當(dāng)荷塘月色賣出9980元/平方米的起價(jià)時(shí)，旁邊的北海公園不得不說(shuō)：“‘面粉比面包貴’的事果真讓我遇上了”。這不，北海公園的樓面地價(jià)為10047元/平方米，已經(jīng)超出了荷塘月色部分房源的房?jī)r(jià)。
北海公園是2010年10月拿的地。據(jù)記者了解，一些2010年出讓的地塊，其地價(jià)基本上已和現(xiàn)在的房?jī)r(jià)接近。也就是說(shuō)，隨著杭州房?jī)r(jià)的下行，“面粉比面包貴”的現(xiàn)象在樓市已經(jīng)出現(xiàn)。
面粉貴于面包
這個(gè)現(xiàn)象開(kāi)始涌現(xiàn)
2010年，土地市場(chǎng)依舊高熱，不少板塊地王在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)產(chǎn)生。2011年，隨著“雙限”樓市調(diào)控政策的發(fā)威，土地市場(chǎng)開(kāi)始降溫。至今日，2010年當(dāng)之無(wú)愧地成了杭州地價(jià)的最高點(diǎn)。
北海公園就是個(gè)典型案例。該地塊的樓面價(jià)為該板塊最高價(jià)，周邊的方正荷塘月色和華盛達(dá)閱城的土地都是2009年拿的，樓面地價(jià)分別為6203元/平方米和4258元/平方米。由于北海公園開(kāi)發(fā)速度快，3個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)節(jié)點(diǎn)基本接近。按照工程進(jìn)度，北海公園的預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)時(shí)間應(yīng)該是今年3月底4月初。而自從荷塘月色2月份開(kāi)始將售價(jià)調(diào)整為11800元/平方米的均價(jià)后，北海公園是否如期開(kāi)盤(pán)，怎么定價(jià)就成了大家競(jìng)猜的熱點(diǎn)。
同樣尷尬的還有陽(yáng)光郡。這個(gè)2011年9月開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)，當(dāng)時(shí)成交價(jià)在17000元/平方米左右。這個(gè)由浙江省建筑房地產(chǎn)和發(fā)展房產(chǎn)共同投資的住宅樓盤(pán)和北海公園距離不遠(yuǎn)，樓面價(jià)也相近，在10210元/平方米。陽(yáng)光郡至今只售出20多套，荷塘月色降價(jià)后，這個(gè)樓盤(pán)更是沒(méi)了動(dòng)靜。“這么高的地價(jià)擺在這里，進(jìn)還是退都是問(wèn)題。”一位知情人士說(shuō)。
申花板塊高價(jià)地也云集。這個(gè)板塊的地王由雅戈?duì)枈Z得。2010年11月30日，和濱江房產(chǎn)爭(zhēng)奪楊家牌樓失敗的雅戈?duì)?，擊?家對(duì)手，分別以17751元/平方米和18114元/平方米的樓面價(jià)拿下申花板塊兩宗土地。而就在2010年3月，祐康置業(yè)拿下省屬塘北A地塊，樓面價(jià)也高達(dá)15953元/平方米。
再看申花板塊的最新房?jī)r(jià)。萊德紳華府在售房?jī)r(jià)為2萬(wàn)~2.1萬(wàn)元/平方米。保利香檳國(guó)際接下來(lái)的定價(jià)將控制在單價(jià)2萬(wàn)元以內(nèi)，并表示將推出低于雅戈?duì)柾恋貎r(jià)格的房源。申花板塊“面粉”貴于“面包”的現(xiàn)象也即將出現(xiàn)。
還有濱江房產(chǎn)2010年底拿的楊家牌樓地塊。這宗于2010年11月競(jìng)得的地塊雖然是排屋地塊，但樓面地價(jià)高達(dá)25735元/平方米，案名暫定為西溪明珠。而離這地塊不遠(yuǎn)的雅戈?duì)栁飨缪┡盼菥鶅r(jià)24000元/平方米，也就是說(shuō)，比西溪明珠的地價(jià)還要便宜。
等待還是虧本賣房
這是個(gè)兩難選擇
對(duì)高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一般只有兩種選擇，要么等房?jī)r(jià)上漲，要么虧本賣房。但從過(guò)去的歷史看，由于杭州樓市在2011年前一直走在上升通道中，真正虧本賣房的事幾乎沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。那么現(xiàn)在究竟等還是割肉？記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于上半年要開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，虧本賣房或許是唯一選擇。
一些激進(jìn)的公司如德信地產(chǎn)可能就會(huì)選擇虧本賣房。北海公園企劃負(fù)責(zé)人向記者表示，雖說(shuō)周邊價(jià)格戰(zhàn)比較激烈，但北海公園依舊會(huì)如期開(kāi)盤(pán)，“我們的樣板房剛剛開(kāi)放，從定價(jià)上看，可能會(huì)比荷塘月色高一些，但不會(huì)高許多。”
而一些國(guó)有公司如陽(yáng)光郡依舊采取觀望的態(tài)度。陽(yáng)光郡相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，目前，公司高層依然在考慮下一步的應(yīng)對(duì)策略，究竟是保持原價(jià)推還是降價(jià)銷售尚不確定。
而申花板塊的祐康地塊，前段時(shí)間更是傳出地塊轉(zhuǎn)讓的消息。這宗2010年3月拿下的宅地由于地價(jià)過(guò)高，至今尚未動(dòng)工。不過(guò)，祐康置地相關(guān)負(fù)責(zé)人卻向記者表示，該地塊已領(lǐng)出施工許可證，預(yù)計(jì)3月份就可開(kāi)工，按照工程進(jìn)度今年九十月份可以上市。
相關(guān)專家判斷，今年的樓市，只要政策不放松，開(kāi)發(fā)商處理庫(kù)存、回籠資金的壓力都很大。下半年的情況還不好預(yù)測(cè)，但就上半年來(lái)說(shuō)，高價(jià)地塊如果要開(kāi)盤(pán)，虧本賣房已是定論，而且虧得不是一般的慘。
莫怪市場(chǎng)無(wú)情
市場(chǎng)的無(wú)情，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)認(rèn)識(shí)到。
2009年6月，杭州冷寂已久的土地市場(chǎng)開(kāi)始升溫。方正荷塘月色就是在這個(gè)節(jié)點(diǎn)拿的地，幾乎所有人都認(rèn)為方正這塊地拿在低谷。因?yàn)檫@以后一直到2010年底，杭州的土地市場(chǎng)上一塊塊高價(jià)地競(jìng)相出籠，杭州房?jī)r(jià)一路飚升……
但沒(méi)想到，即使是荷塘月色這樣在低谷拿地，今年房子上市竟然還是尷尬。6203元/平方米的樓面地價(jià)，11800元/平方米的開(kāi)盤(pán)均價(jià)，這160套房子怎么算都是賺不了什么錢(qián)的。除非在推盤(pán)結(jié)束前，房?jī)r(jià)有回升，否則整個(gè)項(xiàng)目只能保本甚至是虧錢(qián)。
更不要提，面粉比面包貴的高價(jià)地了。有不少開(kāi)發(fā)商因此抱怨政策瞬息萬(wàn)變：拿地時(shí)沒(méi)“雙限”，現(xiàn)在卻“雙限”了，不應(yīng)該由我們承擔(dān)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。
但沒(méi)有誰(shuí)規(guī)定，房子就不能虧本賣呀？2008年底，杭州也曾出現(xiàn)虧本賣房，如上東城。上東城4000多元/平方米的樓面價(jià)，7500元/平方米賣的首批房。但當(dāng)時(shí)上東城“套牢”絕沒(méi)有現(xiàn)在的北海公園套得這么深。也許因?yàn)橛羞@么一大串高價(jià)土地“陪綁”，今年高價(jià)地的開(kāi)發(fā)商們，心態(tài)顯得平和多了。
經(jīng)此一役，也許今后開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)也就不會(huì)那么高歌猛進(jìn)。因?yàn)楝F(xiàn)在的市場(chǎng)告訴大家，即使地拿在相對(duì)低位，也有可能被套牢，與其抱怨市場(chǎng)無(wú)情，不如好好把控自己的風(fēng)險(xiǎn)。
