆市漲價(jià)10%銷售，房?jī)r(jià)接近10000元/平方米。如今，僅過(guò)去一年多，世茂蝶湖灣的最新報(bào)價(jià)只有6600元/平方米，跌去近四成。
3月6日，世茂房地產(chǎn)(00813，HK)宣布2012年2月份單月合約銷售額達(dá)20.70億元，同比增加70.9%，環(huán)比增加127.5%；合約銷售面積為205263平方米，同比增長(zhǎng)97%。在沒(méi)有推出新樓盤(pán)的情況下，世茂房地產(chǎn)的銷售均價(jià)由1月份的18064元/平方米，下調(diào)至10089元/平方米。
據(jù)悉，造成均價(jià)下調(diào)的部分因素是世茂房地產(chǎn)主力銷售樓盤(pán)由北京的世茂宮園、上海世茂濱江花園換成了南京世茂濱江新城、昆山世茂蝶湖灣等均價(jià)相對(duì)便宜的樓盤(pán)。不過(guò)，昆山世茂東壹號(hào)、杭州世茂·錢(qián)塘帝景等也在降價(jià)，而且降幅驚人，世茂已經(jīng)打響2012年的第一場(chǎng)價(jià)格戰(zhàn)。
部分價(jià)格跌回3年前
資料顯示，位于南京下關(guān)區(qū)的南京世茂濱江新城17號(hào)樓部分房源降價(jià)4000元/平方米，降價(jià)幅度達(dá)到26%左右，折后價(jià)格為11000元/平方米，如果一次性付款還可以打99折。南京某房地產(chǎn)中介負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，這樣的價(jià)格別說(shuō)在市區(qū)內(nèi)很難找到，就是在郊區(qū)也難找到相似性價(jià)比的房源。
在大力度促銷下，世茂在南京推出的優(yōu)惠房源已經(jīng)消化出去130余套，現(xiàn)在只剩下200平方米以上的少量房源。和南京世茂濱江新城的情況相比，世茂昆山蝶湖灣的促銷力度更猛。售樓員報(bào)出的銷售均價(jià)僅為6600元/平方米，遠(yuǎn)低于昆山房產(chǎn)信息網(wǎng)登記的10471.14元/平方米的平均參考價(jià)格。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者合算，在2006年開(kāi)盤(pán)的世茂昆山蝶湖灣所推房源中，有47%的房源售價(jià)超過(guò)6600元/平方米。據(jù)搜房網(wǎng)價(jià)格走勢(shì)監(jiān)測(cè)顯示，世茂昆山蝶湖灣上一次以6000多元/平方米價(jià)格出售，還是在2009年的9月。此后，世茂昆山蝶湖灣的價(jià)格高漲，最高時(shí)高層公寓的售價(jià)曾達(dá)11000元/平方米，去年11月推出的二期均價(jià)也達(dá)到了8500元。
有報(bào)道稱，加上各種折扣與優(yōu)惠，世茂昆山蝶湖灣最終實(shí)際售價(jià)僅為5000元/平方米左右，與6600元/平方米的報(bào)價(jià)相比，優(yōu)惠幅度達(dá)15%。如果消息屬實(shí)，則世茂昆山蝶湖灣目前的價(jià)格僅比2006年開(kāi)盤(pán)時(shí)高出200元/平方米。
據(jù)記者采訪了解，世茂昆山蝶湖灣本期銷售的房源和之前差異并不大，只是位置臨近馬路。上海同策咨詢顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，如果按照昆山等地的房地產(chǎn)價(jià)格行情，位置因素造成的價(jià)差也就幾百元/平方米。
低拿地成本支撐
資料顯示，南京世茂濱江新城所在的寶善地塊總用地面積達(dá)59.4萬(wàn)平方米，實(shí)際出讓面積為48.5萬(wàn)平方米，容積率住宅部分為2.2，該地塊在掛出去之后一直無(wú)人問(wèn)津，直到截止日期的2003年7月4日，世茂集團(tuán)在沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，以底價(jià)18億元成交。
“世茂當(dāng)時(shí)拿地的成本僅為3030元/平方米左右，如果加上樓盤(pán)建設(shè)價(jià)、工人工資等費(fèi)用，以現(xiàn)在的價(jià)格賣(mài)毛利就大大降低了。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。
同樣，世茂昆山蝶湖灣也是2005年就拿地的老項(xiàng)目，土地成本占到房?jī)r(jià)的比例并不高，也許是世茂能夠比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手賣(mài)得更便宜的原因。
如果僅以世茂房地產(chǎn)去年平均40%左右的毛利水平衡量，上述幾個(gè)項(xiàng)目目前的降價(jià)幅度都大大降低了毛利。根據(jù)世茂集團(tuán)財(cái)報(bào)，截至2011年6月30日，世茂集團(tuán)的平均土地成本為1649元/平方米，建筑成本及資本化開(kāi)支的成本僅是購(gòu)買(mǎi)土地成本的44%。擁有較高利潤(rùn)空間的世茂房地產(chǎn)顯然比周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)降價(jià)快速回籠資金因此成為當(dāng)仁不讓的選擇。
財(cái)務(wù)壓力或是誘因
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日致電世茂房地產(chǎn)品牌部門(mén)人士，詢問(wèn)世茂房地產(chǎn)有無(wú)在全國(guó)大范圍降價(jià)，未獲得正面回應(yīng)。
數(shù)據(jù)顯示，截至2011年6月30日，世茂房地產(chǎn)手握3810萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，其中長(zhǎng)三角占34.3%，環(huán)渤海占24.2%，中西部占17.2%，海西占11.1%，珠三角占7.1%，北部占6.1%。長(zhǎng)三角與環(huán)渤海兩大區(qū)域占據(jù)58.5%，而長(zhǎng)三角與環(huán)渤海兩大區(qū)域正是本輪地產(chǎn)調(diào)控的“重災(zāi)區(qū)”。同期，世茂房地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為114億元，但要在一年內(nèi)付清的應(yīng)付貿(mào)易賬款及其他應(yīng)付賬款就高達(dá)122億元，另外還有59億元的應(yīng)付稅款和80多億元將到期的銀行貸款。
東方證券的一份研究報(bào)告顯示，2011年114家上市房企中報(bào)中，“招保萬(wàn)金”等4家龍頭房企的平均凈負(fù)債率為59.8%，余下110家上市房企中報(bào)平均凈負(fù)債率為67.5%，創(chuàng)歷史新高。相較而言，世茂房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的凈負(fù)債率高于行業(yè)平均水平近8個(gè)百分點(diǎn)。
其他大開(kāi)發(fā)商恐難跟進(jìn)
然而，世茂房地產(chǎn)選擇的低利潤(rùn)銷售會(huì)不會(huì)沖擊到其他開(kāi)發(fā)商呢？
據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，南京世茂濱江新城2005年2月25日對(duì)外銷售，目前均價(jià)為12359元/平方米。“世茂此次的降價(jià)對(duì)于南京其他開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)絕對(duì)是一個(gè)沖擊，保利、萬(wàn)科等大開(kāi)發(fā)商在南京銷售的房源均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世茂的均價(jià)。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說(shuō)。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢相關(guān)資料獲悉，南京萬(wàn)科金域藍(lán)灣的銷售均價(jià)為14988元/平方米，南京保利紫晶山銷售均價(jià)為16570元/平方米，南京中海鳳凰花園的均價(jià)為24948元/平方米、南京萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)價(jià)為16022元/平方米，“世茂濱江新城的均價(jià)低了很多，所以銷售量上漲是正常情況。”365地產(chǎn)家居網(wǎng)的一位工作人員分析說(shuō)。
“有降價(jià)空間，所以世茂打出了促銷的價(jià)格，相比之下，其他開(kāi)發(fā)商由于拿地價(jià)格的原因，肯定無(wú)法同樣打價(jià)格戰(zhàn)。”一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
