剛剛過(guò)去的國(guó)慶長(zhǎng)假，房地產(chǎn)市場(chǎng)一片冷清，降價(jià)現(xiàn)象在多個(gè)城市蔓延。
另一方面，在不到一個(gè)月內(nèi)，廣州、廈門、杭州三個(gè)極具代表性的城市，依次釋放出“放寬落戶門檻”、“加大人才引進(jìn)力度”的信號(hào)。
這并非偶然。自三季度以來(lái)，這三個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，已率先下跌，尤其是廈門，房?jī)r(jià)和地價(jià)都出現(xiàn)了實(shí)質(zhì)性下跌。
房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)紛紛裁員、降價(jià)，以備過(guò)冬。業(yè)內(nèi)人士表示，部分城市的這一系列動(dòng)作，意在刺激日益下滑的樓市，避免樓市過(guò)冷。
整體上看，自去年3·17調(diào)控以來(lái)持續(xù)收緊的限制性政策，已經(jīng)產(chǎn)生了明顯的效果，在房地產(chǎn)調(diào)控因城施策的基調(diào)下，部分城市有平滑市場(chǎng)過(guò)度波動(dòng)的政策沖動(dòng)。
樓市開(kāi)始下行
10月8日，杭州官方發(fā)布新落戶政策，通過(guò)投靠遷移方式落戶將被放寬。
此前，廣州落戶政策也悄悄松動(dòng)，繳納社保時(shí)間縮短，入戶申報(bào)簡(jiǎn)化；廈門將居住證年限從8年降至5年，8年來(lái)首次放寬落戶島內(nèi)的條件。
政策調(diào)整背后，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷清。
從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，前述三個(gè)城市的共同特點(diǎn)是：近期樓市偏冷，甚至出現(xiàn)較大幅度下跌。
通過(guò)放寬落戶政策，增加人口的方式，可以刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，尤其是穩(wěn)定樓市。廈門是今年以來(lái)降溫最快最猛的二線城市。9月，在緩慢下行了幾個(gè)月后，廈門一手房的價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)。萬(wàn)科位于廈門翔安新圩鎮(zhèn)的首開(kāi)萬(wàn)科白鷺郡，最新推出107套特價(jià)別墅，原來(lái)精裝500萬(wàn)，現(xiàn)毛坯中間套一口價(jià)278萬(wàn)，降幅在30%以上。
融創(chuàng)中國(guó)廈門大同府近期開(kāi)盤，預(yù)售信息顯示價(jià)格在28913-42449元/㎡之間，而開(kāi)盤最低價(jià)在25000多元/㎡。
杭州是另一個(gè)明顯降溫的準(zhǔn)一線城市。9月二手房成交量環(huán)比8月大跌32%，創(chuàng)六個(gè)月來(lái)新低；二手房均價(jià)為33804元/平方米，環(huán)比微升0.04%。
據(jù)房天下數(shù)據(jù)顯示，9月廣州二手房均價(jià)33651元/平方米，環(huán)比下跌1.06%；二手房成交量5310套，環(huán)比下跌28.42%，實(shí)現(xiàn)進(jìn)入5月以來(lái)的4連跌。
廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間，廣州有4成左右的樓盤出現(xiàn)價(jià)格讓利，讓利幅度在4-7%左右，項(xiàng)目大多采取“特價(jià)房”、“一口價(jià)”的形式進(jìn)行讓利。
此外，即使是深圳這個(gè)房?jī)r(jià)最為堅(jiān)挺的一線城市也不例外，出現(xiàn)了較為明顯的價(jià)量齊跌。
樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，9月單月深圳全市網(wǎng)簽2248套一手住宅，環(huán)比下跌近4成。一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)三連跌，9月跌至近6月全市一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)最低谷，網(wǎng)簽均價(jià)54080元/㎡，環(huán)比下跌0.02%。
9月單月深圳二手住宅過(guò)戶量也大幅下降，創(chuàng)近6月新低。據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月深圳二手住宅過(guò)戶4952套，環(huán)比下跌31.3%，成交均價(jià)54937元/㎡，環(huán)比下跌0.01%。
整體來(lái)看，中金公司數(shù)據(jù)顯示，9月，其監(jiān)測(cè)的60個(gè)城市新房銷售面積環(huán)比僅增長(zhǎng)1%，顯著低于歷史環(huán)比增長(zhǎng)8%的水平；同比增幅由8月的21%大幅收窄至3%。
并且，這份“涼”度持續(xù)到十月仍沒(méi)有回升的跡象，樓市“金九銀十”落空。
華創(chuàng)證券監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，9月29日至10月5日，49個(gè)重點(diǎn)城市新房合計(jì)成交322.8萬(wàn)平米，環(huán)比下降 38.9%；10月截至上周一手房合計(jì)成交102.2萬(wàn)平米，較9月同期環(huán)比下降75.4%。
華創(chuàng)證券分析師袁豪認(rèn)為，綜合考慮上個(gè)月樓市成交成色不足，以及三四線城市草根調(diào)研反饋，總體反映近期樓市成交正逐步走弱，其中一二線城市仍相對(duì)好于三四線。
悲觀的氛圍開(kāi)始彌漫。國(guó)慶長(zhǎng)假前，萬(wàn)科內(nèi)部會(huì)議主題為“活下去”，引發(fā)行業(yè)極大關(guān)注和討論。在此前，部分房企如華夏幸福、綠地、泰禾等已紛紛進(jìn)行裁員瘦身。
防止大漲大跌
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，一定程度上，市場(chǎng)的博弈就是情緒的博弈，一旦預(yù)期心態(tài)崩了，市場(chǎng)的變化速度可能非常快；過(guò)去幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資型市場(chǎng)，一旦出現(xiàn)拐點(diǎn)，便很難控速。未來(lái)市場(chǎng)有失速的風(fēng)險(xiǎn)。
進(jìn)入10月，多重因素正影響房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，調(diào)控政策在防止上漲和大跌之間，尋找著平衡。
從2016年的930新政至今，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的調(diào)控，在今年的8月份開(kāi)始進(jìn)入下行通道，房企降價(jià)和業(yè)主維權(quán)伴隨出現(xiàn)，發(fā)出了明確的調(diào)整信號(hào)。
國(guó)慶前，恒大推出國(guó)內(nèi)全部樓盤8.9折，若將全部?jī)?yōu)惠疊加，最低可至7.4折，促銷力度更勝于今年2月份的8.8折。此外，泰禾的合肥院子每平方米降價(jià)數(shù)千元促銷，碧桂園部分項(xiàng)目也優(yōu)惠8折。
去庫(kù)存的刺激政策也在逐漸退出。10月8日，國(guó)務(wù)院提出對(duì)商品房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力大的市縣，要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。
與此同時(shí)，對(duì)樓市有利的政策和措施也在相繼推出，與上述政策形成了對(duì)沖。
10月7日，央行宣布降準(zhǔn)。長(zhǎng)江證券分析師申思聰認(rèn)為，降準(zhǔn)有助于改善市場(chǎng)流動(dòng)性現(xiàn)狀，對(duì)于房地產(chǎn)板塊預(yù)期及基本面或產(chǎn)生積極作用。
而廣州、廈門、杭州三個(gè)熱點(diǎn)城市相繼放寬落戶政策，有業(yè)內(nèi)人士也將其視作是對(duì)過(guò)往嚴(yán)厲調(diào)控政策的平衡。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，各地對(duì)落戶政策細(xì)節(jié)的修正后，起到變相打開(kāi)限購(gòu)缺口的效應(yīng)，市場(chǎng)交易會(huì)有所反彈。
多位業(yè)內(nèi)人士表示，從中央到地方，政策正從多維度平衡市場(chǎng)，與持續(xù)嚴(yán)厲的措施相比，調(diào)控進(jìn)入了一個(gè)博弈平衡期，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，也防止房?jī)r(jià)大幅下跌。
東興證券分析師鄭閔鋼認(rèn)為，以往降準(zhǔn)與樓市有較為明顯的正相關(guān)性，但本次降準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的影響不宜過(guò)分期待。原因是，以往貨幣放松多數(shù)有調(diào)控政策放松的影響，而本次貨幣放松的同時(shí)調(diào)控政策持續(xù)高壓，對(duì)于地產(chǎn)的影響仍然有待觀察。
從現(xiàn)階段來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士?jī)A向于認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金端管控較為嚴(yán)格，土地市場(chǎng)降溫明顯，銷售層面的去化率開(kāi)始回落，短期內(nèi)基本面或仍將趨于下行。
