隨著限購、限價、銀信合作叫停等調(diào)控措施對房地產(chǎn)企業(yè)的輪番“轟炸”，房企現(xiàn)金流壓力不斷加碼。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場仍將慣性下行，預計今年將有六成的企業(yè)出現(xiàn)“缺錢”。此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)融資難題逐漸凸顯，為緩解資金壓力，房企聯(lián)合信托公司借助發(fā)行“馬甲”信托，行房地產(chǎn)信托之實，打通融資渠道。
“這些信托主要為了逃避銀監(jiān)會監(jiān)管，以投資工商企業(yè)、股權(quán)質(zhì)押、特定資產(chǎn)收益權(quán)、礦產(chǎn)、藝術(shù)品為包裝，但實際投向領(lǐng)域卻是房地產(chǎn)。這些房企要么因為資質(zhì)不佳根本無法‘光明正大’地發(fā)行房地產(chǎn)信托，要么因為信托公司受到嚴厲監(jiān)管，房地產(chǎn)信托無法過關(guān)。這為未來兌付埋下更大的隱患。資深信托人士劉擎告訴記者。更重要的是這些穿馬甲的信托游離于房地產(chǎn)信托的監(jiān)管之外。
監(jiān)管加劇
房地產(chǎn)信托的收益也呈現(xiàn)一路飆升的趨勢。普益財富數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托平均預期年收益率全年平均預期年收益率達10.08%，遠超工商企業(yè)和債券。
作為房地產(chǎn)企業(yè)的一棵救命稻草，房地產(chǎn)信托2011年的發(fā)行規(guī)?？芍^是“井噴”。
用益信托數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托成立規(guī)模為2670.74億元，占全部信托資產(chǎn)的38%。在中國信托業(yè)協(xié)會公布的2011年四季度末信托公司主要業(yè)務數(shù)據(jù)中，資金信托合計46408.12億元，其中房地產(chǎn)投資占比14.83%，余額6882.3億元，僅次于基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和工商企業(yè)。
與此同時，房地產(chǎn)信托的收益也呈現(xiàn)一路飆升的趨勢，普益財富數(shù)據(jù)顯示，2011年房地產(chǎn)信托平均預期年收益率從1月的9.26%升至12月的10.52%，全年平均預期年收益率達10.08%，遠超工商企業(yè)和債券。
但是伴隨著房地產(chǎn)信托的高收益，其可能帶來的風險，也引來監(jiān)管層的關(guān)注。
銀監(jiān)會出臺《信托公司凈資本管理辦法》和《信托公司凈資本計算標準有關(guān)事項的通知》，明確要求信托公司在年度報告中披露凈資本、風險資本以及風險控制指標等情況。遺憾的是，在2010年發(fā)布年報的56家信托公司中，僅有11家披露了這些信息，其風險評估仍然很難判斷。
用益信托報告顯示，今年2月份以來，已發(fā)行的信托產(chǎn)品，集中投向房地產(chǎn)、工商企業(yè)及金融領(lǐng)域，其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域融資規(guī)模最大。
“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品受到限制，主要體現(xiàn)在增量上，目前市場對信托產(chǎn)品需求還是很大的，開發(fā)商在急用資金方面，主要依靠信托，但是現(xiàn)在政策在收緊，今年的產(chǎn)品設(shè)計上肯定會相對謹慎一些。”某信托公司人士表示。
一位接近銀監(jiān)會的人士表示：“目前房地產(chǎn)信托審批節(jié)奏已經(jīng)較去年有所放緩，信托行業(yè)監(jiān)管已經(jīng)相當嚴格，對房地產(chǎn)信托項目也采取層層審批，以控制總量。”
然而，除了監(jiān)管層的監(jiān)管外，房地產(chǎn)行業(yè)在今年也將迎來兌付大考。
中金報告顯示，截至2011年三季度末，存量房地產(chǎn)信托規(guī)模約為7000億元人民幣，2012年預計到期規(guī)模2234億，總還款額約2500億元。
“房地產(chǎn)信托到期兌付風險將陸續(xù)浮出水面，目前房地產(chǎn)市場有價無市，開發(fā)商銷售回款少于預期，對一些融資渠道較少的開發(fā)商來說，信托無疑能解決資金問題，但是信托和項目緊密相關(guān)，一旦出現(xiàn)資金鏈斷裂，將影響整個行業(yè)的發(fā)展，后果可能無法估計。”某房地產(chǎn)企業(yè)研究中心經(jīng)理周建成告訴記者。
借道另類信托
和房地產(chǎn)信托20%的融資成本相比，其他產(chǎn)品的融資成本一般只有15%。但在現(xiàn)金流的壓力下，較低的成本也促使地產(chǎn)公司曲線融資。
盡管如此弱市下，部分房地產(chǎn)公司仍然通過改變標的物和取消房地產(chǎn)信托名稱的方式，實現(xiàn)曲線融資。
在用益信托網(wǎng)，某信托公司發(fā)行的一款集合資金信托計劃(一期)，發(fā)行規(guī)模1.5億元，期限12月，預期年收益率9%～12.5%，受讓一家石油開發(fā)公司——吉林省松原市聯(lián)華石油開發(fā)有限責任公司經(jīng)營收益權(quán)。抵押物為天津武清區(qū)的一塊土地使用權(quán)，以及一家房地產(chǎn)企業(yè)科亨置業(yè)100%股權(quán)，并由該房企和信托公司聯(lián)合擔保。
“投資人從信托合同中看到的信托收益率，并不是融資方的真正成本。作為投資者來說，并沒有了解這款產(chǎn)品的資金用途，這種情況下，一旦發(fā)生兌付風險就會很難控制。”普益財富信托研究員范杰認為。范杰舉例說明，比如房地產(chǎn)企業(yè)要發(fā)行一款產(chǎn)品，預計年期收益為8%，而開發(fā)商實際支付的融資成本高達13%~15%以上，其中包含信托公司1%~2%的信托費，以及代銷銀行1%~2%的代銷費用，此外還有托管費等。
這樣不以房地產(chǎn)信托的名稱，轉(zhuǎn)用經(jīng)營權(quán)進行發(fā)售似乎并非孤例。
吉林某信托公司發(fā)行的長白山26號集安配建廉租房項目貸款集合資金信托計劃，使用水庫水面進行抵押：“結(jié)合集安市房地產(chǎn)市場的實際情況，用成本逼近法89.96元/平方米計算，水庫水面土地價值為7300萬元，抵押率為40.99%，可以覆蓋本信托計劃的本金和利息。”
“這些地產(chǎn)公司一般采用名下非房地產(chǎn)行業(yè)的子公司，以建設(shè)公司居多，并以銀行股作為質(zhì)押實現(xiàn)融資。在信托公司看來，對這些‘殼’公司考量的標準主要是公司資質(zhì)和負債率，資金用途因為有質(zhì)押的銀行股，他們并不擔心融資方出現(xiàn)資金斷裂的風險。”用益信托研究院岳婷認為。“實際上這也是房地產(chǎn)信托，只不過繞開了投資人直接的資金信托，而是采用投資人以股權(quán)投資與殼公司，由信托公司作為受托人進行管理，然后股權(quán)過戶致信托公司。這樣操作審批難度比直接資金信托保底收益容易，而且收益和風險掛鉤。”
導致房企鋌而走險的是房企融資成本的暴漲，“和房地產(chǎn)信托20%的融資成本相比，馬甲信托的融資成本一般只有15%。但在現(xiàn)金流的壓力下，較低的成本也促使地產(chǎn)公司趨之若鶩。”信托人士劉擎表示。監(jiān)管部門對房地產(chǎn)信托市場監(jiān)管日益嚴厲的信號一定程度上加速了信托產(chǎn)品的發(fā)行。
記者了解到，“馬甲”信托會成為監(jiān)管核查的重點。今年以來，銀監(jiān)會已經(jīng)加大對房地產(chǎn)信托專項檢查，檢查的重點圍繞信托資金兌付，風險摸底等，春節(jié)以前監(jiān)管部門已經(jīng)在非正式管道談論馬甲信托。
