隨著城市化不斷深入，越來越多的人進入城市置業(yè)，住房需求的持續(xù)增長對房價起到推動作用。對于大多數家庭來說，房產都是最重要的資產，凝聚了父母們的畢生心血。父母們不僅希望在世時能夠讓全家住得舒服，還寄希望把這筆巨大財富最大限度的傳承給子女，讓子女生活有基礎的保障，這也是一種血脈和情感的延續(xù)?！白映懈笜I(yè)”，自然也包括家庭財產。很多時候，中國父母心里的子女甚至比自己還重要。
針對房產的傳承，在發(fā)達國家已經形成了比較成熟的做法，一般大都會選擇通過立“遺囑”的形式進行。民眾也比較樂于接受，或許生前很早的時候就把房產做了安排，所以很少有因為房產繼承的事對簿公堂。但是，按照國內現有制度規(guī)定，父母的房產要傳繼給子女可是有學問的。弄不好，不但辦起來麻煩，而且還可能交納更多的稅費，子女還可能因此“反目”。
在國外，即使老人生前沒有安排好，也可以通過“遺產”制度加以約束，確保房主的權益。由于我們的房地產發(fā)展較晚，目前傳說中的“遺產稅”草案也并未有確切消息，落地就更無從談起。所以，房產過戶是各位比較關心的話題。本文在最新的制度條件下，梳理出適合國情和家庭的房產過戶方式，旨在讓大家在最合適的時候、以最少的稅費、避免糾紛的狀態(tài)，從而選擇最佳的過戶方式。無論是父母，還是子女都應該提前了解知道。
第一種，“生前贈與”過戶房產方式
在日常生活中，人與人之前贈送一些物品，是不需要費用的，也屬于正?，F象。但是，房產贈與則不一樣，根據相關制度要求，房產被列入不動產范疇，房產贈與會產生相應稅費，各種稅費加起來還不少。在實際辦理過戶時，當事方需要承擔費用，主要包括個稅、契稅、評估費和公證費4大類種。好在個稅于2009年給予免征。所以現在我們贈與房產就是后三項費用，比例分別為契稅3%、評估費0.25%、公證費1%，計費基數為房產總值。
舉例：1套總值500萬的房產，通過贈與方式過戶產生的契稅為15萬、評估費1.25萬、公證費5萬，三項費用合計過戶費用為21.25萬，確實不少，一個普通家庭年收入也未必有這么多。價值500萬以上的房產，在三四線城市要少些，而在一二線城市應該說是相當普遍，其實也僅是普通的民宅。加之未來房價還可能繼續(xù)上漲，與之對應的房產贈與過戶費用也會同比例上升。
第二種，“生前買賣”過戶房產方式
買賣過戶，凡是買賣過房子的人都比較熟悉，操作相對簡單，生前買賣過戶方式就是按此種方式操作即可。按照最新的房產買賣制度，房產買賣過戶與房產價值、面積、房產證獲得時間、套數等因素有關，主要稅費包括個稅、契稅、增值稅三個類種，分別為：
個稅：若為普通住宅，房產交易總價的1%，若為非普通住宅，房產交易總價的2%；契稅：
若滿5唯一，房產面積小于90平米，契稅為交易總價的1%，房產面積大于90平米，交易總價的1.5%，若為非唯一房產，則契稅為房產交易總價的3%；增值稅：房產證滿2年，增值稅免交，不滿2年，則為房產交易總價的5.6%，也是買賣交易最大的一筆稅費。另外，還有80元的登記費。
舉例：同樣以1套價值500萬的普通房產為例，假如該套房產滿5年，面積110平米（高于90，低于144），若通過買賣方式過戶，則產生的稅費分別為個稅5萬，契稅7.5萬，增值稅免除。那么結果是，買賣過戶產生的費用合計約12.5萬元，相比前面講的贈與過戶費用少約40%。當然，買賣交易稅費雖然時有變化，按照未來趨勢，若增加持有環(huán)節(jié)稅費，如房產稅，勢必會減少交易環(huán)節(jié)稅費，所以，買賣過戶房產的費用只會逐步減少，而不是增多。
第三種，“離世后”過戶房產方式
老人離世后過戶，在國內是最常見的一種方式，主要還是受國人傳統(tǒng)理念作用。一方面是因為子女難以啟齒，讓老人誤會爭奪家財，另一方面，老人也擔心若房產在世時過戶，萬一子女后面又不孝順。
由于我們沒有真正意義上的遺產稅，離世后過戶房產方式，辦理手續(xù)還是比較簡單的，因為不需要像前面兩種過戶方式辦理繁瑣的手續(xù)和產生相關的稅費，只需要繳納幾百到幾千的登記費和公證費。
不過，離世后過戶方式還有兩個弊端：一個是若老人在世時沒有立遺囑安排好房產分配事宜，加之子女多，很多時候子女會因房產份額分配問題發(fā)生矛盾，如果某一個子女獨自繼承，還須要其他制度繼承人書面放棄繼承權利才行；另一個是離世后的房產屬于“遺產”，若這套遺產屬于繼承人非唯一房產，再轉賣這套房子還需交納房產差額20%個稅。
三種房產過戶方式選擇總結
通過對比分析可知，在現有最新規(guī)定下，貌似離世后房產過戶方式花最少錢最省事，但對于很多人來講，繼承來的房產并不是唯一房產，即使是唯一，若沒滿5的情況下，還需要交納房產差值20%的個稅。最終的結果是，分析這么多，原來通過“買賣”過戶的方式花錢最少，也沒后遺癥，是大多數人最適合的過戶方式。
