結(jié)束了資本博弈兵戎相見的萬科A（000002.SZ），對調(diào)控持續(xù)升級下的中國房地產(chǎn)拐點帶來的巨大沖擊，心知肚明。
8月份，銷售金額和銷售面積在基數(shù)并不高的情況下，創(chuàng)下今年除2月以來最低；去化率僅為47%，大幅低于上半年55%~65%的去化率。背后，是萬科在一二線城市600多個項目都面臨著較大的調(diào)控壓力。
而向長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面的多元化轉(zhuǎn)型，也面臨著極大的考驗。以至于萬科董事局主席郁亮也不得不沖口而出：以“活下去”為最終目標(biāo)。
前路漫漫，勝算幾何？9月26日，《投資者報》記者多次撥打郁亮與萬科總裁祝九勝的電話，并以短信詢問，但截至發(fā)稿前均未得到相關(guān)回復(fù)。
去化率的威脅
600多個項目都面臨著較大壓力
8月份，萬科實現(xiàn)合同銷售金額383.4億元，同比增長3.5%，環(huán)比下降15.1%，合同銷售面積257.4萬方，同比下降6.0%，環(huán)比下降16.1%。銷售金額和銷售面積在基數(shù)并不高的情況下，創(chuàng)下今年除2月以來最低(2月受春節(jié)影響，銷售金額為356億元）。
西南證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師胡華如在報告中直言，萬科的推盤力度略低于預(yù)期。
萬科投資者關(guān)系總監(jiān)趙旭翔在9月7日的萬科經(jīng)營情況電話會議上披露，7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%~65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。
趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一二線城市的600多個項目都面臨著較大的調(diào)控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調(diào)控政策未放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。
趙旭翔詳細解釋，萬科8月份平均認購時間是半個月，如果半個月不能賣到30%就已經(jīng)是較差了。同時個人按揭貸款的上升幅度在縮小，8月份銷售中29%以上是一次性付款，按揭平均首付成數(shù)為4.6成?？蛻糇杂匈Y金比例較高，獲得信貸資金比例較小是去化率走低的核心原因。而按揭貸款額度問題在于很多城市貸款限制條件較多，執(zhí)行較為嚴格，這與整體銀行監(jiān)管態(tài)度有關(guān)。
萬科的最大風(fēng)險
“活下去”成第一目標(biāo)
市場環(huán)境逆勢之下，萬科“船大不好掉頭”的緊迫感與焦慮感已經(jīng)非常明顯。
萬科董事會主席郁亮近日在南方區(qū)域9月月度例會上說道，房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折點實實在在的到來了。集團要做的第一件事情，就是進行戰(zhàn)略檢討，落實到事業(yè)部是三年事業(yè)計劃書的檢討，落實到具體的業(yè)務(wù)操作是“收斂”和“聚焦”，以“活下去”為最終目標(biāo)。
郁亮強調(diào)：我們所有行為都“收斂聚焦”到保證萬科“活下去”。因此回款目標(biāo)的達成變得非常重要，6300億元的回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點、基礎(chǔ)和保障，如果6300億元回款目標(biāo)沒達成，我們所有的業(yè)務(wù)都可以停，因為這說明我們沒有任何資格和能力做下去。
春江水暖鴨先知。郁亮今天提出的“活下去”與拐點論，力度甚至要比2008年王石提出的拐點論更嚴重。當(dāng)時隨著4萬億元的“救市”，地產(chǎn)商們不僅渡過了一劫，反而還越活越好。
誠如郁亮講話中所透露的那樣，政策風(fēng)險已經(jīng)成為萬科最大的風(fēng)險：因為我們中大多數(shù)人未經(jīng)歷過2008年的政策調(diào)控，很多人對最基本的市場信號沒有反應(yīng)。
“在政策調(diào)控后，我們失去了發(fā)現(xiàn)客戶的能力，產(chǎn)品力也在不斷削弱，管理動作根本沒有考慮如何應(yīng)對政策調(diào)控，比如：不考慮一次性付款和分期付款的區(qū)別，更沒意識到回款延遲或沒有回款的時候給我們帶來的損失，因此四個區(qū)域需要對開發(fā)業(yè)務(wù)進行梳理?！庇袅琳f道。
萬科如何應(yīng)對調(diào)控沖擊波？郁亮提出了四大措施：戰(zhàn)略檢討、業(yè)務(wù)梳理、組織重建、事人匹配。在開發(fā)業(yè)務(wù)上，要重點關(guān)注，新業(yè)務(wù)發(fā)展、現(xiàn)金流、實現(xiàn)股東回報的有序增長；非開發(fā)業(yè)務(wù)上，投入和產(chǎn)出的匹配問題，嚴重不匹配的項目必須要調(diào)整；風(fēng)險和收益嚴重不匹配的業(yè)務(wù)必須要調(diào)整；做了三年還未做成的業(yè)務(wù)不要再做；做了三年仍然靠萬科內(nèi)部資源內(nèi)生增長的業(yè)務(wù)，也不要做。
在內(nèi)部管理上，萬科總部新的架構(gòu)中取消原有的部門設(shè)置，成立三大中心，取消部門分管領(lǐng)導(dǎo)和部門經(jīng)理，除集團合伙人外三大中心由26個中心合伙人進行管理。
業(yè)內(nèi)猜測，為應(yīng)對6300億回款目標(biāo)，萬科或?qū)⒉扇∪珖源蠓祪r措施，地產(chǎn)行業(yè)價格戰(zhàn)即將打響。事實上，目前大房企的價格調(diào)整策略已經(jīng)開始，據(jù)媒體報道稱，恒大推出國內(nèi)全部樓盤8.9折，如果全部優(yōu)惠進行疊加，最低可至7.4折。此外，碧桂園個別項目出現(xiàn)8折優(yōu)惠。
當(dāng)然，如果把“收斂”和“聚焦”落實到萬科行為中，很明顯的兩條路徑是：拿地放緩與擴大多元化。
8月份，萬科新增項目20個，權(quán)益建面261.2萬平方米，同比下降33.1%，環(huán)比下降40%，支付權(quán)益價款164.4億元，同比下降45.4%，環(huán)比下降35.4%。
而在多元化方面，自今年萬科宣布要轉(zhuǎn)型城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商后，其在長租公寓、物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等方面的布局不斷加大。
但多元化轉(zhuǎn)型往往說易行難，并非一朝一夕就能實現(xiàn)，這對當(dāng)下轉(zhuǎn)型中的房企而言，都是極大考驗。聯(lián)昌國際證券香港及大陸地產(chǎn)研究主管鄭懷武此前曾對《投資者報》記者說：轉(zhuǎn)型需要時間的，就算萬科也好，利潤的貢獻從住宅地產(chǎn)以外未來兩到三年看不到可以超過10%。
“房地產(chǎn)板塊貢獻目前占開發(fā)商95%，其他板塊貢獻，未來五到十年可能會達到20%~30%占比，而短期兩三年是無法達到的。”鄭懷武說。
