短短三天時(shí)間（6月24日至26日），西安、長(zhǎng)沙、杭州相繼出臺(tái)暫停企業(yè)（企事業(yè)）單位購(gòu)房的政策，引發(fā)業(yè)內(nèi)外關(guān)注。那么，在限購(gòu)、限售、限價(jià)等政策的疊加作用下，這些企業(yè)購(gòu)房的動(dòng)機(jī)是什么？企業(yè)購(gòu)房與自然人購(gòu)房又有什么區(qū)別？
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，此前一段時(shí)間，企業(yè)可以直接獲得購(gòu)房資格，并且沒(méi)有限售期。此外，上述三個(gè)城市新房與二手房?jī)r(jià)格存在比較明顯的倒掛現(xiàn)象，企業(yè)買賣房屋存在較大利潤(rùn)空間。企業(yè)在出售房屋時(shí)，還可以通過(guò)股權(quán)變更或連同公司一起轉(zhuǎn)讓等方式交易房屋，以規(guī)避多種稅費(fèi)。不過(guò)，在搖號(hào)買房實(shí)施后，企業(yè)團(tuán)購(gòu)買房的情況明顯減少。
房?jī)r(jià)倒掛催動(dòng)企業(yè)買房
率先出臺(tái)限制企業(yè)購(gòu)房政策的是西安。
在“搖號(hào)門”事件后，西安開(kāi)始啟動(dòng)公證搖號(hào)。6月24日，西安出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），提出在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售商品住房（含商品住房和二手住房），禁止企業(yè)買房。西安市房管局負(fù)責(zé)人解釋稱，這是為了“防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房”。
此前，以企業(yè)名義買房的情況并不鮮見(jiàn)。西安某房企員工向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，在實(shí)施搖號(hào)買房之前，她所在的公司就遇到過(guò)幾次企業(yè)團(tuán)購(gòu)。買方以公司名義打包買下一棟樓，開(kāi)發(fā)商一般會(huì)給1~2個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。開(kāi)始搖號(hào)買房后，企業(yè)團(tuán)購(gòu)買房的情況就基本沒(méi)有了，注冊(cè)公司買房也多是為了讓外地人擁有買房資格。
繼西安后，6月25日，長(zhǎng)沙出臺(tái)政策，其中提到：“暫停企業(yè)在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買商品住房，已購(gòu)買的商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)滿5年后方可轉(zhuǎn)讓”。6月26日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局出臺(tái)政策，宣布暫停向企事業(yè)單位及其他機(jī)構(gòu)銷售住房。
事實(shí)上，以企業(yè)名義買房的情況，不僅存在于西安、長(zhǎng)沙、杭州，部分地方此前也出臺(tái)過(guò)一些針對(duì)性措施。以北京為例，2017年3月，北京住建委等部門就聯(lián)合出臺(tái)政策，要求企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易時(shí)須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年。此次，三城直接“暫停”企業(yè)購(gòu)房資格，顯現(xiàn)出了更大的政策調(diào)控力度和更強(qiáng)的打擊炒房決心。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，西安、長(zhǎng)沙、杭州都是已出臺(tái)限購(gòu)限售政策的城市，并且其新房和二手房?jī)r(jià)格存在“剪刀差”。數(shù)據(jù)顯示，西安5月新房均價(jià)比二手房低1995元/平方米，而長(zhǎng)沙則低了1304元/平方米，企業(yè)購(gòu)新房后再行甩賣，存在較大利潤(rùn)空間。
稅費(fèi)雖多但存規(guī)避渠道
相比自然人，企業(yè)買賣房屋雖然可在一定程度上規(guī)避政策限制，但也需要繳納更多稅費(fèi)。昨日（6月26日），記者咨詢西安及長(zhǎng)沙兩地的地稅部門后了解到，在持有乃至交易環(huán)節(jié)，企業(yè)需支付的稅金和稅種都較自然人多一些。
據(jù)了解，西安和長(zhǎng)沙針對(duì)個(gè)人買房都會(huì)有稅收優(yōu)惠政策，對(duì)企業(yè)則沒(méi)有。其中，西安、長(zhǎng)沙規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房的，90平方米以下契稅為1%，90平方米以上契稅為1.5%；如果是第二套改善住房，90平方米以下契稅為1%，90平方米以上契稅為2%。針對(duì)企業(yè)購(gòu)房，西安征收購(gòu)房金額3%的契稅，長(zhǎng)沙契稅比例為購(gòu)房金額的4%。
在持有環(huán)節(jié)，企業(yè)每年還需繳納一定比例的房產(chǎn)稅以及城鎮(zhèn)土地使用稅。以長(zhǎng)沙為例，企業(yè)每年需繳納房產(chǎn)稅的金額為：房屋余值*1.2%*80%。以一套1.5萬(wàn)元/平方米，面積為100平方米且房屋余值仍為150萬(wàn)元的房屋計(jì)算，企業(yè)每年需支付房產(chǎn)稅14400元。城鎮(zhèn)土地使用稅則按照房產(chǎn)實(shí)際占有面積征收，具體征收標(biāo)準(zhǔn)各地存在一定差異。在交易環(huán)節(jié)，城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅等，都是企業(yè)交易時(shí)需要繳納的。
雖然企業(yè)購(gòu)房稅費(fèi)頗高且稅種更多，但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在新房與二手房?jī)r(jià)格存在較高“剪刀差”的城市購(gòu)買新房存在較大利潤(rùn)空間。以炒房為目的企業(yè)，為了其中利益往往會(huì)選擇忽略稅費(fèi)成本。
北京中會(huì)仁會(huì)計(jì)師事務(wù)所主任丁會(huì)仁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，針對(duì)房企買賣房屋的多項(xiàng)稅收理論上是存在的，但很多公司在實(shí)際操作中會(huì)選擇股權(quán)變更或連同公司一起轉(zhuǎn)讓等方式交易房屋。采用這種方式交易，房產(chǎn)實(shí)際上并沒(méi)有過(guò)戶，就不用繳納契稅以及土地增值稅等稅費(fèi)。
有分析指出，限制企業(yè)購(gòu)房的政策可能會(huì)向其他城市蔓延，以炒房為目的的企業(yè)購(gòu)房行為將被抑制。此外，記者從某國(guó)有銀行城市支行處了解到，該支行不接受企業(yè)購(gòu)房按揭貸款申請(qǐng)。
