土地資產(chǎn)價格已到谷底區(qū)域 觸底反彈時機(jī)臨近

      盡管市場廣泛擔(dān)憂中國經(jīng)濟(jì)中長期增長的動力會趨于衰竭，但從土地資產(chǎn)和資產(chǎn)負(fù)債表的角度看，中國經(jīng)濟(jì)仍然存在有力的支撐因素。

        在控制投資需求前提下，即使從滿足城市化進(jìn)程中的實(shí)際需求角度看，城市化的相關(guān)需求可能帶動的土地資產(chǎn)價格上升，對資產(chǎn)負(fù)債表擴(kuò)張會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。這是因?yàn)椋旱谝?，土地資產(chǎn)價格上漲的驅(qū)動力仍然存在。原則上，地價上漲空間的臨界點(diǎn)是農(nóng)地轉(zhuǎn)為工商業(yè)用途的邊際升值空間為0，下一個十年中國也未必會到達(dá)這個階段。第二，存量資產(chǎn)貨幣化與增量資產(chǎn)資本化都將是推動貨幣需求和M2增速的核心驅(qū)動力。第三，商業(yè)地產(chǎn)有可能成為下一輪推動土地資產(chǎn)價格上漲的驅(qū)動力之一。第四，發(fā)達(dá)城市和地區(qū)土地財政弱化，并不必然代表融資能力減弱，這些城市將從土地財政逐步過渡到成熟的財產(chǎn)稅和市政債融資模式。從更大角度講，下一個最大的制度化改革仍有可能出現(xiàn)在土地領(lǐng)域。

        從土地資產(chǎn)價格波動與資產(chǎn)負(fù)債配置的邏輯看，2012年中國經(jīng)濟(jì)如何實(shí)現(xiàn)軟著陸、是否繼續(xù)展開新一輪資產(chǎn)負(fù)債表的擴(kuò)張期，關(guān)鍵歸結(jié)為一個問題：土地資產(chǎn)價格的走勢如何。截至2012年1月份，土地溢價率不足2%，意味著土地資產(chǎn)的市場交易價格已回歸基價或成本價，也意味下行的空間有限。因此，2012年中國經(jīng)濟(jì)走勢可以從土地價格角度做觀察。

         第一，與歷史水平比較，目前土地資產(chǎn)價格已到谷底區(qū)域。第二，房地產(chǎn)調(diào)控在堅持總體從嚴(yán)調(diào)控基調(diào)前提下，在執(zhí)行層面就剛性需求的適當(dāng)放松、一線城市部分被抑制房地產(chǎn)需求的釋放、資產(chǎn)負(fù)債表較為健康的開發(fā)商對土地儲備的正常需求可能是觸發(fā)地價回升的三個主要因素。第三，一線城市的土地供給約束可能是短期內(nèi)拉升土地資產(chǎn)價格的核心和邊際驅(qū)動力?？傮w上看，1月份以來，全國20個主要城市土地市場交易逐步恢復(fù)正常，供應(yīng)量與成交量都有增長，但土地溢價率與土地均價仍在底部徘徊，是否成為谷底反彈的前奏還有待觀察。

        在這個環(huán)境下，土地價格可以作為很重要的一個經(jīng)濟(jì)走勢的觀察指標(biāo)。在房地產(chǎn)行業(yè)影響較大的環(huán)境下，土地成為資產(chǎn)價格重要的形成基礎(chǔ)和定價的標(biāo)桿之一，它的起伏波動可能會改變資產(chǎn)比價，從而通過資產(chǎn)鏈、產(chǎn)業(yè)鏈有規(guī)律地引導(dǎo)資金在不同資產(chǎn)、不同商品之間攤分。隨著土地價格的見底，2012年或?qū)⒖吹揭韵氯齻€景象：第一，地價與房價走勢呈現(xiàn)同步一致性，考慮房地產(chǎn)開發(fā)的周期性與滯后性，經(jīng)驗(yàn)上，地價見頂時間則往往領(lǐng)先于房地產(chǎn)投資2至3個季度，見底時間領(lǐng)先1個季度左右，房地產(chǎn)投資或?qū)⒃?012年一季度見底。第二，與上一輪周期不同，土地資產(chǎn)價格對PPI和CPI的領(lǐng)先關(guān)系明顯拉長，本輪通脹見底的時間有可能延遲到2012年二季度后。第三，一季度，隨著土地資產(chǎn)價格的見底，M2增速也在逐步見底，如果進(jìn)一步考慮到1、2月份外匯占款減小導(dǎo)致基礎(chǔ)貨幣下行的風(fēng)險，1、2月份M2的下降幅度可能較大。