板塊成交冷熱不均，5月市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期
一手住宅剛需大盤(pán)受關(guān)注
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)陽(yáng)光家緣顯示，5月廣州網(wǎng)簽一手住宅面積為76.46萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌19%?！拔逡弧逼陂g，整體推貨量雖較往年多，但板塊“冷熱不均”現(xiàn)象突出，剛需大盤(pán)備受關(guān)注。
根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年“五一”假期廣州實(shí)際共有27個(gè)樓盤(pán)3097套單位開(kāi)盤(pán)/加推，總貨量較2018年“五一”假期（2517套單位）增加23%，但購(gòu)房者對(duì)不同板塊項(xiàng)目的偏好更加集中，部分遠(yuǎn)離地鐵、位置偏遠(yuǎn)的項(xiàng)目?jī)H錄得數(shù)十宗成交。
“五一”過(guò)后，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期?！拔逡弧边^(guò)后兩個(gè)周末，全市平均每周僅3個(gè)項(xiàng)目推新，直至25—26日周末，推貨量才回升至正常水平。
此外，需要指出的是，雖然5月成交量有所回調(diào)，但今年1—5月廣州一手住宅已累計(jì)成交374萬(wàn)平方米（34989宗），較去年1—5月277萬(wàn)平方米（25479宗）增加35%，今年市場(chǎng)氛圍改善明顯。
地鐵決定板塊熱度
5月成交環(huán)比增加的僅天河、從化、花都、番禺四區(qū)。
其中天河本月成交3.59萬(wàn)平方米（351宗），同比增加5%，得益于蘭亭盛薈等項(xiàng)目的持續(xù)推貨，天河成交表現(xiàn)堅(jiān)挺，一定程度上說(shuō)明廣州市場(chǎng)上購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的購(gòu)房者保持持續(xù)入市的趨勢(shì)，廣州中高端物業(yè)市場(chǎng)目前仍然維持著強(qiáng)勢(shì)表現(xiàn)。
另一比較搶眼的區(qū)域?yàn)閺幕?，該區(qū)本月成交3.47萬(wàn)平方米（326宗），較上月增加17%。從化熱度提高主要原因?yàn)?4號(hào)線沿線以及江浦板塊多個(gè)項(xiàng)目于“五一”期間加推。從網(wǎng)簽情況來(lái)看，該區(qū)比較受到買(mǎi)家歡迎的項(xiàng)目為珠江壹城，主要原因?yàn)樵摫P(pán)距離14號(hào)線神崗站約1公里，兩站可換乘知識(shí)城線，9站可達(dá)嘉禾望崗，對(duì)通勤要求較高的買(mǎi)家具有較大吸引力。
此外，根據(jù)“五一”調(diào)研發(fā)現(xiàn)，14號(hào)線開(kāi)通對(duì)從化樓市的“盤(pán)活”現(xiàn)象日益顯著，從化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商推貨熱情明顯提高，幾乎每一個(gè)從化樓盤(pán)都拿地鐵做賣(mài)點(diǎn)。
熱點(diǎn)板塊增城、南沙本月成交均出現(xiàn)較明顯下滑，主要原因是區(qū)內(nèi)不同板塊成交“冷熱不均”。
其中，增城累計(jì)成交21.82萬(wàn)平方米（2212宗），環(huán)比下跌25%?？苹刍▓@、品秀星圖兩大地鐵通勤盤(pán)集中了全區(qū)38%的成交量。但新入市的荔城遠(yuǎn)離地鐵項(xiàng)目，單盤(pán)月度成交普遍集中在10—20宗，可見(jiàn)缺少配套支持，購(gòu)房者對(duì)距離較遠(yuǎn)的板塊接受程度較低。
南沙情況與增城類似，金洲板塊兩大剛需大盤(pán)陽(yáng)光城麗景灣、越秀濱海新城“五一”期間各加推超百套單位，現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)排隊(duì)看樣板房、持續(xù)走量的情況。相反，東涌、大崗等板塊則欠缺人氣。
穩(wěn)定成今年新房市場(chǎng)特征
5月，Top10盤(pán)累計(jì)成交25.39萬(wàn)平方米（2604宗），占總成交面積的33%，熱盤(pán)對(duì)購(gòu)房者的吸引力較高。包括科慧花園、越秀濱海新城、陽(yáng)光城麗景灣在內(nèi)的區(qū)域大盤(pán)均選擇了在“五一”推貨。故本月Top10成交盤(pán)中，排名靠前的基本以大社區(qū)剛需盤(pán)為主。
此外，成交熱盤(pán)中亦包含保利羅蘭國(guó)際、蘭亭盛薈兩個(gè)單價(jià)4萬(wàn)—5萬(wàn)元/平方米的中高價(jià)位項(xiàng)目，說(shuō)明目前市場(chǎng)上一定數(shù)量的高端首置以及改善型需求買(mǎi)家已持續(xù)入市。
回顧2019年1—5月一手市況，開(kāi)發(fā)商推貨力度較去年同期積極，買(mǎi)家入市、成交速率亦明顯提高，且基本維持在每月7000宗以上成交水平，可見(jiàn)“穩(wěn)定”是2019年至今新房市場(chǎng)的一大特征。
結(jié)合成交數(shù)據(jù)以及“五一”調(diào)研情況來(lái)看，目前市場(chǎng)需求仍未回升至以往高位，傳統(tǒng)“黃金周”火爆表現(xiàn)未現(xiàn)，亦暫未發(fā)現(xiàn)大幅促進(jìn)購(gòu)房者入市的動(dòng)力，加上市場(chǎng)調(diào)控依然嚴(yán)格，預(yù)計(jì)買(mǎi)賣(mài)方將維持當(dāng)前理性態(tài)度對(duì)待市場(chǎng)。
當(dāng)然，6月市場(chǎng)仍存在不少利好。
首先，新批供應(yīng)量不斷提高，5月末隨著新一輪供應(yīng)潮，各區(qū)迎來(lái)推貨高位。供購(gòu)房者選擇的產(chǎn)品、貨量穩(wěn)步增加，包括廣鋼南區(qū)的保利東郡、番禺華南板塊的廣地花園，黃埔科學(xué)城板塊的保利羅蘭國(guó)際等項(xiàng)目將持續(xù)加推，可預(yù)期6月將會(huì)迎來(lái)新一波“推貨潮”。
其次，2019年以來(lái)房貸利率持續(xù)低位，目前部分商業(yè)銀行首套房貸款利率已下調(diào)至基準(zhǔn)利率上浮5%，購(gòu)房成本降低將刺激入市。最后，從“五一”調(diào)研情況看，近七成項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持平穩(wěn)未有調(diào)價(jià)動(dòng)作，目前理性市場(chǎng)環(huán)境利于買(mǎi)家入市。因此，廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，6月與5月成交量持平或輕微提升的可能性較高。
