本文導(dǎo)讀：
記者點(diǎn)評(píng)：
我所認(rèn)識(shí)的華盛達(dá)·閱城的紳士精神
降價(jià)補(bǔ)償“暗戰(zhàn)”迭起
一邊是開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)轟轟烈烈地降價(jià)，另一邊則是老業(yè)主看著資產(chǎn)縮水心一陣陣地疼，讓圍觀的購(gòu)房者心生猶豫。為盡快結(jié)束購(gòu)房者“舉棋不定”的觀望情緒，一種沒(méi)有法律依據(jù)、被業(yè)內(nèi)同行視作“壞規(guī)矩”的做法——“降價(jià)補(bǔ)償”，近期在杭州盛行起來(lái)。推出這一做法的大多是前期去化不多的新推樓盤(pán)，在龍年進(jìn)行新一輪大幅降價(jià)的同時(shí)，對(duì)之前下單的老業(yè)主做出各種形式的差價(jià)補(bǔ)償。先例一出，幾個(gè)樓盤(pán)立刻跟進(jìn)，引起了房產(chǎn)業(yè)界與購(gòu)房者的同時(shí)矚目。眾多開(kāi)發(fā)商害怕這種補(bǔ)償會(huì)成為慣例，讓本就含淚割肉的降價(jià)行為雪上加霜，而降價(jià)樓盤(pán)的老業(yè)主更是羨慕嫉妒恨，紛紛奔走相告，希望通過(guò)自己的維權(quán)行為也能爭(zhēng)取到補(bǔ)償?shù)拇觥?/p>
話(huà)題
開(kāi)發(fā)商邊降價(jià)邊補(bǔ)償老業(yè)主
價(jià)格戰(zhàn)外是開(kāi)發(fā)商和老業(yè)主的“補(bǔ)償暗戰(zhàn)”
2月9日，率先打響龍年價(jià)格戰(zhàn)的城北樓盤(pán)方正·荷塘月色，在宣布降價(jià)的同時(shí)宣稱(chēng)將對(duì)老業(yè)主進(jìn)行全額差價(jià)補(bǔ)償。荷塘月色均價(jià)從去年首開(kāi)時(shí)的15800元/平方米直降四千至11800元/平方米，戶(hù)型全部為90方，透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示之前已售34套，以此來(lái)計(jì)算，老業(yè)主們將一共獲償1224萬(wàn)元。據(jù)了解，荷塘月色老業(yè)主得到的補(bǔ)償多在20萬(wàn)-30萬(wàn)元之間。
趙先生是荷塘月色的老業(yè)主之一，他買(mǎi)了一套90方的邊套房源，原先總價(jià)約為150萬(wàn)元，這次最終能獲得29萬(wàn)元的補(bǔ)償。“補(bǔ)償方案是按照降價(jià)后同樣樓層的邊套或中間套房源價(jià)格來(lái)計(jì)算差價(jià)。像我是公積金貸款的，先改合同，再改按揭，補(bǔ)償款現(xiàn)金拿一部分，按揭總額再減去一部分。”對(duì)于這樣的結(jié)果，趙先生表示比較滿(mǎn)意。
“這周正在忙著和老業(yè)主簽訂關(guān)于補(bǔ)償金額的承諾書(shū)，下周開(kāi)始辦理具體手續(xù)。”荷塘月色營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)馮戎介紹說(shuō)，由于還沒(méi)進(jìn)行具體統(tǒng)計(jì)，整體補(bǔ)償數(shù)額還沒(méi)有一個(gè)確切的數(shù)字，預(yù)計(jì)為一千多萬(wàn)元。
在荷塘月色搖號(hào)“夜光”一天之后速度跟進(jìn)的附近樓盤(pán)華盛達(dá)·閱城，其降價(jià)則遭遇了來(lái)自老業(yè)主的不小阻力。閱城去年8月首開(kāi)時(shí)價(jià)格約為16600元/平方米，降價(jià)后均價(jià)為12500元/平方米，透明售房網(wǎng)顯示此前已售156套。
經(jīng)歷近一周的雙方拉鋸后，開(kāi)發(fā)商方面作出了一定的讓步。20日，開(kāi)發(fā)商發(fā)布《致華盛達(dá)·閱城業(yè)主的公告》稱(chēng)，將對(duì)至今為止一次性付款及按揭貸款已獲發(fā)放的業(yè)主，每戶(hù)贈(zèng)送一個(gè)地下車(chē)位。據(jù)悉，符合這一贈(zèng)送要求的購(gòu)房者戶(hù)數(shù)達(dá)到了156套的四分之三左右，以15萬(wàn)元/個(gè)的車(chē)位原價(jià)來(lái)計(jì)算，華盛達(dá)將付出總價(jià)值達(dá)約1755萬(wàn)元的代價(jià)。然而對(duì)于開(kāi)發(fā)商的這一舉措，閱城的部分老業(yè)主并不買(mǎi)賬，“我們想補(bǔ)差價(jià)，這個(gè)車(chē)位遠(yuǎn)不夠補(bǔ)償我們的損失”。
同是20日，青楓墅園繼閱城之后在當(dāng)天晚上發(fā)布官方微博稱(chēng)，降價(jià)后將補(bǔ)償老業(yè)主地下車(chē)位一個(gè)(按10萬(wàn)元／個(gè)計(jì))，其余差額以現(xiàn)金方式補(bǔ)償。據(jù)了解，青楓墅園該批房源此前售出30多套，預(yù)計(jì)補(bǔ)償數(shù)額將達(dá)800多萬(wàn)元。
探究
怎么樣的情況下開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇“降價(jià)補(bǔ)差”？
開(kāi)發(fā)商之前賣(mài)了多少，直接決定補(bǔ)償與否
龍年的這第一輪降價(jià)潮來(lái)勢(shì)洶洶力度很猛，但和去年下半年行情不同的是，此輪降價(jià)潮降價(jià)幅度很大、明降多過(guò)暗降、房源續(xù)推多過(guò)首度低開(kāi)，由此也引發(fā)了為數(shù)不少老業(yè)主的不滿(mǎn)和“維權(quán)”。一時(shí)之間，降價(jià)補(bǔ)償成為杭城樓市熱門(mén)關(guān)鍵詞，該不該補(bǔ)、補(bǔ)多少、怎么補(bǔ)，也成為目前橫亙?cè)诮祪r(jià)開(kāi)發(fā)商和老業(yè)主之間的糾結(jié)命題。
從購(gòu)房者角度來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)大幅跳水，資產(chǎn)大量縮水，首付打了水漂，心疼肉痛在所難免，如果能讓開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一定的補(bǔ)償甚至全額補(bǔ)差，那自然是最理想的結(jié)果；但從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，降價(jià)已是情非得已，補(bǔ)償又涉及一大筆錢(qián)，說(shuō)起來(lái)也是苦不堪言。“按照現(xiàn)在的行情，降價(jià)是不得已而為之，而且還得大降，不然照樣賣(mài)不動(dòng)，為了生存，你能不降嗎？降了吧老業(yè)主就來(lái)圍住售樓部討說(shuō)法，嚴(yán)重影響正常銷(xiāo)售，總得安撫一下吧？一來(lái)二去，本來(lái)按照合同約定開(kāi)發(fā)商是可以不補(bǔ)償?shù)模鶡o(wú)奈之下只能進(jìn)行補(bǔ)差，買(mǎi)方市場(chǎng)下開(kāi)發(fā)商已經(jīng)成為弱勢(shì)群體。”一位降價(jià)開(kāi)發(fā)商向記者大嘆苦經(jīng)。
“開(kāi)發(fā)商降價(jià)補(bǔ)償，補(bǔ)多少、選擇怎樣的補(bǔ)償方式，完全要視其具體銷(xiāo)售情況而定。一方面，要看該樓盤(pán)之前銷(xiāo)售了多少房源，去化量越小，去化比例越少，補(bǔ)償起來(lái)壓力越小，相對(duì)于還沒(méi)實(shí)現(xiàn)的大量銷(xiāo)售額而言也越合算；另一方面，補(bǔ)償?shù)目倶?biāo)的額大小也是關(guān)鍵因素。”多位資深業(yè)內(nèi)人士如此分析。
以荷塘月色為例，去年9月首開(kāi)時(shí)推出5號(hào)樓共223套房源，其中已售34套，可售189套，該樓盤(pán)總建筑面積約13萬(wàn)平方米，總戶(hù)數(shù)為997戶(hù)，以此來(lái)計(jì)算，之前的已售套數(shù)占整盤(pán)比例僅為3.4%。同時(shí)，按降價(jià)后均價(jià)11800元/平方米、推出的160套90方房源售罄來(lái)計(jì)算，樓盤(pán)降價(jià)后將能回收約1.7億元，而老業(yè)主差價(jià)補(bǔ)償總額約為1224萬(wàn)元，賠付比例為7.2%，這樣以小頭換大頭的生意，自然還是合算的。
再來(lái)看閱城，去年8月首開(kāi)時(shí)推出12、13號(hào)樓共369套房源，之前已售156套，而該項(xiàng)目總建筑面積18萬(wàn)方，總戶(hù)數(shù)700戶(hù)，已售比例達(dá)22.3%。首期已售房源占到了整盤(pán)的近四分之一，也因此閱城最后作出的讓步是贈(zèng)送車(chē)位，即便如此，該批車(chē)位總價(jià)值也達(dá)到了1755萬(wàn)元。此外，閱城降價(jià)房源尚未開(kāi)盤(pán)，最終能夠銷(xiāo)售多少在現(xiàn)今降價(jià)效應(yīng)不斷遞減的狀況下并不好說(shuō)。
由此可見(jiàn)，降價(jià)后補(bǔ)不補(bǔ)、補(bǔ)多少、怎么補(bǔ)，開(kāi)發(fā)商心中自有一本賬，一切說(shuō)到底也仍是由經(jīng)濟(jì)杠桿來(lái)決定的。有業(yè)內(nèi)人士保守估計(jì)稱(chēng)，一般樓盤(pán)賣(mài)了四成以上再降價(jià)的，基本上不可能再補(bǔ)償老業(yè)主，補(bǔ)了就虧了。
降價(jià)補(bǔ)償潮席卷全國(guó)，更多的是廣告效應(yīng)
從去年底開(kāi)始，全國(guó)范圍內(nèi)就有超過(guò)30個(gè)樓盤(pán)開(kāi)始推出降價(jià)補(bǔ)償計(jì)劃，短短幾個(gè)月從上海、深圳等一線城市迅速蔓延至青島、合肥、成都等二三線城市。
去年最受矚目的“降價(jià)補(bǔ)償”個(gè)案要數(shù)上海的明星樓盤(pán)——星河灣，當(dāng)時(shí)星河灣在上海的兩個(gè)項(xiàng)目宣布降價(jià)，開(kāi)發(fā)商號(hào)稱(chēng)準(zhǔn)備了6億現(xiàn)金進(jìn)行補(bǔ)差。據(jù)悉，去年7月星河灣二期開(kāi)盤(pán)均價(jià)75000元/平方米，而后均價(jià)降至60000元/平方米，前后相差15000元/平方米左右，星河灣給約400名老業(yè)主進(jìn)行了補(bǔ)償。在“6億元”的保障下，新老業(yè)主一掃陰霾，紛紛下單。據(jù)了解，優(yōu)惠活動(dòng)當(dāng)日收繳定金就達(dá)幾億元，而要差價(jià)補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主必須在2012年1月31日前完成按揭手續(xù)，或完成付款，只有符合這一“門(mén)檻”的業(yè)主才能最終拿到補(bǔ)償。對(duì)星河灣開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，放棄一部分房款，但獲得了大量資金的回籠，還有免費(fèi)廣告和好名聲。
激辯
是一種短視行為還是對(duì)購(gòu)房者的心理安慰
不顧市場(chǎng)規(guī)則，是一種短視行為
“按照法律要求和契約精神，地產(chǎn)商并沒(méi)有責(zé)任與義務(wù)賠償老業(yè)主。”一位本地開(kāi)發(fā)商就不贊同“降價(jià)補(bǔ)償”的做法，“從宏觀層面看，這種做法是違反了市場(chǎng)規(guī)則的，如果房?jī)r(jià)跌了開(kāi)發(fā)商要補(bǔ)償，那么房?jī)r(jià)漲了是不是要購(gòu)房者再付錢(qián)給開(kāi)發(fā)商？另外，這種做法也只是短期內(nèi)有效，如果下行通道長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)，開(kāi)發(fā)商不得不進(jìn)行第二波、第三波更大幅度的降價(jià)，那到時(shí)現(xiàn)在這批買(mǎi)房的‘老業(yè)主’怎么辦？所以，‘降價(jià)補(bǔ)償’是一種短視行為，更像飲鴆止渴。”
“降價(jià)補(bǔ)償”只適合個(gè)別公司
有了“降價(jià)補(bǔ)償”的范本，購(gòu)房者自然以此為依據(jù)討說(shuō)法，讓開(kāi)發(fā)商參照著補(bǔ)償，但事實(shí)上對(duì)絕大多數(shù)房企而言，根本吃不消補(bǔ)。一位同樣被降價(jià)與補(bǔ)償所困的開(kāi)發(fā)商說(shuō)：“這次推出為老業(yè)主全額補(bǔ)差價(jià)的樓盤(pán)都只賣(mài)了30多套房子，量少，所以可以承擔(dān)這筆費(fèi)用，如果前期去化房源是三四百套就吃不消了。而且本土公司一兩個(gè)樓盤(pán)也還可以補(bǔ)，如果是全國(guó)性開(kāi)發(fā)公司，這么多項(xiàng)目都要降、都要補(bǔ)，怎么可能？這種做法只是在特定的節(jié)點(diǎn)適合個(gè)別公司。”
短期內(nèi)盤(pán)活潛在購(gòu)房需求
其實(shí)，把“降價(jià)補(bǔ)償”這個(gè)話(huà)題拋給開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有一個(gè)人愿意接，已經(jīng)做出“補(bǔ)償”行為的有一肚子苦水要倒，一定程度上也是老業(yè)主砸盤(pán)維權(quán)倒逼所致；而至今還在猶豫要不要補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)發(fā)商則選擇三緘其口，內(nèi)心糾結(jié)自知。一業(yè)內(nèi)人士表示，“這種營(yíng)銷(xiāo)策略的確在短期內(nèi)給了購(gòu)房者一顆定心丸，有效盤(pán)活持幣‘舉棋不定’的潛在購(gòu)房需求，在開(kāi)發(fā)商以活下去為大前提的情況下，這種辦法可以促進(jìn)銷(xiāo)售，加快資金回籠，也是不得已而為之。”
補(bǔ)償不在于多少，是對(duì)購(gòu)房者的心理安慰
曾經(jīng)在2009年樓市低潮起被開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償過(guò)差價(jià)的王女士認(rèn)為，有得補(bǔ)當(dāng)然好，開(kāi)發(fā)商這一行為更多的是對(duì)購(gòu)房者的心理安慰。“我現(xiàn)在居住的小區(qū)當(dāng)時(shí)也出現(xiàn)了大幅降價(jià)，但對(duì)我們這些以自住為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，倒沒(méi)硬要開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償，鑒于其他組團(tuán)業(yè)主的壓力，開(kāi)發(fā)商最后還是補(bǔ)償了。我那套毛坯房補(bǔ)了300元/平方米(裝修券，可以換購(gòu)家電或裝修材料等)外加一個(gè)精裝修陽(yáng)臺(tái)，雖然總價(jià)算下來(lái)和樓盤(pán)的降價(jià)幅度還是有很大的差距，但至少給我們這些老業(yè)主情感上一個(gè)安慰，也不至于被其他人看成買(mǎi)貴了的‘冤大頭’。”
“降價(jià)補(bǔ)差”：是良藥？還是毒藥？
在降價(jià)之后，迫于業(yè)主壓力，閱城終于表態(tài)補(bǔ)償老業(yè)主，雙方之間的“戰(zhàn)爭(zhēng)”暫時(shí)告一段落。昨晚，臨平樓盤(pán)野風(fēng)·啟城也宣布加入補(bǔ)償大軍。再加上荷塘月色、青楓墅園的“補(bǔ)差”行為，有人說(shuō)，老業(yè)主的“維權(quán)”取得了階段性勝利；也有人說(shuō)，在開(kāi)了這樣的補(bǔ)償口子后，市場(chǎng)降價(jià)行為將受到一定壓力。
● 現(xiàn)象
“降價(jià)補(bǔ)差”接二連三
該批開(kāi)發(fā)商向老業(yè)主“補(bǔ)差”的行為無(wú)非三類(lèi)：直接補(bǔ)差價(jià)，送車(chē)位，以及補(bǔ)差價(jià)與送車(chē)位的結(jié)合。
首先給出承諾與回應(yīng)的是方正·荷塘月色，公司方面已開(kāi)始著手辦理對(duì)老業(yè)主的賠償手續(xù)。據(jù)悉，荷塘月色此次開(kāi)盤(pán)均價(jià)為11800元/平方米，與之前的售價(jià)相比約打了7折；老業(yè)主們將獲得全額補(bǔ)差，收到的補(bǔ)償多在20-30萬(wàn)元不等。
隨后跟進(jìn)的是與荷塘月色毗鄰的華盛達(dá)·閱城，而相比于前者的主動(dòng)賠償，閱城的賠償行為則是在飽受老業(yè)主困擾后的被動(dòng)行為。此次閱城推出200余套均價(jià)12500元/平方米的特價(jià)房，較此前推盤(pán)價(jià)格有3000-4000元/平方米的跌幅，為此引發(fā)老業(yè)主不滿(mǎn)。最終華盛達(dá)房產(chǎn)作出讓步，承諾將向部分老業(yè)主贈(zèng)送一個(gè)地下停車(chē)位；但約訂了簽約時(shí)間，若逾期則視為老業(yè)主自動(dòng)放棄。
余杭區(qū)倉(cāng)前的青楓墅園則在官博中公布了對(duì)于老業(yè)主的補(bǔ)償消息：“補(bǔ)償?shù)叵萝?chē)位一個(gè)(按10萬(wàn)元/個(gè)計(jì))，其余差額以現(xiàn)金方式補(bǔ)償。”至此，該三個(gè)樓盤(pán)的“補(bǔ)差”行為，首次撕開(kāi)了杭城開(kāi)發(fā)商因?yàn)榻祪r(jià)而給予老業(yè)主補(bǔ)償?shù)目谧?。而昨天宣布將?duì)老業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償?shù)囊帮L(fēng)·啟城則尚未給出具體補(bǔ)償方案，僅表示“與老業(yè)主一路同行”。
而在全國(guó)，早有開(kāi)發(fā)商向補(bǔ)償老業(yè)主的案例，最著名的便是去年下半年星河灣的補(bǔ)償之舉。總額6億元的降價(jià)補(bǔ)償，不但在星河灣的歷史上前所未有，也創(chuàng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)差價(jià)補(bǔ)償?shù)淖罡呒o(jì)錄。
● 深入
損失小錢(qián)賺回大錢(qián)
實(shí)際上，每一個(gè)動(dòng)作的背后自然存在深層次的原因。為什么會(huì)決定補(bǔ)償給老業(yè)主？在開(kāi)發(fā)商們用“基于對(duì)業(yè)主的同情與理解”這樣的聲音回應(yīng)時(shí)，記者也替這些開(kāi)發(fā)商算了一筆賬。
據(jù)透明售房網(wǎng)在宣布降價(jià)之前，荷塘月色共擁有老業(yè)主34位。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，此次荷塘月色對(duì)老業(yè)主的全額補(bǔ)差總額逾千萬(wàn)元。與此相對(duì)的是，2月15日晚，荷塘月色此次推出的160套特價(jià)房源被預(yù)訂一空；初步以約11800元/平方米的價(jià)格、90平方米左右的面積來(lái)看，倘若全部成功轉(zhuǎn)化為成交，開(kāi)發(fā)商方面的最終收入可達(dá)1.7億元。
投入的1000余萬(wàn)元在產(chǎn)出的1.7億元面前可謂杯水車(chē)薪，方正的這筆生意做得不虧本。
有著同樣道理的是青楓墅園。以4000元/平方米差價(jià)所對(duì)應(yīng)的金額來(lái)計(jì)算，每戶(hù)的賠償差在36萬(wàn)元左右；減去價(jià)值10萬(wàn)元的車(chē)位價(jià)格，每戶(hù)可獲補(bǔ)差26萬(wàn)元左右。據(jù)了解，青楓墅園前期業(yè)主也僅約30位，因此此次的投入補(bǔ)償金額約780萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商只需后期賣(mài)出13套房子便可收回此次投入。
更有業(yè)內(nèi)人士指出，由于車(chē)位的銷(xiāo)售價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了其實(shí)際建造成本價(jià)，因此，像青楓墅園與閱城這樣“補(bǔ)車(chē)位”的行為，更難界定其具體成本。
不難看出，開(kāi)發(fā)商賠償老業(yè)主也有著其特殊性，并非所有開(kāi)發(fā)商都愿意承擔(dān)且能夠承擔(dān)。某板塊大盤(pán)的開(kāi)發(fā)商就曾向記者透露，稱(chēng)自己倘若降價(jià)，“賠不起也傷不起”：“我們前期已經(jīng)賣(mài)掉千余套房子，要是那么多業(yè)主一起來(lái)鬧，一起要求賠償，那可怎么辦??？所以我們直到現(xiàn)也沒(méi)敢降。”
● 延伸
降價(jià)恐房鬧
開(kāi)發(fā)商另尋出路
“不降價(jià)，怎么賣(mài)房？”有開(kāi)發(fā)商直言，現(xiàn)在除了降價(jià)外，似乎已經(jīng)沒(méi)有其他可以贏得市場(chǎng)的方式。于是在一些開(kāi)發(fā)商“明降”的同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商也選擇了“暗降”。
一位購(gòu)房者在看了濱江板塊的天陽(yáng)·半島國(guó)際后告訴記者，自己看中了一套位于5樓的房源，“86平方米的三房?jī)蓮d兩衛(wèi)，送一個(gè)陽(yáng)臺(tái)，說(shuō)是16000元/平方米，價(jià)格還可以再商量。我覺(jué)得很實(shí)惠。”據(jù)悉，半島國(guó)際于去年下半年開(kāi)盤(pán)時(shí)的均價(jià)為21000-22000元/平方米。盡管天陽(yáng)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示目前售價(jià)最低也在17000元/平方米左右，但購(gòu)房者的現(xiàn)身說(shuō)法不難表明半島國(guó)際價(jià)格松動(dòng)的事實(shí)。
同樣出現(xiàn)暗降的還有寰宇天下。有購(gòu)房者告訴記者，銷(xiāo)售人員透露，寰宇天下將新推出一批房源，不少單價(jià)在20000元以下。“由于項(xiàng)目分為相對(duì)獨(dú)立的幾宗地塊，此次會(huì)將降低其中幾幢樓的成本，部分窗戶(hù)、外立面的材質(zhì)也將作出改變。”該購(gòu)房者說(shuō)。
當(dāng)然，除此之外，也有開(kāi)發(fā)商找出了另一條營(yíng)銷(xiāo)思路。廣宇·上東城銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人姚國(guó)高表示，接下來(lái)，上東城會(huì)推出一批準(zhǔn)現(xiàn)房：“三期上東名筑將推出83-130平方米的房源，今年底左右就可交付。”據(jù)了解，上東城目前在售價(jià)格13000-14000元/平方米，而周邊新盤(pán)售價(jià)多11000-12000元/平方米。以現(xiàn)房的方式“用時(shí)間換金錢(qián)”，對(duì)于不少急于購(gòu)房的客戶(hù)而言也頗具吸引力。
● 影響
“補(bǔ)差”或引發(fā)連鎖反應(yīng)
“補(bǔ)差”行為自然產(chǎn)生了連鎖反應(yīng)，其中諸多老業(yè)主首當(dāng)其沖。
“相當(dāng)滿(mǎn)意，開(kāi)發(fā)商這樣的做法還是很不錯(cuò)的。”獲得賠償?shù)暮商猎律蠘I(yè)主唐先生說(shuō)。
“也有不少人來(lái)售樓處繼續(xù)鬧，嫌只送車(chē)位不夠，依然堅(jiān)持要求全額補(bǔ)差價(jià)。”華盛達(dá)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)蔣琛說(shuō)。
“我們對(duì)老業(yè)主表示同情，但這并不受法律支持。”浙聯(lián)律師事務(wù)所主任戴和平表示，從法律上說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在完成了商品房交易后，沒(méi)有責(zé)任與義務(wù)為購(gòu)房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，因此老業(yè)主的賠償要求實(shí)際上并不合理。
與此同時(shí)，市場(chǎng)中的觀點(diǎn)則鬧得更兇。此舉對(duì)開(kāi)發(fā)商會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？對(duì)調(diào)控又會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？業(yè)內(nèi)人士眾說(shuō)紛紜。
是否給其他降價(jià)樓盤(pán)帶來(lái)壓力？
記者向一些曾經(jīng)產(chǎn)生過(guò)“房鬧”的項(xiàng)目做了了解。一樓盤(pán)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，在近期這一輪樓市補(bǔ)償方案出臺(tái)后，自己項(xiàng)目的老業(yè)主也有再度登門(mén)討說(shuō)法的行為；而另一樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)同樣表示，近幾天有不少老業(yè)主急電置業(yè)顧問(wèn)，詢(xún)問(wèn)是否會(huì)考慮補(bǔ)償。不難看出，這一批補(bǔ)償方案對(duì)于其他項(xiàng)目的老業(yè)主也產(chǎn)生了一定刺激。
“合同里沒(méi)有此條規(guī)定，所以我們不會(huì)作出補(bǔ)償回應(yīng)。”近日，保利·江語(yǔ)海、香檳國(guó)際宣布推出特價(jià)房，當(dāng)被問(wèn)到是否考慮給予老業(yè)主補(bǔ)償時(shí)，銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人丁浩如此表示。丁浩同時(shí)坦言，保利方面也做好了老業(yè)主再度維權(quán)的準(zhǔn)備。
“開(kāi)發(fā)商方面的壓力肯定是有的。”雙贏置業(yè)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳分析認(rèn)為，“但開(kāi)發(fā)商即使不補(bǔ)償，也要做好良性溝通，畢竟購(gòu)房者買(mǎi)房也不容易。”
“降價(jià)補(bǔ)差”是否會(huì)成風(fēng)？
在近期新浪樂(lè)居作出的一項(xiàng)調(diào)查中，“調(diào)控繼續(xù)，降價(jià)是大勢(shì)所趨”成為了多數(shù)受訪者的觀點(diǎn)，占比高達(dá)66.7%。倘若樓市持續(xù)走低，降不降？怎么面對(duì)老業(yè)主？就成為棘手的市場(chǎng)話(huà)題。
“不降價(jià)，房子可能會(huì)有價(jià)無(wú)市。此時(shí)開(kāi)發(fā)商必須如實(shí)判定企業(yè)自身情況，若還能屏住過(guò)冬，那就可以堅(jiān)持下去。”章惠芳說(shuō)，“但一旦決定要降價(jià)，必須建立在降價(jià)后的銷(xiāo)售結(jié)果預(yù)判上，衡量補(bǔ)償帶來(lái)的投入產(chǎn)出比，否則只會(huì)得不償失。”
正如著名房產(chǎn)評(píng)論員丁建剛所說(shuō)，替老業(yè)主“補(bǔ)差”實(shí)屬個(gè)體行為；盡管已有開(kāi)發(fā)商開(kāi)了先河，但補(bǔ)償行為無(wú)論放在杭州還是全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看，都不是固定模式，多數(shù)開(kāi)發(fā)商還是沒(méi)有作出回應(yīng)，因此對(duì)市場(chǎng)影響不會(huì)太大。
是否不利于房?jī)r(jià)理性回歸？
此前有業(yè)內(nèi)人士評(píng)論稱(chēng)，2008年，上海、深圳等地也發(fā)生過(guò)開(kāi)發(fā)商降價(jià)后補(bǔ)償老業(yè)主的事件。盡管開(kāi)發(fā)商降價(jià)補(bǔ)償?shù)姆秶ǔ２淮?，但隨后都對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生了微妙影響，有助于市場(chǎng)形成“房?jī)r(jià)是調(diào)不下去的”看法。
“但是，如果認(rèn)定開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償老業(yè)主價(jià)差有干預(yù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的嫌疑，相關(guān)部門(mén)就要維護(hù)只降價(jià)不補(bǔ)償老業(yè)主的開(kāi)發(fā)商的權(quán)益。否則，市場(chǎng)秩序會(huì)變得混亂。”該業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。
“在我看來(lái)，相關(guān)部門(mén)一般不會(huì)出面表態(tài)，宏觀層面也不會(huì)過(guò)多受到影響。影響最大的可能還是取決于市場(chǎng)行為，即開(kāi)發(fā)商如何計(jì)劃后期動(dòng)作。”合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)畢明輝如是說(shuō)。
扶一把，勝在姿態(tài)夠美
胡靈波
開(kāi)發(fā)商主動(dòng)補(bǔ)差價(jià)，原意不過(guò)想多少撫慰那些“受傷的心”，只是，售樓處表情憤怒的前業(yè)主們，表達(dá)出并不樂(lè)意接受這樣的示好；而深感壓力的同行，似乎也不盡能給予理解。
好人不易做。如此看來(lái)，降價(jià)又補(bǔ)差的開(kāi)發(fā)商，好像真的吃力又不討好。尤其讓人納悶的是，這件看上去照顧他方情緒和利益的好事，甚至得不到輿論的支持，被認(rèn)為過(guò)于“嬌寵”購(gòu)房者，有不良示范效應(yīng)。
老拿著契約精神來(lái)說(shuō)事的，我想大抵都是從這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈吃香、喝辣過(guò)的，要不然，就是早多年前就已經(jīng)完成了房產(chǎn)原始積累的，練就了對(duì)幾十萬(wàn)元的資產(chǎn)變化無(wú)動(dòng)于衷的本事，所以，很難理解為什么剛需人士遇到房?jī)r(jià)大縮水，就忍不住要?dú)饧碧_的行為。
房子這種特殊消費(fèi)品，本來(lái)就不能同商場(chǎng)、賣(mài)場(chǎng)里的消費(fèi)品類(lèi)比。前者，是用來(lái)長(zhǎng)久居住的，后者，不過(guò)是用完就扔、被快速淘汰的。所以，商場(chǎng)打折來(lái)勢(shì)再兇猛，也比不得房?jī)r(jià)縮水來(lái)得心理沖擊力強(qiáng)。一套兩三百萬(wàn)的房子，有可能傾盡了幾代人血汗錢(qián)，買(mǎi)房的人日盼月盼等著房子交付，誰(shuí)知買(mǎi)了可能不到幾個(gè)月，房子還沒(méi)住進(jìn)去，總價(jià)就先縮水了二三十萬(wàn)元，換位思考，我們誰(shuí)又能做得到真正的心平氣和？即便沒(méi)有去售樓處打砸的勇氣，只怕心底也恨恨地將這低落的行情和不預(yù)先告知降價(jià)的開(kāi)發(fā)商剝了層皮。
可能又有人會(huì)跳將出來(lái)說(shuō)，股市虧錢(qián)，怎么沒(méi)見(jiàn)人去打砸上市公司？拜托。股市本就是一個(gè)投資性市場(chǎng)，各家證券營(yíng)業(yè)所墻上最醒眼處，都掛著大大的“股市有風(fēng)險(xiǎn)入市須謹(jǐn)慎”，開(kāi)戶(hù)前，人家要你簽的文本中，就包含了風(fēng)險(xiǎn)須知、風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)書(shū)、風(fēng)險(xiǎn)揭示書(shū)等等提示性條款。那么，我們的樓市，在購(gòu)房者下單之前有可有過(guò)“入市須謹(jǐn)慎”的警示？在簽購(gòu)房合同時(shí)可有房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)須知的條款？
拋出“愿賭服輸”說(shuō)法的人，我想，大概就是把將樓市等同于股市了，把房子等同于純粹的投資品了吧。讓購(gòu)房者拿出樓盤(pán)漲價(jià)后盈利的人，出發(fā)點(diǎn)就把購(gòu)房行為完全等同于投資行為了?？赡苓€有人要說(shuō)，既然是自住，何必講究漲跌？這又有點(diǎn)強(qiáng)求購(gòu)房者達(dá)到“不以物喜不以己悲”的圣人境界了。誰(shuí)都知道，這些年房?jī)r(jià)的飆升，只能以畸形來(lái)論，若非如此，中央也不會(huì)下猛劑而治。不理性的打砸行為固然不足取，只是，短短數(shù)日之內(nèi)資產(chǎn)銳縮的人，連嚷嚷的權(quán)利都要被剝奪，只怕也是太殘忍了些。
個(gè)人認(rèn)為，降價(jià)又補(bǔ)差的開(kāi)發(fā)商，好似就比那個(gè)看到老人倒下去扶一把的路人。從法律意義上來(lái)說(shuō)，看見(jiàn)倒在路上的老人，你無(wú)視地走過(guò)并不觸犯法律，但是，從道德意義上來(lái)說(shuō)，我們似乎更愿意看到在這個(gè)時(shí)候能夠有人伸出手來(lái)，扶老人一把，至少可以讓我們感受到這個(gè)社會(huì)溫情尚在。
在市場(chǎng)處于上升通道時(shí)，樓盤(pán)不斷加價(jià)，房企追求利潤(rùn)最大化，無(wú)可厚非。在如今這樣一個(gè)下調(diào)空間，降價(jià)補(bǔ)差價(jià)盡管略顯迫不得已，但是，打出這樣一張情感牌，能夠讓老業(yè)主們挽回些經(jīng)濟(jì)損失，最重要的是還能得到些心理慰藉，降低對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的貶值預(yù)期，到底是件值得肯定的事。
其實(shí)，對(duì)降價(jià)補(bǔ)差價(jià)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也不全是犧牲，看起來(lái)是當(dāng)前的銷(xiāo)售利潤(rùn)減少了，但是在樓市幾乎陷入“死結(jié)”的情況下，這樣一種戰(zhàn)術(shù)上的先機(jī)，或?qū)Ыo潛在的購(gòu)房者更多的心理暗示。
補(bǔ)不補(bǔ)差，要看各家房企具體情況，我們不能去強(qiáng)求房企都做“活雷鋒”，傷筋動(dòng)骨地去補(bǔ)差。不過(guò)，對(duì)那些降價(jià)補(bǔ)差的，我們也別再拿“可能帶來(lái)不良的示范作用，干擾市場(chǎng)的正常運(yùn)行。”的話(huà)去傷人。好歹，人家這么做了，總比冷冰冰地回應(yīng)，“商品房買(mǎi)賣(mài)屬于市場(chǎng)交易范疇，雙方是在平等、自愿的基礎(chǔ)上簽訂的合同，應(yīng)該按照合同予以履行。對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)，購(gòu)房者應(yīng)該自行承擔(dān)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。”人性化多了，有人情味多了。
補(bǔ)差價(jià)，是一種姿態(tài)，勝在夠美。
樓市怪胎
方張接
2008年9月，九堡魅力之城首開(kāi)樓盤(pán)降價(jià)之先河，引發(fā)眾業(yè)主怒砸售樓部，鬧得滿(mǎn)城風(fēng)雨。萬(wàn)科以一人之身頂住萬(wàn)千壓力，為購(gòu)房者奉獻(xiàn)了一堂風(fēng)險(xiǎn)教育課。不料，時(shí)間已過(guò)三年，意欲降價(jià)自救的開(kāi)發(fā)商，依然還需面對(duì)同樣的“打砸售樓部”之困擾，而不得不祭出“差價(jià)補(bǔ)償”的無(wú)奈之舉。市場(chǎng)進(jìn)步之緩慢、樓市之特殊怪象，讓人心生悲哀。而人性化與道德感包裝下的“差價(jià)補(bǔ)償”，實(shí)乃市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下的一大怪胎。
船小好掉頭，無(wú)論是方正荷塘月色、還是華盛達(dá)閱城，以及青楓墅園，共同的優(yōu)勢(shì)在于：個(gè)盤(pán)、且已售房源甚少，于是為了避免勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)的老業(yè)主責(zé)難之壓力，干脆做個(gè)順?biāo)饲?，在降價(jià)甩賣(mài)的同時(shí)補(bǔ)償由此造成的老業(yè)主的損失，既回籠了資金又維護(hù)了品牌形象，大家皆大歡喜。
企業(yè)行為，本身無(wú)可厚非。至少?gòu)牡赖聦用?，?yīng)該給予肯定。但是，道德上肯定了也就罷了，站在行業(yè)角度還是應(yīng)該投上否定的一票，更要警惕其所帶來(lái)的“示范”效應(yīng)。畢竟，這并非是企業(yè)主動(dòng)而為的慈善之舉，而是無(wú)奈為之的下策，尤其是對(duì)于整個(gè)行業(yè)和市場(chǎng)規(guī)則而言是無(wú)益的。
萬(wàn)科是第一個(gè)針對(duì)降價(jià)退房“維權(quán)”事件發(fā)布嚴(yán)正聲明的開(kāi)發(fā)商，對(duì)于前期業(yè)主提出的退房、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)纫螅f(wàn)科堅(jiān)決拒絕。此前，龍湖、中海、綠地等在上海遭遇了同樣的降價(jià)維權(quán)事件，也并未做出“補(bǔ)償”行為。難道是因?yàn)樗麄兩砩狭魈实牡赖卵罕热思疑賳?？作為行業(yè)的領(lǐng)軍集團(tuán)，他們對(duì)品牌形象的愛(ài)護(hù)會(huì)更甚于小開(kāi)發(fā)商，他們對(duì)業(yè)主的忠誠(chéng)度更為在乎，他們也不傻。無(wú)非是，盤(pán)子大了，差價(jià)補(bǔ)償成為了一件無(wú)力而為的事情，而且，作為行業(yè)的領(lǐng)軍者們，更有責(zé)任與義務(wù)來(lái)維護(hù)這個(gè)行業(yè)的市場(chǎng)秩序與契約精神。
即便是那些最兇的“房鬧”，其實(shí)心里也未必不了解合同與契約精神，但是眼觀今日的樓市，要求退房、賠償?shù)暮袈曇廊淮似鸨朔乃谰S權(quán)的橫幅還是頻頻出現(xiàn)，在這過(guò)程中，“差價(jià)補(bǔ)償”的行為其實(shí)起到了間接的推波助瀾的作用。
廣東省體制改革研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)彭澎曾經(jīng)直言不諱地表示，開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償老業(yè)主價(jià)差，某種意義上就是讓購(gòu)樓者敢于高位出手，因?yàn)榧词狗績(jī)r(jià)降了也有商家“補(bǔ)償”。這實(shí)際上是給市場(chǎng)一個(gè)不怕降價(jià)的信號(hào)。其次，這是對(duì)購(gòu)樓者不理性行為的維護(hù)，客觀上鼓勵(lì)了砸售樓部的行為，讓人覺(jué)得房?jī)r(jià)跌去沖擊開(kāi)發(fā)商或有關(guān)部門(mén)就會(huì)得到補(bǔ)償，或者以此為例要求開(kāi)發(fā)商或政府補(bǔ)償，這其實(shí)擾亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)乃至社會(huì)秩序。
來(lái)自政府的聲音也沒(méi)有站在索取補(bǔ)償?shù)臉I(yè)主這一邊。去年10月，上海市政府新聞發(fā)言人就此問(wèn)題發(fā)表看法，認(rèn)為如果在購(gòu)房合同執(zhí)行中發(fā)生矛盾糾紛，雙方當(dāng)事人應(yīng)該按照合同約定，協(xié)商解決。如果協(xié)商不成，可以通過(guò)司法途徑解決。
而如果業(yè)主們走法律途徑，除非購(gòu)房合同上買(mǎi)賣(mài)雙方有約定，在房?jī)r(jià)下跌時(shí)可以退房或者退款補(bǔ)償。否則，業(yè)主的這種訴求缺乏合同依據(jù)。2008年房?jī)r(jià)下跌的時(shí)期，各地都曾出現(xiàn)因房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的業(yè)主訴訟案例。而頗具諷刺的是，這些糾紛最后都因房?jī)r(jià)上漲而消弭，當(dāng)房?jī)r(jià)再次上漲時(shí)，業(yè)主們反而希望是自己敗訴。
當(dāng)然，如今樓市，降價(jià)已然成風(fēng)，新人笑，舊人哭，新購(gòu)房者欣然入市，老業(yè)主們卻心如滴血，這就是市場(chǎng)。情感上固然可以理解，“差價(jià)補(bǔ)償”卻大不必為之，別忘了，“差價(jià)補(bǔ)償”是“棄約”而不是“契約”，是市場(chǎng)怪胎而非企業(yè)慈善。
我所認(rèn)識(shí)的華盛達(dá)·閱城的紳士精神
李坤軍
華盛達(dá)·閱城出公告那天，事實(shí)上，他們的銷(xiāo)售中心還是被一些老業(yè)主圍堵著，繼續(xù)表達(dá)著他們的憤怒與不足。當(dāng)然，在此之前，通過(guò)電話(huà)溝通，也有很大一部分老業(yè)主以一種愉悅的方式接受了開(kāi)發(fā)商的解決方案。很難直接表明，繼續(xù)鬧的和已經(jīng)接受的這兩個(gè)群體，孰是孰非，在一個(gè)個(gè)事關(guān)個(gè)體切身利益的訴求面前，什么樣的表述或許都不為過(guò)。正如一位朋友所言，當(dāng)你傾其全力與一套房子廝守終身，甚至不惜押上自己下半輩子身家性命之時(shí)，房子早已超出房子的范疇，而上升為一種成家立業(yè)的起點(diǎn)、庇護(hù)家人的職責(zé)，甚至是家國(guó)文化的圖騰。
這真是一種萬(wàn)般糾結(jié)的表述，一方面是禁不住為開(kāi)發(fā)商叫好的，從契約的層面看，華盛達(dá)·閱城本來(lái)是用不著來(lái)做出任何補(bǔ)償?shù)?，畢竟等到市?chǎng)轉(zhuǎn)暖，房子價(jià)值上升，房東是不可能與開(kāi)發(fā)商來(lái)共享上漲紅利的。而從絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的做法來(lái)看，除了同一區(qū)域的荷塘月色外，似乎也沒(méi)有聽(tīng)到太多有關(guān)補(bǔ)償?shù)南壤?。有人說(shuō)，華盛達(dá)·閱城是被逼的，我倒覺(jué)得這是他們真心實(shí)意地在探求一條解決之道，以我們這個(gè)社會(huì)最為倡導(dǎo)的一種“和諧”的方式。從規(guī)模來(lái)看，華盛達(dá)·閱城這次的補(bǔ)償對(duì)象，是有史以來(lái)最多的，任何一家開(kāi)發(fā)商在面對(duì)多達(dá)156戶(hù)的補(bǔ)償訴求時(shí)，都應(yīng)該會(huì)有一種本能的退卻，華盛達(dá)·閱城能勇敢站出來(lái)，需要的是一種利益的舍棄，更需要的是一種說(shuō)服自我的勇氣，尤其是在開(kāi)發(fā)商普遍陷入一種銷(xiāo)售不暢資金緊繃的當(dāng)下。
另一方面，我是一個(gè)徹頭徹尾的“房鬧”同情者，這一方面是緣故我所見(jiàn)識(shí)過(guò)的太多“房奴”生活的窘迫，他們過(guò)早熄滅的人生夢(mèng)想以及生活追求，就像曾經(jīng)的一位朋友所說(shuō)，做了房奴后，你甚至連反駁老板的勇氣都沒(méi)有了，因?yàn)槟闾枰Ｈ巯碌倪@份活為明天銀行的按揭催款電話(huà)做鋪墊，人生的所謂價(jià)值只有在每月將按揭款如數(shù)打入銀行賬戶(hù)時(shí)才有所蘇醒。另一方面，是我不太認(rèn)同所謂的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，這次房?jī)r(jià)的下調(diào)，更多的是行政手段的施效，換句話(huà)說(shuō)，并不是純粹市場(chǎng)的因素導(dǎo)致老業(yè)主資產(chǎn)的縮水，因此，完全用市場(chǎng)的波折來(lái)堵塞其正常利益的訴求，并不可取。我是贊成調(diào)控的，因?yàn)椴徽{(diào)控，我們的市場(chǎng)將更加失控。但這些購(gòu)房者，絕對(duì)是受損者。當(dāng)他們被迫為調(diào)控帶來(lái)的陣痛埋單時(shí)，他們是受損的一代。
說(shuō)的高尚點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商和老業(yè)主都具備了自我犧牲的精神，但當(dāng)這兩種犧牲精神碰撞在一起時(shí)，迸發(fā)出的卻是一種大家都不愿意看到的無(wú)序和混亂，這有種嘲諷的意味。開(kāi)發(fā)商過(guò)于小氣嗎？顯然不是；老業(yè)主過(guò)于貪婪嗎？也顯然不是。明明都是受害者，卻還要在拳打腳踢之余論出個(gè)輸贏，沒(méi)有比這更荒謬和無(wú)奈的事了。贏家在哪里呢？
華盛達(dá)·閱城方面說(shuō)，寫(xiě)他們的稿子就圍繞著他們的項(xiàng)目說(shuō)事就成，千萬(wàn)別把他們樹(shù)為一個(gè)榜樣，別給同行添堵，華盛達(dá)·閱城還補(bǔ)償?shù)闷?，很多?xiàng)目就難說(shuō)了。這比補(bǔ)償本身還來(lái)得讓人感動(dòng)，他在讓自己活下去的同時(shí)，還能兼顧整個(gè)行業(yè)的生存，具備了十足的紳士精神。不管愿不愿意，后來(lái)者還在延續(xù)，青楓墅園甚至更進(jìn)一步，要是項(xiàng)目利潤(rùn)尚可，還是希望有更多的補(bǔ)償出現(xiàn)，畢竟當(dāng)下買(mǎi)你們房子的，不是百分之百的剛需客，也應(yīng)該八九不離十了，而他們?cè)诜孔又?，還需要承受更多的生存壓力。
