華南五虎全部趴下，招保萬(wàn)金四大軍團(tuán)正在實(shí)行降價(jià)混戰(zhàn)，牢不可破的中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫正在悄悄的破了，"房?jī)r(jià)萬(wàn)年漲"正在成為歷史上的一句巨大的笑話(huà)，和日本1989年的《煉金術(shù)》被日本市民當(dāng)街焚燒的奇觀一樣讓人無(wú)限感慨。
歷史給中國(guó)開(kāi)了一個(gè)玩笑。本來(lái)房?jī)r(jià)泡沫在2008年就已經(jīng)破了，那時(shí)首先是恒大、碧桂園、珠江、富力和合生創(chuàng)展五大開(kāi)發(fā)商，俗稱(chēng)"華南五虎"資金鏈已經(jīng)岌岌可危，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)明顯，結(jié)果，陰差陽(yáng)錯(cuò)央行多印出了10萬(wàn)億的鈔票，給了開(kāi)發(fā)商一個(gè)逃生機(jī)會(huì)。但是，絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商好了傷疤忘了痛，高價(jià)拿地，爭(zhēng)當(dāng)?shù)赝?，一發(fā)不可收拾。
現(xiàn)在我們看出了什么？除專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)公司外，其他央企涉及房地產(chǎn)的公司在2010年下半年紛紛開(kāi)始退出房地產(chǎn)，大的樓市炒家在2010年第一次加息后的當(dāng)月就開(kāi)始出逃現(xiàn)在已經(jīng)逃得光光，留下一些中小炒家正在做著房?jī)r(jià)反彈的美夢(mèng)。
最早降價(jià)的是誰(shuí)？
最早降價(jià)的開(kāi)始是恒大地產(chǎn)，時(shí)間在2010年11月，距第一次加息的第二個(gè)月開(kāi)始降價(jià)，將6900元一平米的樓盤(pán)，賣(mài)給內(nèi)部員工3900元，美其名曰"給內(nèi)部員工發(fā)福利"，結(jié)果，"內(nèi)部員工"拿到指標(biāo)轉(zhuǎn)手就賺錢(qián)。這是一種高明的營(yíng)銷(xiāo)方法，規(guī)避了政策性風(fēng)險(xiǎn)，又推動(dòng)了樓盤(pán)迅速熱銷(xiāo)。
隨后是萬(wàn)科在北京上海等城市開(kāi)始20%的降價(jià)銷(xiāo)售，以回籠資金，并期待在2013年有良好的資金流以便抄底。盡管萬(wàn)科總裁郁亮隨后一口否認(rèn)：萬(wàn)科不是準(zhǔn)備抄底，而是準(zhǔn)備逃命。但是，事實(shí)上萬(wàn)科藉此回籠了大量資金。隨后，上海市政府出面阻止房地產(chǎn)商降價(jià)銷(xiāo)售，以免影響上海拍出高地價(jià)，出臺(tái)了政策"降價(jià)20%要報(bào)政府備案"。這條政策其實(shí)封死了開(kāi)發(fā)商下降的通道，很快便銷(xiāo)售不動(dòng)，使得開(kāi)發(fā)商回籠資金的速度一下降了下來(lái)。以后怕是連逃命的機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。
再隨后，宋衛(wèi)平在南京一豪宅項(xiàng)目，一期價(jià)格高達(dá)27000元一平米，以實(shí)際價(jià)格16000元一平米開(kāi)始回籠資金，并在春節(jié)后開(kāi)展人海戰(zhàn)術(shù)，招聘300名售樓小姐，用美女戰(zhàn)術(shù)試圖出奇制勝。
近日，保利集團(tuán)在上海的一個(gè)樓盤(pán)單價(jià)從1.9萬(wàn)元／平方米降至1.7萬(wàn)元／平方米，而交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級(jí)為精裝修，如果考慮裝修成本，相當(dāng)于8折優(yōu)惠。隨后，另一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)全國(guó)22個(gè)在售項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng)，部分房源降價(jià)幅度達(dá)到15%。此外，金地、萬(wàn)科、綠地、恒大、華潤(rùn)等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進(jìn)。
春節(jié)后，我去杭州、泰州、江陰、天津等城市去考察，當(dāng)時(shí)保利還沒(méi)有傳出降價(jià)的新聞，我就對(duì)當(dāng)?shù)匾恍╅_(kāi)發(fā)商說(shuō)：緊盯保利，只要保利開(kāi)始降價(jià)，就表明中央政策不會(huì)出現(xiàn)任何松動(dòng)。主要原因就是保利有深厚的背景。
混戰(zhàn)資訊
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始終是個(gè)資訊混亂的市場(chǎng)，一個(gè)原因是購(gòu)房人對(duì)政府的資訊已經(jīng)失去信任，也被房?jī)r(jià)搞怕了，開(kāi)發(fā)商抓住這個(gè)心理只要和房地產(chǎn)沾一點(diǎn)邊的資訊就視作房?jī)r(jià)要反彈。這樣一來(lái)，社會(huì)和市場(chǎng)對(duì)此的敏感程度已經(jīng)到了很脆弱的程度。
那么，我們必須澄清幾個(gè)認(rèn)識(shí)：
一是戶(hù)籍問(wèn)題。戶(hù)籍在國(guó)際上不是預(yù)判房?jī)r(jià)走勢(shì)主要因素，戶(hù)籍制度只存在中國(guó)。因?yàn)橹袊?guó)人多，因?yàn)槲覀兊纳鐣?huì)制度從封建時(shí)代沿革至今，戶(hù)籍管理一直是比較嚴(yán)格的。從人口遷徙的歷史來(lái)看，時(shí)至今日，戶(hù)籍完全放開(kāi)的社會(huì)基礎(chǔ)并不具備。不管地方政府出臺(tái)任何的居住證制度，給與什么條件，一個(gè)現(xiàn)實(shí)就是，非戶(hù)籍所在地人口購(gòu)買(mǎi)力并不高，更買(mǎi)不起所在地的住宅，對(duì)住宅的購(gòu)買(mǎi)行為本可以忽略不計(jì)，但是，這樣一來(lái)購(gòu)房指標(biāo)就會(huì)遭到投機(jī)客的炒作，對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控纏身負(fù)面影響，但是，扭轉(zhuǎn)不了房?jī)r(jià)的走勢(shì)。
二是小產(chǎn)權(quán)房年年舊話(huà)重提。每一次提起這個(gè)話(huà)題，都被開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一輪炒作，最后都市一陣風(fēng)過(guò)，沒(méi)見(jiàn)過(guò)國(guó)土部門(mén)有什么大的作為。這是十多年客觀現(xiàn)實(shí)。就像國(guó)土部門(mén)年年爬起來(lái)說(shuō)，對(duì)開(kāi)發(fā)商囤積兩年以上的土地，沒(méi)有開(kāi)發(fā)的一律收回。天天只打雷不下雨一樣，沒(méi)有什么實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
三是貨幣政策繼續(xù)從緊的態(tài)勢(shì)沒(méi)有改變。去年M2增速只有13.6%，2012年的M2增長(zhǎng)速度將會(huì)在"兩會(huì)"上宣布，市場(chǎng)預(yù)期是不超過(guò)14%。那么說(shuō)明，貨幣政策沒(méi)有改變，繼續(xù)緊縮。只要這個(gè)數(shù)據(jù)不改變，房?jī)r(jià)下行的態(tài)勢(shì)就不會(huì)改變，地方政府對(duì)房?jī)r(jià)出臺(tái)的任何措施都不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)性的影響，只能拖延開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售進(jìn)展。因此，地方政府擅自出臺(tái)任何"救市"措施，都會(huì)被叫停。無(wú)論輿論上怎么鼓吹"救市"都不會(huì)成功，也是沒(méi)用的。
四大軍團(tuán)是如何出逃的。
招保萬(wàn)金四大軍團(tuán)的動(dòng)向是值得重視的。很多開(kāi)發(fā)商暴利之心不死，總是找到一些理由不降價(jià)。有的開(kāi)發(fā)商寧肯跑路也不降價(jià)，其原因其實(shí)很簡(jiǎn)單，他們認(rèn)為一直挺住，政府肯定會(huì)"救市"，這其實(shí)是很荒謬的。
四大軍團(tuán)當(dāng)中，最危險(xiǎn)的是金地。在海外債務(wù)當(dāng)中，金地持有美元債務(wù)最多，今年6月到期贖回的壓力不小，很多樓盤(pán)不降價(jià)30%基本上沒(méi)有多大的購(gòu)買(mǎi)力。當(dāng)然，他們有可能展期，或者自己注冊(cè)一家公司接手債務(wù)，但是，都是權(quán)宜之計(jì)，只有快速回籠資金方為上策。6月份，對(duì)金地是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
萬(wàn)科是不用說(shuō)的，保利也將加速出逃。這四大軍團(tuán)不僅影響一線城市的房?jī)r(jià)走勢(shì)，也將推動(dòng)二線城市房?jī)r(jià)向下調(diào)整。
"小陽(yáng)春"只是一個(gè)遠(yuǎn)古的傳說(shuō)，不會(huì)在今年出現(xiàn)。
