經(jīng)過(guò)一輪“限購(gòu)令”的調(diào)控,一些城市的房?jī)r(jià)飛漲的腳步得到遏制,某些城市里,商品房甚至開(kāi)始降價(jià)。在某網(wǎng)站近期所做的調(diào)查中,近90%的網(wǎng)友希望房?jī)r(jià)不再上漲,最好持續(xù)下跌。
房地產(chǎn)商們似乎坐不住了。“兩會(huì)”前,一些地產(chǎn)“大佬”紛紛表示反對(duì)限購(gòu)令和房產(chǎn)稅。甚至有地產(chǎn)商上書建議中央允許地方政府“政策微調(diào)”。
那么,下半年甚至更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi),房?jī)r(jià)會(huì)漲還是跌?還能跌多久?3月2日,記者采訪了一些全國(guó)政協(xié)委員后發(fā)現(xiàn),他們對(duì)房?jī)r(jià)漲跌的認(rèn)識(shí)各不相同,觀點(diǎn)激烈交鋒。
下半年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降?
“雖然限購(gòu)令發(fā)揮了作用,但從整體看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫仍然很大,房?jī)r(jià)還有下調(diào)的空間。”談到下半年房?jī)r(jià)走勢(shì),住魯全國(guó)政協(xié)委員郭松海說(shuō),限購(gòu)令就是為了降低房?jī)r(jià),讓老百姓買得起房子,就目前的房?jī)r(jià)和居民收入比來(lái)看,房?jī)r(jià)還降得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
降到什么程度才算是房?jī)r(jià)的合理回歸?郭松海認(rèn)為,一線城市的房?jī)r(jià)收入比達(dá)到十六七倍,房?jī)r(jià)降低30%都算是正常的；但在二三線城市,房?jī)r(jià)收入比大概是七八倍,降低8%就可以了。“重慶市市長(zhǎng)黃奇帆說(shuō)過(guò),一個(gè)中等收入的重慶人能夠用六七年的收入買下一個(gè)90平米左右的商品房,就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的理想狀態(tài)。我認(rèn)為這個(gè)說(shuō)法可以。”
郭松海堅(jiān)信:通過(guò)調(diào)控,可以使房?jī)r(jià)回歸到合理區(qū)間。但是長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),房?jī)r(jià)還會(huì)隨著人均可支配收入的增長(zhǎng)、建房成本的提高而上漲。“降低建房成本,應(yīng)該發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化,像裝配汽車一樣來(lái)裝配房屋。”
也有持不同意見(jiàn)者。
“不管大家承不承認(rèn),房地產(chǎn)業(yè)就是拉動(dòng)各個(gè)行業(yè)的第一支柱。房?jī)r(jià)下滑只是局部的,是‘假摔’。”全國(guó)政協(xié)委員、海爾地產(chǎn)CEO盧鏗在“兩會(huì)”前透露,將就房?jī)r(jià)問(wèn)題上“萬(wàn)言書”。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)平穩(wěn)發(fā)展,未來(lái)房?jī)r(jià)難以下跌。依我看,下半年房?jī)r(jià)不漲,就已經(jīng)是降了。”全國(guó)政協(xié)委員、河南臺(tái)興房地產(chǎn)公司董事長(zhǎng)王超斌認(rèn)為,中央調(diào)控的目的是遏制部分大城市上漲過(guò)快的房?jī)r(jià),沒(méi)有說(shuō)將房?jī)r(jià)打壓下去,中央關(guān)心的是房?jī)r(jià)平穩(wěn),不能大起大落,也別大漲,也別大跌。因此未來(lái)房?jī)r(jià)降低20%、30%的可能性不大。
“限購(gòu)令”能持續(xù)多久?
“限購(gòu)令”有效遏制了飛漲的房?jī)r(jià),很多人關(guān)心:這個(gè)政策到底能持續(xù)多久?
王超斌認(rèn)為,限購(gòu)令使很多房地產(chǎn)商因資金鏈斷裂而跑路,最終受害的還是作為購(gòu)房者的老百姓。他大膽預(yù)測(cè),“就現(xiàn)在的房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看,限購(gòu)令已經(jīng)完成了它的歷史使命。”
記者質(zhì)疑:之前一些地方政府試圖放松對(duì)外地人購(gòu)房的限制,但都被緊急“叫停”,這是否表明“限購(gòu)”將會(huì)繼續(xù)?對(duì)此,王超斌說(shuō),“兩會(huì)”前,他曾聯(lián)合一些房地產(chǎn)商向中央有關(guān)部委了解情況,他們得到的答復(fù)是:有關(guān)部委只是對(duì)地方政府的“微調(diào)”表示了“關(guān)切”,而非“叫停”。“叫停”只是地方政府的一己決定。
“去年執(zhí)行限購(gòu)的46個(gè)城市,房?jī)r(jià)飛漲的勢(shì)頭都得到了遏制。限購(gòu)應(yīng)該繼續(xù)下去。”郭松海認(rèn)為,無(wú)論是從房?jī)r(jià)收入比、房屋銷售和租賃價(jià)格比,還是從住房空置率上來(lái)看,都是比較高的。房?jī)r(jià)要回歸到合理區(qū)間,中央的調(diào)控必須更有持續(xù)性、更加有力。
“不僅要限購(gòu)、限貸,還要限價(jià)!”郭松海表示,對(duì)一二線城市要限貸限購(gòu),而三四線城市要“限價(jià)”。限購(gòu)導(dǎo)致一些三四線城市房?jī)r(jià)企高,對(duì)這些城市,限購(gòu)限貸解決不了問(wèn)題,“限價(jià)”力度更大。
全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)稅科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為,目前對(duì)樓市松綁只能引來(lái)炒房資金的流入,樓市極有可能出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈,如此一來(lái),兩年多的調(diào)控將前功盡棄。“這是管理層不愿意看到的。”
房產(chǎn)稅將取代限購(gòu)令?
2011年12月底,當(dāng)46個(gè)城市中的45個(gè)“限購(gòu)令”到期后,一些地方政府想有所“動(dòng)作”。賈康說(shuō),70%的地方財(cái)政收入來(lái)源于土地拍賣,在沒(méi)有其他更高更穩(wěn)定的稅收來(lái)源的情況下,地方政府這樣做,也是無(wú)奈之舉。“‘兩會(huì)’前發(fā)出擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的消息,是一個(gè)信號(hào)。”
王超斌認(rèn)為,央行近月屢次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,是一個(gè)房地產(chǎn)政策的“微調(diào)”信號(hào)。
總結(jié)重慶、上海兩地試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn),擴(kuò)大試點(diǎn)城市,目的不是在于降低房?jī)r(jià),而是為地方政府提供更穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源,同時(shí)征收房產(chǎn)稅還有優(yōu)化收入再分配的作用。賈康認(rèn)為,從制度設(shè)計(jì)上來(lái)說(shuō),現(xiàn)代稅制不可缺少財(cái)產(chǎn)稅,中國(guó)需要改革稅制。中國(guó)政府調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的方向,將是以房產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)手段逐步替換限購(gòu)令等行政手段。只有當(dāng)房產(chǎn)稅全面鋪開(kāi)并且發(fā)揮作用、地方政府?dāng)[脫“土地財(cái)政”后,房?jī)r(jià)才能真正趨于穩(wěn)定。
郭松海認(rèn)為,長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),改變財(cái)政收入結(jié)構(gòu)必須開(kāi)征新稅種、轉(zhuǎn)方式調(diào)結(jié)構(gòu)。“比如,北京去年的土地收益降低了,但財(cái)政收入?yún)s增加了,這就是‘轉(zhuǎn)調(diào)’的成果。”
