8折、7折甚至是6折，開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)開(kāi)始大面積降價(jià)，面對(duì)十幾萬(wàn)甚至幾十萬(wàn)的房產(chǎn)瞬間蒸發(fā)，樓市深度調(diào)控下的老業(yè)主“退房風(fēng)波”正在不少樓盤(pán)上演。購(gòu)房者有這樣的訴求雖然情有可原，但在法理上因房屋降價(jià)要求退房是否能夠成立？哪些情況下，業(yè)主請(qǐng)求退房又能夠獲得法律支持呢？
房?jī)r(jià)裸降引發(fā)退房風(fēng)波
隨著樓市調(diào)控政策的加碼，近幾個(gè)月來(lái)，已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商“扛不住”選擇降價(jià)促銷(xiāo)，與開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷(xiāo)相伴而生的，是老業(yè)主大鬧售樓處，要求開(kāi)發(fā)商退房或是補(bǔ)差價(jià)。年前，在南昌某樓盤(pán)為了回籠資金宣布推出房屋7折優(yōu)惠促銷(xiāo)后，出現(xiàn)了上百名老業(yè)主“沖擊”售樓處要求退房的一幕，據(jù)悉這是南昌一些樓盤(pán)打折降價(jià)促銷(xiāo)以來(lái)，媒體報(bào)道過(guò)的首例集體退房事件。“今年以來(lái)，在高新、朝陽(yáng)洲等樓盤(pán)相對(duì)集中的區(qū)域，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)而引發(fā)老業(yè)主要求退房的消息不再新鮮”，一位媒體人士說(shuō)。不僅南昌，北京、上海、杭州等地近期一些新房源實(shí)行較大幅度降價(jià)銷(xiāo)售后，均引起了部分老業(yè)主的不滿(mǎn)，老業(yè)主要求給予補(bǔ)償甚至“退房”。各地由于價(jià)格因素引發(fā)的退房案例也有增多趨勢(shì)，但對(duì)于房屋降價(jià)退房一事，各方的評(píng)價(jià)卻褒貶不一。
南昌某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的一位銷(xiāo)售總監(jiān)表示，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，降價(jià)屬于企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)行為，只要降幅不超過(guò)成本，不形成惡意不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)便是正當(dāng)行為，對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)行情有自己的判斷，除非合同有約定，否則沒(méi)有權(quán)力要求開(kāi)發(fā)商停止降價(jià)，或者享受同樣降價(jià)待遇、退房等。
而作為“退房維權(quán)”隊(duì)伍一員中的黃先生，其觀點(diǎn)則代表許多要求退房的老業(yè)主的觀點(diǎn)：房子也是正常商品，買(mǎi)房花的是老百姓一生的積蓄，為何不能退房、退款？
黃先生的觀點(diǎn)同時(shí)也得到了一些法律人士的支持，他們表示現(xiàn)在人們購(gòu)買(mǎi)大多數(shù)商品，都有諸如“7天無(wú)條件退貨”、一定時(shí)間內(nèi)包退包換，免費(fèi)維修等，而商品房作為大宗商品，卻沒(méi)有類(lèi)似的消費(fèi)者權(quán)益保障。應(yīng)該說(shuō)，目前房地產(chǎn)行業(yè)在消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)方面，缺少過(guò)渡性、緩沖性的行業(yè)規(guī)范和法律法規(guī)，使得行業(yè)管理過(guò)于剛性，也因此在市場(chǎng)發(fā)生較大變化時(shí)產(chǎn)生剛性對(duì)立和矛盾。
因降價(jià)退房或難獲法律支持
近日，最高人民法院下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下加強(qiáng)民事審判切實(shí)保障民生若干問(wèn)題的通知》，其中涉及到房地產(chǎn)的這部分內(nèi)容強(qiáng)調(diào)：各級(jí)人民法院要妥善審理房地產(chǎn)糾紛，促進(jìn)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策貫徹落實(shí)。要站在維護(hù)法律嚴(yán)肅性、落實(shí)國(guó)家調(diào)控政策，以及維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)平穩(wěn)較快發(fā)展的高度，嚴(yán)格適用情事變更原則，正確認(rèn)定變更的情事與正常的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)之間的界限，提高市場(chǎng)行為的可預(yù)見(jiàn)性和合同利益的確定性與可信賴(lài)性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。要注意通過(guò)民事審判引導(dǎo)當(dāng)事人樹(shù)立正確的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，維護(hù)誠(chéng)信的市場(chǎng)交易秩序。
江西秦風(fēng)律師事務(wù)所熊律師說(shuō)，所謂情事變更，是指在合同有效期間，非因當(dāng)事人雙方的原因，突然間發(fā)生的情況轉(zhuǎn)變，這是在合同簽訂時(shí)無(wú)法預(yù)料的，如維持合同發(fā)生當(dāng)時(shí)的效力，其履行顯失公平時(shí)，當(dāng)事人一方可請(qǐng)求仲裁機(jī)關(guān)或人民法院變更或解除本項(xiàng)合同，以維持公允。這條《通知》的出臺(tái)，表現(xiàn)出最高人民法院對(duì)于因市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提出的退房、終止按揭等是否屬于“情事變更”的理解，是傾向于否定的，這意味著以后購(gòu)房者難以因房?jī)r(jià)下跌而主張退房。
開(kāi)發(fā)商自愿補(bǔ)償差價(jià)符合情理
商品房降價(jià)是房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境所致，一般很難從法律上追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，從法律上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商這樣做是沒(méi)有問(wèn)題的，因?yàn)榻祪r(jià)或漲價(jià)是市場(chǎng)行為，除非涉嫌坑蒙拐騙。對(duì)于業(yè)主而言，需要有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
但是，商品房降價(jià)客觀上導(dǎo)致前期高價(jià)買(mǎi)房的業(yè)主遭受房產(chǎn)價(jià)值縮水的損失，開(kāi)發(fā)商自愿向業(yè)主補(bǔ)償差價(jià)、送裝修、送車(chē)位、免物管費(fèi)，以及追加投資完善公共配套設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境，提升項(xiàng)目整體價(jià)值的承諾和行為符合情理，化對(duì)立為和諧，對(duì)于維護(hù)開(kāi)發(fā)商多年經(jīng)營(yíng)的企業(yè)聲譽(yù)、品牌價(jià)值，推動(dòng)后期的在售樓盤(pán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)、加快資金回籠同樣不無(wú)好處。如朝陽(yáng)洲部分樓盤(pán)今年以來(lái)，在對(duì)新房源進(jìn)行打折促銷(xiāo)的同時(shí)，也給予了老業(yè)主補(bǔ)齊差價(jià)或贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)等補(bǔ)償方式，就得到了老業(yè)主的理解，也獲得了一些新客戶(hù)的認(rèn)同。
“總之，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是廣大業(yè)主，在這場(chǎng)“新維權(quán)風(fēng)潮”中，都應(yīng)首先嚴(yán)格依照法律、法規(guī)的規(guī)定，本著誠(chéng)信、公平的原則看待問(wèn)題、解決問(wèn)題，營(yíng)造一種法制社會(huì)、法律至上的社會(huì)風(fēng)氣；其次，在法律沒(méi)有明確規(guī)定、法律不能完全解決問(wèn)題時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)本著同情弱者、理解弱者、珍惜自我聲譽(yù)的原則化解矛盾、解決問(wèn)題；最后，弱勢(shì)群體應(yīng)當(dāng)用足法律、法規(guī)、規(guī)章等一切有約束力的制度規(guī)范，理智、積極地尋求法律途徑維護(hù)自己的應(yīng)有權(quán)益。”市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)的一位負(fù)責(zé)人說(shuō)。
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七種情形購(gòu)房者可依法退房
購(gòu)房者如果遇到以下七種情形，購(gòu)房人有權(quán)依法要求退房，并根據(jù)實(shí)際情況要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。
一是開(kāi)發(fā)商擅自變更規(guī)劃。在商品房預(yù)售之后，開(kāi)發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)，變更規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)的，購(gòu)房者有權(quán)退房并由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
二是開(kāi)發(fā)商隱瞞房屋抵押狀況。這是指商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，開(kāi)發(fā)商未告知購(gòu)房者又將該房屋抵押或出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，購(gòu)房者可以要求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失。另外，出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法取得該房屋，購(gòu)房者也有權(quán)解除合同。
三是開(kāi)發(fā)商無(wú)證售房。開(kāi)發(fā)商故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；買(mǎi)受人可要求返還已付購(gòu)房款及利息。
四是商品房發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商交付的房屋應(yīng)當(dāng)是驗(yàn)收合格的商品房，如因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，購(gòu)房者有權(quán)要求解除合同和賠償損失。
五是商品房面積誤差過(guò)大。當(dāng)商品房預(yù)售合同中的約定面積與實(shí)際面積產(chǎn)生誤差時(shí)，依據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十條的規(guī)定，面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，購(gòu)房者有權(quán)選擇退房。
六是開(kāi)發(fā)商延期交房。若開(kāi)發(fā)商未能按照合同約定期限交付時(shí)，應(yīng)按照合同約定處理，如未約定，購(gòu)房者有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商退房，并依照合同約定的金額支付延期違約金。
七是開(kāi)發(fā)商延遲辦理房產(chǎn)證。辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)的原因，導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人(購(gòu)房者)有權(quán)請(qǐng)求解除合同和賠償損失。
