第一財經(jīng)日報7月15日訊 盡管已經(jīng)淡出管理的一線，但作為萬科董事會主席，王石似乎又做了一次準確的判斷。日前，在有預期稱宏觀調控可能松動的背景下，王石對媒體表示：“當前，中國只能繼續(xù)樓市調控。如果此次調控再半途而廢或終告失敗，結果會相當?shù)脑愀狻?rdquo;
他的判斷很快得到印證。就在14日下午，新華社披露的消息顯示，12日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調控工作，并提出“已實施住房限購措施的城市要繼續(xù)嚴格執(zhí)行相關政策，房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”。
此舉，讓原本寄希望于下半年部分城市調控松動的開發(fā)商大為失望，也讓一些較早布局二三線城市的開發(fā)商焦慮，前6個月，他們曾經(jīng)因為二三線城市的市場活躍而取得相當不俗的銷售業(yè)績而領跑同行。
三四線樓市推高成交量
整個上半年，大部分開發(fā)商的日子依然過得不錯。一方面各家企業(yè)銷售數(shù)據(jù)并不算太壞；另一方面不少公司口袋里余糧尚豐。
數(shù)據(jù)顯示，萬科繼續(xù)以656.5億元的銷售額領跑全國，這一數(shù)據(jù)甚至超過了2009年全年銷售額。除此之外，中國海外、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、綠地、萬達、碧桂園等企業(yè)，也都各自取得了同比或者環(huán)比增長。
中國海外在5、6月連續(xù)實現(xiàn)過百億的月銷售額后，前6月合計賣522億港元（合人民幣約430億）；恒大地產(chǎn)則從今年2月起連續(xù)自我突破，每個月均完成同比、環(huán)比雙增長，以423億交出期中成績單；前5個月不溫不火的保利地產(chǎn)從6月起突然爆發(fā)，單月銷售超過110億，并于上半年完成395億元銷售業(yè)績；而排名第七的碧桂園，也實現(xiàn)了200億元的突破。
7月1日，中國房產(chǎn)信息集團聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評中心共同發(fā)布的《2011年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP30》顯示，盡管強力政策頻繁出臺，限購城市觀望氛圍嚴重，但標桿企業(yè)仍舊保持了高速的增長勢頭。其中，十大企業(yè)賣樓3323億元，同比增長八成多。
另有數(shù)據(jù)顯示，6月全國商品住宅銷售面積1億平方米，首次“破億”，銷售面積同比增長24%，較5月同比增速提高7個百分點；銷售面積環(huán)比增長42%，較5月環(huán)比增速大幅提高31個百分點。
上述提及的幾家開發(fā)商都有著幾個極為相似的特點：周轉速度高于同行；全國布局較為完善，相當數(shù)量的項目位于二線甚至三四線城市。過去的半年時間里，一二線城市的限購政策，無意之間正好成就了三四線城市的崛起。
對此，廣發(fā)證券(000776,股吧)發(fā)布報告稱：“我們認為主要是占據(jù)總成交量半壁江山的三四線城市做出了突出貢獻。”
小城市也要擠“泡沫”
王石說，總體來看，中國房地產(chǎn)市場仍然向著積極健康的方向發(fā)展，應該說，樓市崩潰的可能性并不大。但是，進入2011年，由于限購、限售、限融資等調控政策，“100%的公司都感受到壓力”，資金緊張。在這種情況下，政府調控已經(jīng)進入騎虎難下的境地。
但他堅信，調控始終要繼續(xù)下去，而不會如部分人士所期望的一樣出現(xiàn)“松動”。而他的這種判斷，恐怕直接來源于一線城市房價的巋然不動，以及三四線城市房價的上漲。
上半年，三四線城市的房價伴隨著交易量的上升而水漲船高，一些投機性資金開始轉戰(zhàn)到這些城市。
“今年上半年開的一個樓盤，還真有浙江人把一個單元全部包下的。”云南麗江的一位開發(fā)商稱，上半年，數(shù)量眾多的外地人抱著現(xiàn)金涌進了這座旅游城市。
恒大地產(chǎn)屬于三四線城市樓市崛起的直接受益者。該集團董事局主席許家印在11日的一次業(yè)績發(fā)布會上透露，上半年公司所售項目中，只有1個位于一線城市，54個位于二線城市，33個位于三線城市。這種布局極大地避開了限購的“雷區(qū)”，從而完成銷售業(yè)績的突破。
據(jù)悉，目前執(zhí)行限購的城市超過40個，而自從限購政策實施以來，這些城市的成交量明顯萎縮，投資性需求被嚴格擋在門外。北京、上海、廣州、深圳等城市今年上半年的商品房交易量急劇下降，其月度成交量甚至出現(xiàn)環(huán)比60%~70%的跌幅。各大城市的樓市，僅剩剛性需求在繼續(xù)入市，成交樓盤多集中于價格較低的郊區(qū)。以北京為例，在限購后的成交量中北京89.6%為自住的首次置業(yè)，本地戶籍購房也占到了91%，相比之前超過了40個百分點以上。
隨著限購令向二三線城市蔓延，發(fā)生在北上廣深等大城市的故事，恐怕將在小城市上演。有分析人士預計，限購可能會全國化，預計限購城市將超過100個。
鑒于此，部分業(yè)內人士開始對恒大地產(chǎn)、碧桂園等主要集中于二三線城市的開發(fā)商表示擔憂：“下半年的壓力應該蠻大的，就連萬科都還離全年任務有800億缺口。”
據(jù)悉，大部分開發(fā)商的貨量都集中在下半年推出。恒大地產(chǎn)9月份之后的新推盤計劃將超過60個，而其上半年的新盤量才33個。保利地產(chǎn)、金地集團(600383,股吧)、富力地產(chǎn)等公司也都聲稱，下半年供應量遠高于上半年。
事實上，此前曾經(jīng)有業(yè)內人士期望下半年調控松動，甚至有開發(fā)商有意將貨量壓到下半年，但現(xiàn)在調控加碼的信號，顯然打亂了這些開發(fā)商的算盤。
北京中原市場總監(jiān)張大偉就在14日下午對媒體表示：國務院再次重申限購政策不放松，嚴格信貸稅收等政策，打消了開發(fā)商、投資者對市場在下半年放開的期待。調控不放松將使得部分開發(fā)商開始促銷求量。
開發(fā)商資金或進一步緊張
調控加碼的消息，對于原本已經(jīng)感受到資金壓力的開發(fā)商來說無異于雪上加霜。
國家統(tǒng)計局披露的數(shù)據(jù)顯示，上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源40991億元，同比增長21.6%。其中，國內貸款7023億元，增長6.8%；自籌資金16463億元，同比增長32.7%，增速進一步提升。
長江證券(000783,股吧)研究報告指出：“由于今年以來的信貸緊縮，使得資金來源銀行方面大幅地收縮，這方面體現(xiàn)在國內貸款與其他資金中的按揭方面，按揭來源甚至出現(xiàn)了負增長。在自籌資金方面，同比增速進一步提升，這部分資金應該包含開發(fā)商自籌的信托資金，如果下半年在信托方面進一步縮緊，開發(fā)商的資金情況將會更加緊張。”
事實上，依靠信托和房地產(chǎn)私募股權基金抽水，已經(jīng)變得越來越艱難。盡管從去年到今年上半年，為數(shù)眾多的開發(fā)商都通過信托和房地產(chǎn)基金獲得資金，但開發(fā)商為此付出的成本也越來越高。日前便有消息稱，綠城計劃發(fā)行的一個信托產(chǎn)品，年化利率有可能高達25%，創(chuàng)下房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的利息新高。
比較起來，在香港股市上市的公司，資金狀況明顯好于A股，因為可以憑借海外資本市場發(fā)行債券和配股。不過近期海外資本市場出于對國內宏觀調控的擔憂也開始出現(xiàn)對內房股的“冷淡”癥狀。龍湖地產(chǎn)的3億配股計劃流產(chǎn)，便被視作國際機構對中國房地產(chǎn)保持“警惕”的信號。
