開發(fā)商們似乎開始著急了，政策正在刺痛他們。如果考慮到2011年地方政府土地出讓收入減少一萬億元，堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖會受到新的考驗。
2012 ：促進房價回歸理性的關鍵一年
中央層面調(diào)控政策不大可能出現(xiàn)根本方向的調(diào)整，但地方政府的執(zhí)行力度會是一個值得觀察的問題
“城開集團的房價不下降，我不知道為什么政府要把房價打下去，反正我們就是不降價。”上海城開集團有限公司總裁倪建達說。
易居中國董事長周忻則當場宣布，從次日起，在易居中國的電商平臺上，任志強、潘石屹和倪建達所在房企，各自再拿出5套房進行零元起拍，“名字叫‘房價你做主’，拍到多少就是多少。”
“既然大家都說市場不好，那就讓市場來決定。” 對倪建達這一話語之意，媒體給了不同的解讀。
2011年的年底，正是樓市“降價潮”焦灼之際，房地產(chǎn)界的各類人物，在各種論壇、聚會上對調(diào)控政策發(fā)言，其中有言辭激烈的集中炮轟。上述這一幕作為小插曲，發(fā)生在2011年12月17日第一財經(jīng)和唯眾傳媒主辦的“第三屆中國行業(yè)領袖論壇”上。
任志強們再拋說法
有“大炮”之稱的原北京市華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強，在2011年12月中旬引爆“任志強PK住建部”事件。
任志強說，2011年下半年房地產(chǎn)銷量下跌，并非調(diào)控政策的功勞。
“國8條提出首套住房差別利率，銀行可以隨意調(diào)整首套房的房貸利率，于是我們的首套房貸在10月份發(fā)生巨大的變化，從基準利率變成1.05，變成1.1。”任志強說，“2011年9月份以前，房地產(chǎn)銷售還持續(xù)增長，到9月份以后環(huán)比銷售開始下降，為什么？銀行調(diào)整首套貸款利率的方式，比現(xiàn)在政策更加惡劣，讓老百姓覺得降了10萬塊錢房價，結(jié)果多負了20萬塊錢的利率，導致銷售急劇下降。”
任志強認為，開發(fā)商目前的境況，要好于2008年。“2008年的時候，我們到位資金和完成投資的比例大概是1比1.32，今年大概是1比1.37，手里至少還有1.7萬億現(xiàn)金，開發(fā)商現(xiàn)金流情況并不比2008年差。”
“以為房價掉下來以后就不再漲了？”任志強說，“政府錢得往里投，但開發(fā)商可以到半截就不干了。所以不要以為開發(fā)商都會被逼死。”
此前，任志強就在擁有579萬粉絲的微博上對住建部發(fā)出了批評。
另邊廂，住建部政策研究中心副主任王玨林則直指任志強“吃了肉還罵娘，掙了錢還不滿意”。
萬科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶也公開表示，房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控無法降低真正房價：“其實在北京不是買房子，根本是在搶資源，這個房子不是房子，所以你再蓋什么保障房跟房價有什么關系？”
幾乎就在倪建達宣稱上海城開“就是不降價”的同時，SOHO中國董事長潘石屹也公開說：“政策對房地產(chǎn)的影響，我覺得也是兩難，現(xiàn)在再往下走，開發(fā)商走不下去了，一些地方政府也走不下去了。”他甚至認為政府會救市。
政策底已經(jīng)來臨？
中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞和北京大學房地產(chǎn)研究所所長、中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強則說，2012年，中國樓市很可能遭遇“政策底”。
“中央有中央的考慮，地方有地方的考量，各種利益錯綜交織，這就是房地產(chǎn)調(diào)控的真實情況。”牛鳳瑞說，2011年，中國商品住宅銷售額超過5萬億元(二手房銷售額超過3萬億元)，同比增長超過10%，而房地產(chǎn)企業(yè)總收入的增長也超過了10%。
牛鳳瑞說，“從我們調(diào)研的情況看，2012年，中央層面對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不大可能出現(xiàn)根本方向的調(diào)整，但地方政府的執(zhí)行力度會是一個值得觀察的問題。
2012年，房地產(chǎn)市場的主要矛盾，依然是供不應求。“有人說現(xiàn)在房地產(chǎn)庫存很高，房價會下跌30%甚至50%。但我們調(diào)研的結(jié)果是，如果房價下跌20%，現(xiàn)有庫存就可能一掃而空。”牛鳳瑞說，2012年，中國房價并不具備大幅下降的條件，“一旦下調(diào)到市場心理預期，就會出現(xiàn)交易量的反彈，進而帶來價格反彈。”
牛鳳瑞認為，2012年，房價下調(diào)空間最多在10%以內(nèi)。“現(xiàn)在，宏觀經(jīng)濟下行的趨勢還在可接受范圍內(nèi)，但存款準備金率調(diào)整，已是一個政策信號。”牛鳳瑞說，2012年，房地產(chǎn)調(diào)控迎來政策底，可能會是一個大概率事件。
所謂政策底，“就是指不再出臺新的調(diào)控政策。”陳國強說。
全國人民代表大會常務委員會預算工作委員會主任高強此前則表示，當前經(jīng)濟重點是拉動內(nèi)需，擴大消費。征收房產(chǎn)稅有扼制住房消費擴大的作用。
地方“土地財政”減少數(shù)成
2011年年底的中央經(jīng)濟工作會議提出，要堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸。
12月20日，在樓市成交繼續(xù)僵持，上半月成交面積只有22.48萬平方米的背景下，上海市政府新聞辦官方微博說，上海2012年將繼續(xù)執(zhí)行限購政策。此前幾天，北京市也發(fā)出了同樣表態(tài)。
“與上海、北京不同的是，”知名業(yè)內(nèi)張宏偉說，“近期政府在政策執(zhí)行層面，表現(xiàn)出外緊內(nèi)松的跡象。”
在8月份，馬鞍山對首套房免契稅；10月份，南京、常州放松公積金貸款，廣州、南京、安徽局部放寬開發(fā)商的土地出讓金繳納期。
一直堅定看空中國樓市的易憲容說，現(xiàn)在降價還沒有成為一種普遍的趨勢，更大的障礙在于，2011年前11個月，國內(nèi)130個主要城市土地市場總土地出讓金額為1.18萬億元，與2010年同期相比減少了5200億元， 減少了30%。算上全國所有城市，2011年地方政府的土地財政收入可能將減少上萬億元。這給很長一段時間習慣了土地財政的地方政府帶來很大壓力。
2011年11月25日，北京市住建委聯(lián)合北京市地稅局發(fā)布了《關于公布北京市享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格的通知》，以及《關于加強存量房交易稅收征管工作的通知》。而易憲容將其列入有“托市政策”之嫌的行列。
降價現(xiàn)實
無論如何，大規(guī)模的降價還在全國蔓延。
公開資料顯示：2011年12月，萬科在各大城市頻頻發(fā)布降價信息。其中，萬科在廣州的柏悅灣項目，價格下跌超過20%。
在萬科降價之前，廣州一個名為“淘金。”的項目，每平方米均價一次性下跌了1萬元，跌幅近30%。
這在廣州，已經(jīng)不算什么轟動性的新聞。眼下，位于花都區(qū)和番禺區(qū)的御湖天下和珊瑚天峰，最大降幅均達到30%。其他降幅在10%以上的樓盤更多。
在上海，萬科于2011年11月在上海推出的萬科尚源（資料、淘房、論壇)項目精裝修公寓最低備案價為11200元/平方米，比該樓盤7月份的最低備案價下跌了31.7%。
2011年11月，上海一手商品住宅成交量為48.96萬平方米，為7年來同期最低。由于多個樓盤降價或低開，平均成交價只有21140元/平方米，同比下跌9%，環(huán)比下跌0.5%。
在杭州，市中心的房價幾乎回到了2010年時的水平，個別樓盤降價1萬元，降幅接近25%。
另一些數(shù)據(jù)則顯示，在上海，降價幅度達20%甚至30%以上的案例依然只是個案。
以上海為例，雖然龍湖酈城和綠地米蘭公寓此前降價。但在這兩個樓盤所屬的嘉定新城板塊，其他大部分樓盤并沒有跟風降價，價格堅挺，且態(tài)度堅決地表示未來沒有優(yōu)惠的計劃。上海的唐鎮(zhèn)、九亭、上大、大寧板塊等新盤密集區(qū)域的情況，跟嘉定新城則如出一轍。
許多受訪對象對本刊記者表示，大多數(shù)宣稱降價“30%”的樓盤，只是將降價作為宣傳策略。通過抬高原先報價或備案價可以輕易得出巨大的降幅。
業(yè)界聲音：
住建部政策研究中心主任秦虹：
“促進房價回歸合理水平”，并非就是降價。
全國人大財政經(jīng)濟委員會副主任委員賀鏗：
未來三年內(nèi)，房價每年跌個10%的幅度，經(jīng)濟還是可以承受的，有的人想得更樂觀，銀監(jiān)會前主席劉明康說房價跌50%也沒事，但我相信一下跌這么多，誰都會受不了。
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生：
房價的合理價位應該低于GDP與人均收入的增長，高于CPI與PPI的增幅，只要在這個區(qū)間內(nèi)增長，房價便屬于合理價位。按照這個標準，2011年許多城市的房價漲幅已經(jīng)低于CPI的漲幅，說明房價正在回歸合理價位。
北京中坤投資集團董事長黃怒波：
樓市拐點已經(jīng)來臨，房價進入下行區(qū)間，正在回歸正常價格，2012年房價最高將跌30%，將是入市的大好時機。
招商房地產(chǎn)有限公司董事長林少斌：
從庫存量來看，樓市拐點已經(jīng)來臨。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭：
預計2012-2013年商品住宅新增供應量將明顯減少，大約到2012年年中的時候，房價可以止住下跌。
