近兩年來，在中央“房住不炒”調(diào)控精神的指導(dǎo)下，各地因城施策、分類調(diào)控政策頻出。杭州也是積極貫徹踐行“房住不炒”定位的城市之一。
自2016年開始，在嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的同時(shí)，杭州進(jìn)行了住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，加大政府保障力度，著力構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，取得了階段性成果。
其中保證土地市場(chǎng)充足供應(yīng)、持續(xù)加大供應(yīng)量為主要手段之一。
持續(xù)加大土地供應(yīng) 優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)
去年4月份，國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部及國土資源部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》指出，對(duì)消化周期在6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。
杭州正是商品房供求旺盛、庫存量較少的代表城市之一。近兩年來，杭州樓市庫存去化速度較快，去化周期縮短明顯。特別是去年以來，經(jīng)歷了一波高成交之后，部分板塊開始出現(xiàn)供需不平衡的現(xiàn)象。
這就要求杭州持續(xù)加大土地供應(yīng)，從根源上平抑市場(chǎng)需求。杭州市國土資源局及時(shí)公布住宅用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年至今，杭州市區(qū)已累計(jì)出讓涉宅用地285宗，總出讓面積約為21946畝。其中2016年6704畝，2017年7960畝，2018年7282畝，逐年增加。其中主城區(qū)有90宗，總出讓面積約為5650畝。
與此同時(shí)，杭州還對(duì)供地結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，不僅擴(kuò)大普通住宅的供應(yīng)比例，增加中低價(jià)位的住宅用地的供應(yīng)量，滿足市場(chǎng)剛性居住需求，還通過落實(shí)商品住宅配建公租房、加大人才租賃住房用地供應(yīng)、積極推進(jìn)集體存量建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)等，加大租賃住房用地保障力度。
根據(jù)《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》要求，2018-2020年，杭州新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。
數(shù)據(jù)顯示，截至目前，杭州市區(qū)已成交“只租不售”地塊9宗共346畝。公租房配建要求也已在多宗地塊上落實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，市區(qū)已出讓的商品住宅地塊中，已落實(shí)公租房配建約75萬平方米。
另一方面，杭州還積極推行“限地價(jià)，競(jìng)自持”的競(jìng)拍規(guī)則，即對(duì)以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地的，土地溢價(jià)率超過一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持商品房屋面積。截至目前，杭州市區(qū)范圍內(nèi)共有92宗地塊出現(xiàn)競(jìng)拍自持比例，合計(jì)自持面積達(dá)191萬平方米。
土地市場(chǎng)回歸理性 預(yù)期不斷趨穩(wěn)
調(diào)控從嚴(yán)基調(diào)持續(xù)的背景下，杭州樓市的市場(chǎng)預(yù)期也開始發(fā)生微妙變化。土地市場(chǎng)的表現(xiàn)尤為明顯。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，7月份以來，杭州市區(qū)已累計(jì)成交26宗，其中涉宅用地有18宗。就成交結(jié)果來看，相比之前的普遍高溢價(jià)甚至高自持比例成交等行情，低溢價(jià)成交已成為當(dāng)下主流，地價(jià)開始理性回調(diào)。
7月6日與7月16日的兩場(chǎng)土地出讓，普遍被業(yè)內(nèi)視為地價(jià)理性回歸的開端。
7月6日，市區(qū)范圍內(nèi)一口氣推出10宗地塊。其中主城區(qū)備受關(guān)注的3宗涉宅用地，報(bào)名房企均未超過10家，最終的成交價(jià)格也較之前有所回落。
十天之后的7月16日，主城區(qū)土地市場(chǎng)再推出7宗地塊。同樣備受市場(chǎng)關(guān)注的3宗涉宅用地，再次以低于市場(chǎng)預(yù)期的結(jié)果成交。
南星單元地塊和濱江中心單元的兩宗地塊表現(xiàn)最為典型。聚集了眾多豪宅的南星單元，上一次成交地塊為保利濱江?上品。當(dāng)時(shí)成交樓面價(jià)為44460元/平方米并自持比例23%。而此次地塊的成交樓面價(jià)為36086元/平方米，即便是將配建等附加條件都算上，該宅地的實(shí)際成交價(jià)還是低于上品地塊。
濱江中心單元地塊的“降溫”更明顯一些，由溫州時(shí)代以樓面價(jià)32638元/平方米拿下，且無配建要求。而兩周之前，綠城在濱江區(qū)拿下的地塊，成交樓面價(jià)為33625元/平方米，還需配建一個(gè)18班幼兒園。
目前來看，樓市后續(xù)市場(chǎng)的走向仍不明朗，不過熱度降溫已成為不爭的事實(shí)。這也有助于促進(jìn)長效機(jī)制的建設(shè)，從而更好地實(shí)現(xiàn)“房子是用來住的而不是用來炒的”基本定位。
