保利地產(chǎn)全國(guó)40個(gè)城市100余個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)一降價(jià)營(yíng)銷，打響龍年央企首降的同時(shí)，也使得向來價(jià)格堅(jiān)挺的申花板塊打開下行通道。事實(shí)上，西溪、老余杭、之江、濱江、蕭山、祥符、良渚、九堡、下沙、丁橋、臨平……能想到的區(qū)域早已折扣遍地。
降價(jià)潮來勢(shì)洶洶，換取的優(yōu)厚回報(bào)就是成交量飛漲。從2月第二周開始，164套、236套、733套、638套，樓市成交在波動(dòng)中飛速增長(zhǎng)。然而，在創(chuàng)下預(yù)定、交易量猛增的同時(shí)，引發(fā)的系列房鬧事件也毫不含糊。更有開發(fā)商坦言，已經(jīng)啟動(dòng)“應(yīng)急預(yù)案”防止房鬧。
A 保利地產(chǎn)領(lǐng)降央企房產(chǎn)
令各方始料未及的是，今年打響樓市降價(jià)第一槍的央企是保利地產(chǎn)。
2011年，保利地產(chǎn)全年的簽約額突破730億元，蟬聯(lián)央企房產(chǎn)銷售冠軍。然而，1月下旬，保利地產(chǎn)即在全國(guó)40個(gè)城市率先啟動(dòng)“囍春行動(dòng)”，涉及全國(guó)范圍內(nèi)的100余個(gè)在售項(xiàng)目和2萬套房源，堪稱保利地產(chǎn)史上規(guī)模最大的降價(jià)營(yíng)銷。浙江保利旗下的灣天地、江語海、香檳國(guó)際三大樓盤相繼加入該項(xiàng)行動(dòng)。
2月22日，就在大橋西板塊的華盛達(dá)·閱城與方正·荷塘月色“樓市卡位戰(zhàn)”上演得如火如荼之際，大橋西板塊的鄰居申花板塊內(nèi)的保利·香檳國(guó)際也正式對(duì)外宣布調(diào)價(jià)。起價(jià)17800元/平方米、均價(jià)18900元/平方米的定價(jià)直接和原售價(jià)24000元/平方米拉開了5100元/平方米的差距。
以配套見長(zhǎng)、向來被業(yè)界稱為抗跌性較強(qiáng)，價(jià)格鐵打不動(dòng)的申花板塊也開始降價(jià)了。更有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，這次由央企房產(chǎn)引發(fā)的降價(jià)將直接瓦解板塊內(nèi)原有的價(jià)格體系。從目前的在售樓盤來看，與香檳國(guó)際同區(qū)域的賽麗綠城·慧園均價(jià)在28000元/平方米左右、欣盛·東方福邸均價(jià)為24000—26000元/平方米、中順·尚上庭均價(jià)為22000—23000元/平方米之間，遠(yuǎn)高于香檳國(guó)際尾盤售價(jià)。
“銷售速度能在冷市中保障銷售業(yè)績(jī)，同時(shí)，如果速度放慢，也會(huì)被其他競(jìng)爭(zhēng)者搶占市場(chǎng)份額，容易與其他競(jìng)爭(zhēng)者拉開差距。央企率先扛起降價(jià)大旗，自然會(huì)有開發(fā)商效仿，而且速度將會(huì)很快。”板塊內(nèi)某一不愿具名的開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示。據(jù)他透露，接下來馬上會(huì)有推盤動(dòng)作，“原價(jià)基礎(chǔ)上肯定有折扣。”
B 明降暗折充斥杭州樓市
實(shí)際上，在龍年春節(jié)過后的一段時(shí)間內(nèi)，杭州樓市還出現(xiàn)過短時(shí)間的“開盤荒”。但隨著方正打響的龍年第一降之后，而隨之而來的，便是源源不斷的降價(jià)行為。此番由央企保利引發(fā)的申花“淪陷”，更是讓調(diào)價(jià)風(fēng)瞬間燃燒至各個(gè)板塊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，城西的西溪、老余杭；城南的之江、濱江、蕭山；城北的祥符、良渚；城東的九堡、下沙、丁橋、臨平，均已低折遍地。
近日最新的降價(jià)信息來自臨平。金帝·海珀，臨平北板塊，將推出均價(jià)7788元/平方米的特價(jià)房源。據(jù)了解，該盤目前在售房源折后均價(jià)在9500元/平方米，降價(jià)幅度直逼2000元/平方米。再加上此前宣布降價(jià)的野風(fēng)·啟城，臨平新一輪戰(zhàn)火重燃。
“我們的目的很簡(jiǎn)單，第一是為了順應(yīng)市場(chǎng)形勢(shì)，第二是基于大盤整體戰(zhàn)略考慮，更好地服務(wù)后期房源。”金帝·海珀?duì)I銷總監(jiān)趙新偉透露，此前他們已經(jīng)賣出了500余套房源?；谶@樣的老業(yè)主數(shù)量，很顯然，金帝方面并不會(huì)考慮補(bǔ)償。
聰明的開發(fā)商在降價(jià)行為上也表現(xiàn)得相當(dāng)謹(jǐn)慎。相較于保利在“明折”上的來勢(shì)洶洶，也有不少項(xiàng)目聰明地選擇了“暗降”，如中海。
在此前一直沒有調(diào)價(jià)動(dòng)作的之江板塊，近期似乎也有了松動(dòng)的跡象。一位購(gòu)房者私下表示，此前自己曾看過篁外的底躍，當(dāng)時(shí)的價(jià)格在20000元/平方米左右，“最近告訴我，16000-17000元/平方米就可以買到了，我有點(diǎn)心動(dòng)。”
另一則炒得更為火熱的消息則來自于中海的濱江項(xiàng)目，寰宇天下。據(jù)悉，寰宇天下近期將推出90平方米的毛坯房源，均價(jià)將不足20000元/平方米。據(jù)中海方面表示，該批房源所在地塊為整個(gè)項(xiàng)目中的新地塊、新房源，因此進(jìn)行了重新規(guī)劃，并對(duì)房屋建造材質(zhì)作出了一定的更換。有業(yè)內(nèi)人士就此分析，盡管中海更樂于將此行為稱作“低開”，但就此前寰宇天下已經(jīng)推出的24000-25000元/平方米的售價(jià)的房源來說，也不失為一種暗降行為。
C 預(yù)定、成交量上漲明顯
降價(jià)硝煙四起，與之相對(duì)的，則是成交量的明顯上揚(yáng)，樓市乍現(xiàn)“小陽春”。
就杭州而言，據(jù)統(tǒng)計(jì)，從2月第二周的164套，再到隨后的236套、733套、638套，樓市成交在波動(dòng)中飛速增長(zhǎng)。能取得如此成交，得益于降價(jià)樓盤的熱銷推動(dòng)。
據(jù)觀察，近期活躍在杭州新房市場(chǎng)上的幾乎都為推出特價(jià)房的房源，而其開盤當(dāng)天的預(yù)定成績(jī)也相對(duì)亮眼。華盛達(dá)·閱城的8成，德信·泊林印象的8成、德信·中外公寓的8成，再加上方正·荷塘月色、龍湖·滟瀾山、綠都·嘉豐公館、青楓墅園的“日光”、“夜光”，乍一看，似乎回到了樓市鼎盛時(shí)期的局面。
在雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳看來，這樣的結(jié)果，在開發(fā)商的掌握中。“現(xiàn)在的樓市狀況下，開發(fā)商必須實(shí)實(shí)在在地考慮兩個(gè)問題：第一，我需要降多少才能真正促使成交；第二，我開盤之后究竟能夠賣多少。在這兩個(gè)問題上搞清楚后，開發(fā)商才能進(jìn)一步動(dòng)作，否則只會(huì)是徒勞無功。”
與此同時(shí)，全國(guó)各地樓市成交同樣出現(xiàn)起色。數(shù)據(jù)顯示，北京、天津、上海、南京、廣州等城市近幾周樓市成交量正在一步步上漲。其中，天津樓市成交量連續(xù)四周上漲，上周成交面積突破10萬平方米水平。上海近兩周成交量大幅上揚(yáng)，成交面積分別突破20萬、25萬平方米大關(guān)。深圳上周成交量也繼續(xù)大幅上升，成交面積已達(dá)2011年均線水平。廣州成交面積連漲4周，上周回升至14萬平方米水平。
“樓市是不是又熱起來了？我是不是得趕緊買房？有點(diǎn)著急。”有讀者如此詢問。但有開發(fā)商指出，近期的高成交是基于低價(jià)基礎(chǔ)上的，一旦價(jià)格上調(diào)，顯然難以有此成績(jī)。“千萬不可輕言回暖，調(diào)控仍在繼續(xù)。當(dāng)然，如果開發(fā)商能以低價(jià)回饋購(gòu)房者，也有購(gòu)房者認(rèn)同這樣的價(jià)格，是一件好事。”
D 房鬧升級(jí)
杭州樓市措手不及的降價(jià)潮來勢(shì)洶洶，在創(chuàng)下預(yù)定、交易量猛增的同時(shí)，引發(fā)的系列房鬧事件也毫不含糊。
上周華盛達(dá)·閱城的售樓處連日被老業(yè)主打砸搶之外，香檳國(guó)際更是降價(jià)消息一出就被老業(yè)主圍攻售樓處?？ぴ挥诠髲B的總部同樣日日“不得安寧”，寫有醒目標(biāo)語的白色橫幅直面曙光路任憑風(fēng)吹雨打。上周末，昨日，位于臨平北的金帝·海泊售樓處也被老業(yè)主砸毀。
除了這些因降價(jià)而招致老業(yè)主索要差價(jià)的房鬧行為之外，還有樓盤并未降價(jià)就已經(jīng)“慘遭毒手”。2月27日，贊成·香頌售樓處被老業(yè)主怒砸，而這輪房鬧的誘因僅僅是老業(yè)主預(yù)感贊成房產(chǎn)要打折。隨后，微博上立即催生了一個(gè)新詞匯——預(yù)見性房鬧。
無獨(dú)有偶，和香檳國(guó)際同板塊的某樓盤近期并無開盤計(jì)劃，其營(yíng)銷總監(jiān)表示，他們的業(yè)主也已經(jīng)隨時(shí)做好房鬧準(zhǔn)備了。“尤其是保利降價(jià)之后，業(yè)主群內(nèi)就沒有停歇過討論策劃一起房鬧。”該總監(jiān)坦言，前期大約有300名老業(yè)主，“主要是最近的輪番降價(jià)使他們沒有安全感。”
中順·尚上庭營(yíng)銷總監(jiān)葉恒表示，雖然他們也聽聞老業(yè)主在面對(duì)板塊價(jià)格下行的事實(shí)后心理有所波動(dòng)，但面對(duì)有可能發(fā)生的“房鬧”，還是應(yīng)該理性對(duì)待。“理解老業(yè)主因資產(chǎn)縮水產(chǎn)生的維權(quán)心態(tài)，所以如果有老業(yè)主上門討要說法，開發(fā)商首先要以和平談判的姿態(tài)面對(duì)。”
雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，老業(yè)主要求退還差價(jià)的心情是完全可以理解的。但以這種形式迫使開發(fā)商補(bǔ)償則沒有法律依據(jù)。如果合同中寫明了“降價(jià)補(bǔ)償”，那么老業(yè)主的要求天經(jīng)地義；若合同中未注明降價(jià)會(huì)補(bǔ)償類似條款，購(gòu)房者很難尋求到法律支持。
