近日，多家媒體報(bào)道，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳決定在北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個(gè)城市，對(duì)96家房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。
在中央政治局會(huì)議表態(tài)“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”之后，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)一步收縮。
近日，多家媒體報(bào)道，銀保監(jiān)會(huì)辦公廳已正式下發(fā)《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于開(kāi)展2019年銀行機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），決定在北京、上海、廣州、深圳、杭州等32個(gè)城市，對(duì)96家房地產(chǎn)信貸規(guī)模較大的機(jī)構(gòu)開(kāi)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作。
《通知》要求，本輪檢查內(nèi)容主要為房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理情況、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理情況，以及信貸資金被挪用流向房地產(chǎn)領(lǐng)域、同業(yè)和表外業(yè)務(wù)情況等，并將嚴(yán)厲查處各種資金通過(guò)挪用、轉(zhuǎn)道等方式流入房地產(chǎn)行業(yè)的行為。
實(shí)際上，從7月31日至8月2日，央行3天內(nèi)兩次“點(diǎn)名”房地產(chǎn)，直指房地產(chǎn)行業(yè)占用信貸資源較多，各類銀行要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)信貸路徑依賴，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管控。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次檢查主要針對(duì)房貸規(guī)模大、房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大、與高負(fù)債房企合作密切、與交易火爆樓盤(pán)合作的四類銀行，體現(xiàn)了從金融領(lǐng)域穩(wěn)地產(chǎn)的導(dǎo)向，也是房住不炒政策的進(jìn)一步體現(xiàn)，預(yù)計(jì)有利于規(guī)范貸款資金流動(dòng)，穩(wěn)定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，并且對(duì)房企和購(gòu)房者形成約束，規(guī)范購(gòu)地購(gòu)房行為。
對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，受到的影響將會(huì)更大。
8月9日，一位百?gòu)?qiáng)房企高管對(duì)時(shí)代周報(bào)記者坦言，受融資收緊影響，目前企業(yè)資金壓力非常大。
多位專家也向時(shí)代周報(bào)記者表示，接下來(lái)，房企更多將會(huì)考慮銷售回款和資金鏈問(wèn)題，拿地將會(huì)更趨謹(jǐn)慎，下半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將有所放緩。
房地產(chǎn)成交增速持續(xù)下行
房地產(chǎn)市場(chǎng)成交增速仍在下行中。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年上半年，我國(guó)商品房銷售面積增速呈現(xiàn)了降幅收窄到擴(kuò)大的趨勢(shì)。今年1—2月、1—3月、1—4月、1—5月、1—6月，我國(guó)商品房銷售面積增速分別為-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。
金融政策收緊或加劇降溫趨勢(shì)。根據(jù)克而瑞研究中心提供的資料，7月底廣州首套房首貸平均利率約為5.28%，其中匯豐銀行已經(jīng)從基準(zhǔn)利率上調(diào)到上浮10%，華夏銀行從上浮5%上調(diào)到上浮10%，民生銀行（01988）則從上浮5%一下上調(diào)到20%；同期蘇州首套房貸款平均利率為5.87%，其中中國(guó)銀行（03988）從基準(zhǔn)利率上調(diào)到上浮5%，工商銀行（01398）從上浮5%上調(diào)到上浮10%。
杭州某中介人員嚴(yán)先生向時(shí)代周報(bào)記者表示，以四大行為主、市場(chǎng)80%的銀行已經(jīng)將首套房首貸利率從基準(zhǔn)利率上浮5%上調(diào)到基準(zhǔn)利率上浮8%。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，房貸本身對(duì)于房地產(chǎn)交易量的影響有限，且是從間接和側(cè)面起作用，“但是會(huì)在一定程度上減緩購(gòu)房者入市的腳步，拉長(zhǎng)購(gòu)房周期”。
7月延續(xù)成交降溫的態(tài)勢(shì)已經(jīng)很明顯。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月中指重點(diǎn)監(jiān)測(cè)主要城市成交面積為1434.24萬(wàn)平方米，環(huán)比下降2.74%。其中一、二、三四線城市環(huán)比降幅分別為8.07%、1.41%、2.18%。
但時(shí)代周報(bào)記者注意到，房貸利率變動(dòng)也存在城市和銀行間的差異。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心提供數(shù)據(jù)，目前北京、深圳兩地房地產(chǎn)按揭貸款利率無(wú)變動(dòng)。
其中深圳中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前深圳首套房利率和4月并無(wú)變動(dòng)，各主流銀行保持在基準(zhǔn)利率上浮5%的幅度。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向時(shí)代周報(bào)記者指出，預(yù)計(jì)目前樓市已經(jīng)企穩(wěn)的城市將迎來(lái)明顯降溫，處于向上態(tài)勢(shì)的樓市則會(huì)有小幅回落。
對(duì)于市場(chǎng)總體而言，交行金融研究中心資深研究員夏丹向時(shí)代周報(bào)記者表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交仍處于增速下行階段，政策收緊預(yù)計(jì)對(duì)后續(xù)成交會(huì)起到進(jìn)一步降溫的效果。
下半年房企持續(xù)承壓
在這一輪房地產(chǎn)金融政策收緊中，房企將會(huì)“首當(dāng)其沖”。
今年5月17日，銀保監(jiān)會(huì)對(duì)外發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展“鞏固治亂象成果促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》（“23號(hào)文”），全面封堵房地產(chǎn)通過(guò)信托的前端融資模式。
加上近期，房地產(chǎn)行業(yè)又迎來(lái)三輪信貸政策收緊。融資環(huán)境趨緊、銷售放緩，疊加償債高峰期到來(lái)，房企資金鏈持續(xù)承壓。
據(jù)華泰證券研報(bào)統(tǒng)計(jì)，8—12月，地產(chǎn)債總計(jì)到期量達(dá)2106億元，其中8—10月地產(chǎn)債單月到期金額較大。
夏丹表示，今年上半年，在房企融資的各項(xiàng)中，開(kāi)發(fā)貸款長(zhǎng)期受名單制和限額的管理波動(dòng)較小，受“23號(hào)文”和發(fā)改委政策要求影響，房地產(chǎn)信托增速正在持續(xù)下降、外債也在持續(xù)減少?！翱傮w來(lái)說(shuō)，今年上半年房企融資的情況是好于去年的，但今年下半年一定不及上半年。”
在此情況下，房企如何破解困境？張波表示，在融資不放松的大背景下，減緩拿地速度和規(guī)模不失為一個(gè)短期應(yīng)對(duì)措施。
此外，銷售回款的重要程度也將提到越來(lái)越重要的位置，下半年“以價(jià)換量”的現(xiàn)象會(huì)在一些城市出現(xiàn)，尤其是已經(jīng)明顯降溫的城市，房企大概率會(huì)采取犧牲部分利益的方式來(lái)達(dá)成業(yè)績(jī)目標(biāo)。
然而，房企“降價(jià)求量”并非能夠一廂情愿，首先還面臨著各地“限價(jià)關(guān)”。張宏偉指出，降價(jià)在一定幅度上才會(huì)對(duì)增加企業(yè)回款起到明顯作用，比如剛需盤(pán)需降價(jià)10%左右，高端盤(pán)則可能需要達(dá)到20%—30%。
但目前各個(gè)城市均有“穩(wěn)房?jī)r(jià)”目標(biāo)，部分城市還有“限價(jià)令”限制漲跌幅度，比如房企需要降價(jià)10%，但在限價(jià)條件下僅能達(dá)到3%或5%，效果也打了折扣。
除此之外，房企還須考慮已購(gòu)房的老客戶對(duì)降房?jī)r(jià)的反應(yīng)。
