住宅限購(gòu)之后，商業(yè)地產(chǎn)得寵。繼2011年萬(wàn)億資金逐利商業(yè)地產(chǎn)后，2012年增量資金仍在源源不斷地注入這一領(lǐng)域。看似無(wú)限風(fēng)光的背后，有業(yè) 內(nèi)人士認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫正悄然吹脹。記者了解到，部分涉足商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始著手準(zhǔn)備，通過(guò)謹(jǐn)慎擴(kuò)張、運(yùn)營(yíng)模式多元化等方式，來(lái)規(guī)避可能到來(lái)的 “暴風(fēng)雨”。
中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的報(bào)告顯示，2011年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額接近萬(wàn)億元，出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。京滬商業(yè)地產(chǎn) 銷(xiāo)售額更是創(chuàng)下2007年以來(lái)的新高。根據(jù)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，北上廣深四個(gè)一線城市和成都、天津等重點(diǎn)城市，去年的商用物業(yè)售價(jià)和租金均呈上漲趨勢(shì)。其中北京商業(yè) 地產(chǎn)成交總額同比增長(zhǎng)34%，成交均價(jià)同比上漲7.5%。與此同時(shí)，寫(xiě)字樓空置率持續(xù)走低，租金漲勢(shì)如虹。
受租售價(jià)格上漲的刺 激，2012年以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不僅在建速度加快、供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金在伺機(jī)進(jìn)入。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，去年以來(lái)，有意愿投資商業(yè)項(xiàng)目的機(jī)構(gòu) 和個(gè)人顯著增加，背后的資金不可估量，其中不少是因?yàn)樽≌拶?gòu)而轉(zhuǎn)向商業(yè)，主要的誘惑就在于商業(yè)的價(jià)格在不斷上漲。
所謂“外行看熱 鬧，內(nèi)行看門(mén)道”，從記者采訪的情況來(lái)看，目前商業(yè)地產(chǎn)的總體形勢(shì)遠(yuǎn)沒(méi)有外界想象得那么樂(lè)觀。當(dāng)SOHO中國(guó)宣布2012年維持去年的銷(xiāo)售目標(biāo)230億元 不變，并高調(diào)宣布提高旗下項(xiàng)目售價(jià)時(shí)，高盛和瑞銀兩家國(guó)際投行卻潑來(lái)一盆冷水，預(yù)測(cè)其可能完成的年度銷(xiāo)售額僅為117億元和166億元。
業(yè) 內(nèi)人士認(rèn)為，龐大的供應(yīng)量勢(shì)必會(huì)撥動(dòng)供需的天平。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2012年上海將有22個(gè)商鋪?lái)?xiàng)目入市。高緯環(huán)球發(fā)布的報(bào)告稱(chēng)，2012年北京預(yù)計(jì)有17 個(gè)零售地產(chǎn)項(xiàng)目入市，體量達(dá)94萬(wàn)平方米，其中購(gòu)物中心面積達(dá)78萬(wàn)平方米。此外，由于2011年土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化，住宅用地比例下降，商業(yè)性用地比例增 加，上述用地將在2012年~2013年流入市場(chǎng)。
由于在建和潛在供應(yīng)量巨大，部分城市商業(yè)地產(chǎn)面臨過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。陽(yáng)光新業(yè)集團(tuán)副總裁 吳堯認(rèn)為，除了供應(yīng)量過(guò)大以及與住宅遭遇的信貸受限等問(wèn)題外，商業(yè)地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)還體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商專(zhuān)業(yè)度低、專(zhuān)業(yè)人才匱乏。“一些轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)，特別 是2008年前后才開(kāi)始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，未來(lái)將面臨許多問(wèn)題。”他預(yù)測(cè)，2012年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題將會(huì)逐漸暴露。
不過(guò)吳堯也表示，從趨勢(shì)上看商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)整體形勢(shì)依然會(huì)繼續(xù)向上，一些大企業(yè)還會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)追加投資，未來(lái)問(wèn)題項(xiàng)目的出現(xiàn)也可能會(huì)帶來(lái)絕佳的并購(gòu)機(jī)會(huì)。記者了解到，針對(duì)未來(lái)市場(chǎng)潛在風(fēng)險(xiǎn)，部分企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始未雨綢繆。
“出于對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的考慮，公司還是決定依照原計(jì)劃穩(wěn)步擴(kuò)張。目前公司資金充裕，并不排除年內(nèi)會(huì)并購(gòu)1~2個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的可能。”吳堯說(shuō)。
吳堯還談到，考慮到未來(lái)2年內(nèi)將會(huì)有大量的商業(yè)項(xiàng)目入市，而市場(chǎng)內(nèi)的專(zhuān)業(yè)人才十分缺乏，公司決定依托自身成熟的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，大力拓展商業(yè)管理輸出，通過(guò)受托管理的方式進(jìn)行擴(kuò)張。
