“公攤”成了障眼法
商品房預(yù)售合同中一般有實(shí)際交付面積與預(yù)售面積不一致時(shí)的處理?xiàng)l款，其中最常見(jiàn)的處理方式是“按實(shí)結(jié)算”，即約定按實(shí)測(cè)面積與約定面積差，雙方按價(jià)款多退少補(bǔ)的方式解決。這種處理方式看似公平，卻極易使購(gòu)房者掉入合同陷阱。
不良房地產(chǎn)商利用購(gòu)房者缺乏房屋面積計(jì)算知識(shí)而大做文章，或故意小房大賣(mài)，或有意提高設(shè)備層的層高而將本不應(yīng)分?jǐn)偟脑O(shè)備層攤?cè)牍妹娣e，或?qū)⒈緫?yīng)該免費(fèi)提供的物業(yè)管理用房的面積攤?cè)牍妹娣e。
三條對(duì)策防陷阱
購(gòu)房者在簽訂預(yù)售合同的有關(guān)面積條款或面積爭(zhēng)議解決條款時(shí)，可以采取以下防范措施：
第一，約定按所購(gòu)商品房分戶門(mén)以內(nèi)的建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。這樣盡管房?jī)r(jià)看起來(lái)高一點(diǎn)，但價(jià)款對(duì)應(yīng)的房屋面積比較直觀，便于面積糾紛的處理。
第二，約定明確套內(nèi)的建筑面積與共有分?jǐn)偯娣e。因?yàn)樯唐贩刻變?nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e是有一定比例的，分?jǐn)偟南禂?shù)越高，購(gòu)房者的得益也就越少。
第三，約定將有關(guān)管理規(guī)章中面積管理?xiàng)l款作為解決面積爭(zhēng)議的條款。
在建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》中有解決面積爭(zhēng)議的規(guī)定，這些規(guī)定都體現(xiàn)了對(duì)于購(gòu)房者的保護(hù)，但由于這些文件僅僅是行政管理規(guī)章，不能作為法院民事審判的準(zhǔn)據(jù)法，所以購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)要求明確約定適用這些文件中有關(guān)解決面積爭(zhēng)議的條款。根據(jù)合同自由的民法原則，雙方合法約定的條款就是法律。
