9月以來(lái)的一系列市場(chǎng)表現(xiàn)，都有可能預(yù)示著“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)。多家機(jī)構(gòu)指出，今年的樓市“金九”明顯褪色，“銀十”開(kāi)局亦不佳，市場(chǎng)正出現(xiàn)階段性低點(diǎn)。到11月和12月，房企有可能出于年度業(yè)績(jī)的需要進(jìn)行“以價(jià)換量”。
近日，廣州市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市委宣傳部、市發(fā)展改革委、市公安局、市司法局、市工商局、市稅務(wù)局、市金融局等8個(gè)部門聯(lián)合開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)檢查行動(dòng)，對(duì)廣州市內(nèi)部分房地產(chǎn)項(xiàng)目和中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了執(zhí)法檢查，對(duì)違規(guī)銷售項(xiàng)目及中介機(jī)構(gòu)下發(fā)《整改通知書》。
這是自6月底監(jiān)管層布局以來(lái)，各地治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象行動(dòng)的延續(xù)。
今年9月，雖然類似“930新政”的集中式調(diào)控政策并未出現(xiàn)，但各地發(fā)布的調(diào)控措施仍然密集。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，9月單月，全國(guó)各類型房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)70次。截至10月初，年內(nèi)累計(jì)房地產(chǎn)次數(shù)更是接近400次，比去年同期增加8成。
從政策類型上看，以治理市場(chǎng)亂象為主的做法占據(jù)多數(shù)，這也體現(xiàn)出現(xiàn)階段樓市調(diào)控“打補(bǔ)丁”、“管秩序”的特征。
分析人士普遍認(rèn)為，由于前階段政策執(zhí)行并不嚴(yán)厲，這些查漏補(bǔ)缺的措施對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定能起到積極作用。但同時(shí)，也有市場(chǎng)人士認(rèn)為，政策力度不宜進(jìn)一步收緊，以防市場(chǎng)過(guò)度降溫。
繼續(xù)“打補(bǔ)丁”、“管秩序”
中原地產(chǎn)表示，最近兩個(gè)月來(lái)的樓市調(diào)控政策，有兩個(gè)主要的特點(diǎn)。其一為，政策“打補(bǔ)丁”、市場(chǎng)“管秩序”。
公開(kāi)信息顯示，9月以來(lái)，上海、北京、廣州、深圳、天津、南京、蘇州、合肥、廈門等地多部門聯(lián)合開(kāi)展專項(xiàng)行動(dòng)，打擊房地產(chǎn)領(lǐng)域侵害群眾利益違法違規(guī)行為，治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象。
與之有關(guān)的約談也在推進(jìn)，比如，8月17日，住建部約談?？?、三亞、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州五市政府主要負(fù)責(zé)同志，要求地方政府把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任落到實(shí)處。同日，長(zhǎng)沙約談7家存在違規(guī)經(jīng)營(yíng)行為的房產(chǎn)中介。
此前的8月16日，湖北省住建廳會(huì)同省國(guó)土廳、人行武漢分行約談了武漢、黃石、十堰、襄陽(yáng)、宜昌、荊門、鄂州、黃岡、隨州、仙桃等10個(gè)城市，要求各城市政府切實(shí)擔(dān)負(fù)起穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的主體責(zé)任。
另一個(gè)特點(diǎn)在于，對(duì)租賃市場(chǎng)的重視程度提高。以北京為代表，多個(gè)城市在8月份針對(duì)房租上漲發(fā)布政策，約談部分長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)。
這些政策大都源于監(jiān)管層在今年6月的一次部署。6月底，七部委宣布于2018年7月初至12月底，在北京、上海、廣州、深圳等30個(gè)城市先行開(kāi)展治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)，重點(diǎn)打擊投機(jī)炒房、房地產(chǎn)“黑中介”、違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和虛假房地產(chǎn)廣告等四個(gè)方面。
隨后，對(duì)市場(chǎng)亂象的整治范圍迅速擴(kuò)大，全國(guó)大部分市場(chǎng)異動(dòng)的城市都加入其中。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉10月12日向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，雖然樓市調(diào)控政策不斷出臺(tái)，但房?jī)r(jià)繼續(xù)上行，使調(diào)控政策的邊際效應(yīng)持續(xù)遞減。而地方政府事實(shí)上執(zhí)行的政策，對(duì)房地產(chǎn)依然是“喊打超過(guò)真打”。因此，此輪的調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定將有積極推動(dòng)作用。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年7月和8月，全國(guó)70城市的房?jī)r(jià)呈全面上漲態(tài)勢(shì)。其中，自3月以來(lái)，新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅均連續(xù)6個(gè)月擴(kuò)大。
房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整端倪
或許是政策的約束起到效果，從9月開(kāi)始，市場(chǎng)調(diào)整逐漸展開(kāi)。
9月下旬，泰禾合肥院子某個(gè)戶型降價(jià)4000元/平方米促銷，隨即引來(lái)老業(yè)主集體維權(quán)。一些老業(yè)主在售樓處拉起橫幅，抗議泰禾的調(diào)價(jià)行為，并提出退款等要求。當(dāng)月早些時(shí)候，長(zhǎng)沙、杭州也先后出現(xiàn)因降價(jià)而引發(fā)的業(yè)主“維權(quán)”行為。
今年國(guó)慶節(jié)期間，碧桂園位于江西上饒的項(xiàng)目也被曝出降價(jià)，前期業(yè)主對(duì)售樓處進(jìn)行了打砸。
相比因直接降價(jià)而導(dǎo)致“維權(quán)”，在市場(chǎng)下行期，開(kāi)發(fā)商推出變相的價(jià)格策略更為常見(jiàn)。如8月末，恒大全國(guó)在售住宅樓盤打出了全部89折**的廣告，首付款也可以分期支付，最低首付僅需5%。中糧也于9月末啟動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)的“購(gòu)房節(jié)”，對(duì)近萬(wàn)套房源推出**折扣，涉及16個(gè)城市66個(gè)項(xiàng)目。
面對(duì)惡劣的市場(chǎng)環(huán)境，9月22日，萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)郁亮在萬(wàn)科南方區(qū)域月度例會(huì)上也指出，房地產(chǎn)行業(yè)真正的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已來(lái)，樓市的需求急劇消失，開(kāi)發(fā)商面臨去化壓力。9月末，萬(wàn)科更是在秋季例會(huì)上喊出“活下去”的口號(hào)，似乎預(yù)示著市場(chǎng)寒冬將至。
中金公司在10月8日的一份報(bào)告中指出，在樓市調(diào)控的持續(xù)高壓下，購(gòu)房人的觀望情緒正在加深，并導(dǎo)致市場(chǎng)的去化率大幅下滑。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，未來(lái)房?jī)r(jià)仍有可能延續(xù)疲弱走勢(shì)，但全國(guó)層面并不具備房?jī)r(jià)普降基礎(chǔ)。 但該報(bào)告同樣提示，存在“地產(chǎn)調(diào)控政策超預(yù)期加碼”的風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)日晚間，這種風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上被兌現(xiàn)。當(dāng)天的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，“商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置**政策”。對(duì)于庫(kù)存規(guī)模相對(duì)較大、前期房?jī)r(jià)上漲較快的三四線樓市來(lái)說(shuō)，顯然是利空消息。
多數(shù)分析人士認(rèn)為，從現(xiàn)有的基調(diào)來(lái)看，調(diào)控政策基本沒(méi)有放松的可能，還有加碼的風(fēng)險(xiǎn)。上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭甚至認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控的政策面需要穩(wěn)下來(lái)，不宜進(jìn)一步加碼收緊，“以防過(guò)猶不及，導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)度降溫”。
無(wú)論政策動(dòng)向如何，9月以來(lái)的一系列市場(chǎng)表現(xiàn)，都有可能預(yù)示著“拐點(diǎn)”的出現(xiàn)。多家機(jī)構(gòu)指出，今年的樓市“金九”明顯褪色，“銀十”開(kāi)局亦不佳，市場(chǎng)正出現(xiàn)階段性低點(diǎn)。到11月和12月，房企有可能出于年度業(yè)績(jī)的需要進(jìn)行“以價(jià)換量”。
