對(duì)住房需求的性質(zhì)存在認(rèn)知上的嚴(yán)重誤區(qū)。比如住房的“剛性需求”，這是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)商制造出一個(gè)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的虛擬概念，卻也被政府部門接受有真的住房“剛性需求“。我們可以看到，我們可以看到，無論是在以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)還是以消費(fèi)為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)。這樣的住房”剛性需求“是不存在的。在以投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，住房投資需求是零到無窮大區(qū)間。即只要住房投資是無利可圖或血本無歸，那么住房的投資需求就會(huì)是零或消失。沒有一個(gè)住房投資者會(huì)進(jìn)入這個(gè)沒有投資收益的市場(chǎng)。當(dāng)住房市場(chǎng)的投資只賺不賠時(shí)，那么這個(gè)住房市場(chǎng)的投資需求就會(huì)無窮放大。它是無法通過增加供給來減弱這種投資需求的。
對(duì)于一個(gè)以住房消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房的“剛性需求“同樣是不存在的。如果存在也只不過是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬出來鼓勵(lì)住房消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的一個(gè)炒作的概念。在這些人看來，住房作為每一個(gè)居民生活必需品，因此，每一個(gè)人對(duì)住房都存在“剛性需求”。因此，既然住房存在“剛性需求”，那么無論市場(chǎng)價(jià)格是多少，居民都會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)購(gòu)買。但實(shí)際上，這里把居民對(duì)“住房需要”偷換成了“住房需求”。因?yàn)?ldquo;住房需要”與“住房需求”是兩個(gè)完全不同的概念。
“需要”是個(gè)人對(duì)某種物品的欲望與向往，而“需求”則是要通過貨幣支付來交換才能實(shí)現(xiàn)。這種“需要”可能得到，也可能無法實(shí)現(xiàn)。比如，有一個(gè)姑娘到商場(chǎng)看到一件很漂亮并稱心如意的裙子，她很想購(gòu)買之。但是一問價(jià)，要一萬元。而她只有實(shí)際支付能力1000元。在這種情況下，姑娘對(duì)裙子只是有“需要”而沒有“需求”。因?yàn)樗裏o支付能力來購(gòu)買。沒有支付能力的“需要”只能是潛在需求而不是現(xiàn)實(shí)需求。有些“需要”可通過貨幣支付轉(zhuǎn)化為實(shí)際“需求”，而有些“需要”則可免費(fèi)獲得，如空氣等。
對(duì)于住房來說，它也是居民的生活必需品。每一個(gè)人都對(duì)住房都有“需要”。但是，在市場(chǎng)條件下，要對(duì)個(gè)人這種住房“需要”轉(zhuǎn)化為“需求”就得有支付能力來購(gòu)買。如果住房?jī)r(jià)格水平高過了居民實(shí)際可支付水平，居民“住房需要”是不可能轉(zhuǎn)化為“住房需求”的。也就是說，在市場(chǎng)條件下，居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場(chǎng)的價(jià)格水平及居民對(duì)這種價(jià)格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進(jìn)入這種價(jià)格水平市場(chǎng)，居民的住房需求是不存在的。因此，住房“剛性需求”是不成立的。不過，在其他條件下，政府能夠通過住房保障體系來滿足居民的“住房需要”，而不是來保障居民的“住房需求”。
在當(dāng)前政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，往往都會(huì)這種“住房需要”或把住房潛在需求當(dāng)作實(shí)際“住房需求”，認(rèn)為市場(chǎng)的“住房需求”是“剛性的”。因此，無論是從市場(chǎng)角度還是從保障房的角度，政府的住房政策就得擴(kuò)大住房生產(chǎn)與供應(yīng)，以便來滿足居民住房的這種“剛性需求”。如果住房市場(chǎng)不用政策把住房投機(jī)與消費(fèi)區(qū)分開、如果住房市場(chǎng)是一個(gè)投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)、如果投資者融資條件易獲得及成本低杠桿高，那么這種住房需求豈能用增加供給來解決？正因?yàn)檫@種對(duì)住房需求性質(zhì)認(rèn)知的誤區(qū)，住房投機(jī)炒作者及房地產(chǎn)開發(fā)商就會(huì)借此認(rèn)知認(rèn)為，既然住房需求是“剛性的”，居民購(gòu)買住房不買也得買，也不在乎住房?jī)r(jià)格高低。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，由于住房需求是“剛性的”，無論住房銷售如何變化，他們同樣不調(diào)整價(jià)格增加來銷售?？梢哉f，住房“剛性需求”的錯(cuò)誤認(rèn)知也成了當(dāng)前住房市場(chǎng)的性質(zhì)無法轉(zhuǎn)變、住房市場(chǎng)預(yù)期無法改變的關(guān)鍵所在。
