地方政府要切實(shí)承擔(dān)起促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的責(zé)任。2011年各城市政府要根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，并于一季度向社會(huì)公布。
會(huì)議指出，未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)、新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過年度控制目標(biāo)的?。▍^(qū)、市）政府，要向國(guó)務(wù)院作出報(bào)告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對(duì)相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行問責(zé)。
【解讀】
如何評(píng)價(jià)地方政府在房地產(chǎn)調(diào)控上的成??？“新國(guó)八條”中要求其公布調(diào)控目標(biāo)的做法，無疑是給出了政策效果的量化參考。昨日記者采訪的專家，無不將此作為此輪調(diào)控亮點(diǎn)。
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，公布調(diào)控目標(biāo)的做法，改變了過去文件中相對(duì)“空泛”的表述，“有目標(biāo)就可以審查，對(duì)地方政府產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)壓力，使調(diào)控責(zé)任清晰化。這無疑是個(gè)進(jìn)步。”
對(duì)于如何避免所設(shè)目標(biāo)“過高”而使地方政府可以逃避追責(zé)的問題，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰說，“新國(guó)八條”規(guī)定所設(shè)目標(biāo)必須向外公布，這就說明調(diào)控目標(biāo)不僅要接受地方人大監(jiān)督，目標(biāo)也暴露于媒體、公眾和社會(huì)輿論的監(jiān)督下。
北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，此次首次提及房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)化，在新國(guó)八條中明確要求在一季度落實(shí)年度各地區(qū)的價(jià)格控制目標(biāo)，將責(zé)任落實(shí)到各地方政府。調(diào)控已經(jīng)嚴(yán)格至政治任務(wù)。
購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)手按售價(jià)全額征稅
政策5
調(diào)整個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅。加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督檢查，重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查。
加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得稅征收政策。各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。
【解讀】
復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰稱，各地對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營(yíng)業(yè)稅政策有所不同，一般是采取差額征收，而此次新政，則明確為“按照銷售收入全額征收”。這無疑增加了炒房成本。
比如一套100萬購(gòu)入的房產(chǎn)，購(gòu)買不滿五年以200萬出售，按照5.5%的稅率“新國(guó)八條”前以差額征收計(jì)算，只需繳納5.5萬元稅費(fèi)，但是以后將需要繳納11萬。
但陳杰提醒，在一些二手房交易中，有時(shí)候營(yíng)業(yè)稅會(huì)轉(zhuǎn)嫁給“下家”，雖然能夠在心理上形成抑制作用，可是這也增加了政策效果的不確定性。
在此政策中，另一撒手锏是“重點(diǎn)對(duì)定價(jià)明顯超過周邊房?jī)r(jià)水平的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，進(jìn)行土地增值稅清算和稽查”。陳云峰說，土地增值稅“一直是懸在開發(fā)商頭頂上的一把劍”。
他說，目前地方對(duì)增值稅執(zhí)行情況不同，清算增值稅會(huì)對(duì)開發(fā)商產(chǎn)生很大的壓力，房產(chǎn)商就怕增值稅的清算，因?yàn)槎ǜ叻績(jī)r(jià)就意味著要多交稅，也就使開發(fā)商失去定高價(jià)的動(dòng)力。
全國(guó)推廣“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”
政策6
各地要增加土地有效供應(yīng)，落實(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量70%的要求。在新增建設(shè)用地年度計(jì)劃中，單列保障性住房用地，做到應(yīng)保盡保。今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量。大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。
加強(qiáng)對(duì)企業(yè)土地市場(chǎng)準(zhǔn)入資格和資金來源的審查，參加土地競(jìng)買的單位或個(gè)人，必須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。對(duì)擅自改變保障性住房用地性質(zhì)的，堅(jiān)決糾正，嚴(yán)肅查處。對(duì)已供房地產(chǎn)用地，超過兩年沒有取得施工許可證進(jìn)行開工建設(shè)的，及時(shí)收回土地使用權(quán)，并處以閑置一年以上罰款。依法查處非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。
解讀
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰說，原來沒有對(duì)供地總量提過量的要求，商品房?jī)r(jià)格高確實(shí)和供需矛盾有很大的關(guān)系。在土地供應(yīng)量上提出明確要求，有助于增加土地供應(yīng)，在結(jié)構(gòu)上緩解供需矛盾。
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，這是首次提出競(jìng)地須說明資金來源并提供相應(yīng)證明。但一位開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，今后政府有可能提高開發(fā)商拿地時(shí)自有資金的比例，此前，相關(guān)部門不會(huì)管錢從哪里來，只要按期付款就可。
專家說法
完善個(gè)人住房信息或?yàn)榉慨a(chǎn)稅鋪路
據(jù)新華社電 26日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)。專家認(rèn)為，這或?qū)⑹菫榉慨a(chǎn)稅未來試點(diǎn)、實(shí)施做好準(zhǔn)備。
完善信息為征稅提供技術(shù)支持
會(huì)議要求調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，并沒有直接提到房產(chǎn)稅。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，此次國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求各地要加快建立和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，為依法征稅提供基礎(chǔ)，“不僅是為已開征的稅種提供基礎(chǔ)，更是為全國(guó)范圍開征房產(chǎn)稅提供技術(shù)支持。房產(chǎn)稅并不是個(gè)新的稅種，上海和重慶兩個(gè)城市已宣布將率先試點(diǎn)，最終會(huì)向全國(guó)推廣。”
早在1986年，國(guó)務(wù)院就正式發(fā)布了《房產(chǎn)稅暫行條例》，指出房產(chǎn)稅是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。對(duì)房產(chǎn)征稅的目的是運(yùn)用稅收杠桿，加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，控制固定資產(chǎn)投資規(guī)模和配合國(guó)家房產(chǎn)政策的調(diào)整，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營(yíng)人的收入。房產(chǎn)稅的稅率可以以兩種方式計(jì)算，納稅人每年可自行選擇納稅：一是按照房產(chǎn)價(jià)值70%-90%計(jì)算繳納，稅率為1.2%；二是按照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%。不過，該稅種實(shí)施后并沒有對(duì)個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)開征。
上海開征房產(chǎn)稅日期尚未確定
對(duì)于上海房產(chǎn)稅的開征時(shí)間，上海市政府新聞發(fā)言人陳啟偉1月25日公開表示，“房產(chǎn)稅開征的發(fā)令槍在國(guó)家，上海目前正在積極做好試點(diǎn)準(zhǔn)備工作，一旦有結(jié)果將第一時(shí)間向社會(huì)公布。”
而上海將試點(diǎn)房產(chǎn)稅的消息也讓樓市掀起了一波銷售高峰：根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月前23天，全市新增商品住宅的供應(yīng)量?jī)H32.18萬平方米，成交量卻達(dá)到76.85萬平方米，上周（1.17-1.23）上海共有5個(gè)項(xiàng)目推出僅8.04萬平方米的新房源，僅相當(dāng)于近20周平均周供應(yīng)的三成水平，為近23周的最低點(diǎn)。但出人意料的是成交量卻不降反升，上周成交商品住宅24.06萬平方米，供求比約為1：3。浦東新區(qū)房地產(chǎn)交易中心一樓交易大廳繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅的窗口前，近日也連續(xù)多日出現(xiàn)幾十人至上百人排隊(duì)等候的場(chǎng)面。
中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄稱，政府將對(duì)新購(gòu)房屋超面積部分開征房產(chǎn)稅的傳聞，刺激短期購(gòu)買力集中釋放，搶在宣布實(shí)施之前交易規(guī)避房產(chǎn)稅，這也說明房產(chǎn)稅對(duì)市場(chǎng)的威力不容小覷。
北京回應(yīng)
“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”北京首創(chuàng)
昨晚，北京市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，北京將堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院要求，并抓緊制定北京落實(shí)的具體政策措施。
此次國(guó)務(wù)院提出，大力推廣以“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式供應(yīng)中低價(jià)位普通商品住房用地。
去年4月，北京在全國(guó)首次推出“限價(jià)中小套型普通商品房”，土地采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”方式出讓，在土地出讓時(shí)，首先由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)和專家，對(duì)周邊商品房的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定該商品房的銷售限價(jià)。在同樣的房?jī)r(jià)下，由開發(fā)商競(jìng)價(jià)拿地。限價(jià)是強(qiáng)制性的，并寫進(jìn)土地出讓合同，開發(fā)商銷售時(shí)的均價(jià)不得超過限價(jià)。
去年5月，首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)起步區(qū)6號(hào)地居住項(xiàng)目開始掛牌出讓，該項(xiàng)目在出讓時(shí)，就已限定其銷售限價(jià)為1.25萬元/平方米。
