誰來填補700萬套保障房的投資缺口
2月27日，接近住建部的人士透露，今年中央下達的保障房補助資金將在去年的1526億元基礎(chǔ)上加碼至2000億元，這意味著2010年以來中央用于保障房領(lǐng)域的財政資金補助三年實現(xiàn)了三級跳，2010年這一數(shù)字僅為800億元。
不過，與去年高達1.3萬億的保障房投資額相比，來自中央的財政資金貢獻度不足15%。在房地產(chǎn)市場蕭條一片，賣地乏力的當下，令地方政府揪心的，恰是2012年“計劃開工700萬套以上，基本建成500萬套以上”背后龐大的保障房資金缺口。
去年11月，一位人民銀行的權(quán)威人士向本報記者透露，“我們測算了一下，五年3600萬套保障性住房資金需求量在5.2萬億左右，特別是2011年和2012年，要拿出1.3萬億和1.4萬億。這將是又一個四萬億政府項目。”當時就有部委提出了保障房投資計劃減速調(diào)整的方案。
去年銀行信貸不足二成
2012年全國保障房開工目標從2011年的1000萬套縮減至700萬套，折射出保障房建設(shè)更趨于理性，但仍然面臨一大現(xiàn)實挑戰(zhàn)——資金和土地資源問題。
前述接近央行的人士曾經(jīng)算過一筆賬，“以2011年建設(shè)保障性住房需資金1.3萬億元計算，所需資金占當年全年7.47萬億新增人民幣貸款的17.4%，這種規(guī)模巨大的新增資金需求會加劇當前資金的供需矛盾。”
按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房保障司副司長張學勤給出的數(shù)據(jù)，去年保障性安居工程實際開工1043萬套，基本建成432萬套，提前超額完成了開工建設(shè)1000萬套的任務(wù)；為完成這一目標，當年全國保障房建設(shè)完成投資近1.3萬億元。
這1.3萬億天量資金到底從哪里來，目前尚是一筆難清的賬。公開數(shù)據(jù)顯示，1.3萬億當中，來自中央財政的補助資金1526億元，占比僅11.7%。
銀行資金一直被認為是保障房投資的主要資金來源。然而2月15日央行《2011年第四季度貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，盡管保障房投資增速明顯，但來自商業(yè)銀行的貸款不足二成。
截至2011年年末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額3409億元，占全部房產(chǎn)開發(fā)貸款余額的12.5%，全年累計增加1751億元，占同期房產(chǎn)開發(fā)貸款新增額的50.1%，比年初提高31.7個百分點。
“這1751億元當中，主要是國開行和四大行貢獻的。”2月27日，一位股份行公司業(yè)務(wù)部主管告訴記者，盡管各家銀行對保障房表態(tài)積極，但保障房尤其是公租房和廉租房“低收益”和“高風險”并存是不爭的事實。
根據(jù)國開行披露的信息，2011年全年該行新增保障性安居工程貸款1095億元，在同業(yè)中占比60%以上。
除卻中央財政補助的1526億和銀行保障房開發(fā)貸款1751億外，1.3萬億保障房投資中的75%需要地方政府想法子，即承擔9723億元的籌資任務(wù)。
“目前硬性的規(guī)定，是要求地方政府至少每年拿出10%的土地出讓收益用于保障房建設(shè)。”上述股份行人士透露，2010年，地方政府賣地總收入在2.7萬億元左右，那么至少拿出2700億元用于保障房投資。
然而，這與9700億元的口子相比，仍遠遠不夠。
張學勤也表示，有關(guān)部門出臺了政策措施，各地通過增加省級財政補助、安排中央代發(fā)地方政府債券資金、提高土地出讓收益提取比例、安排財政超收收入、組建投融資平臺等方式，多渠道增加投入。
再來一個1.3萬億？
作為保障房投資的典型樣本，重慶市市長黃奇帆此前推出的“三年之內(nèi)4000萬平方米公租房”計劃已經(jīng)遭到了現(xiàn)實的阻力。
2月27日，接近重慶住建委的人士向本報記者透露，盡管重慶市2011年計劃開工1350萬平方米公租房建設(shè)，但實際完成計劃僅為800萬平方米，完成率不及六成；今年開工目標有可能下調(diào)至600萬平方米。
相較于可供出售的經(jīng)濟適用房和棚戶區(qū)改造，公租房和廉租房被普遍認為在融資難度上要大于前兩者，而重慶保障房強力推行的便是此種
“公租房模式”，融資難題是擺在黃奇帆面前的現(xiàn)實問題。
一年前的“兩會”上，黃奇帆曾算過一筆賬，重慶市3年建設(shè)4000萬平方米公租房，總投資需要1100億元左右，其中財政投入約300億元。市政府拿出3萬多畝的城市儲備地，以成本的概念注入到公租房建設(shè)中，再加上國家專項補助、地方財政撥款等，可以保證300億元的投入一步到位。
另外所需的800億元投資則通過社會融資解決。然而，據(jù)上述人士透露，2011年重慶公租房建設(shè)開發(fā)貸款占全部融資來源的比例僅僅10%。
“銀行的配套資金不一定超過10%，不過重慶市政府也通過引入社?；?、保險公司和發(fā)行債券等方式加大社會融資力度。”上述人士告訴記者，2011年7月份，社?；鹪蛑貞c市提供了一筆高達45億元的信托貸款，專項用于公租房建設(shè)。該筆貸款也是全國社?；鹌駷橹箚喂P放款最多的一個保障房項目。
重慶并非孤例。“2012年，保障房同時在建項目絕對量應(yīng)該超過了1500萬套。”2月27日，某國有大行公司業(yè)務(wù)部負責人如是告訴記者，2011年開工1000萬套，建成的只有432萬套，今年這一目標已經(jīng)提高到了500萬套。
“要想五年內(nèi)建設(shè)3600萬套保障房，使保障房覆蓋率達到20%，五年累計需投入資金得5萬億到5.2萬億。”上述接近央行的人士也告訴記者，根據(jù)央行相關(guān)部門的測算，2011和2012年是投資高峰期，開工、在建、竣工的保障房均為五年中最高。“未來五年的前兩年年度資金需求將達約1.3萬億到1.4萬億元，之后三年每年約0.8萬億元。”他分析。
高華證券最新研報認為，住建部稱去年1000萬套保障房的相關(guān)投資為1.3萬億元，這一整體投資規(guī)模乍看上去相當龐大，但這是2-3年建設(shè)周期之中的總投資，而非2011年一年所需投資。
“2011年建設(shè)投資應(yīng)該是當年在建房的投資，主要是2010年開工項目在2011年時的推進成本(因為當年新開工數(shù)主要集中于下半年)。”據(jù)高華測算，2011年在建總數(shù)為405萬套/季度，對應(yīng)的成本約為6880億元。其預(yù)計今年全年開工數(shù)為700萬套，再加上2011年延續(xù)至今的項目，估算所需總投資額接近9770億元。
接近國開行的人士透露，作為保障房投資的主要支持者，今年該行新增保障性安居工程專項貸款目標目前初定為1000億元。
