內(nèi)城公寓供過于求現(xiàn)在開始真正產(chǎn)生后果了。在悉尼，起重機(jī)的數(shù)量下降了三分之一，而且還將下降三分之一。
主要開發(fā)商崔古柏夫先生（Harry Triguboff）的Meriton已經(jīng)停止收購(gòu)悉尼的土地，隨著銀行家們?yōu)樘潛p做好準(zhǔn)備，土地價(jià)格如同自由落體般下降。Meriton也縮減了它的建筑活動(dòng)。
在墨爾本市場(chǎng)，這一重?fù)舯煌七t了，開發(fā)商仍在施工，因?yàn)樗麄兊呐f許可證允許的住宅密度大于新規(guī)定。如果他們不繼續(xù)，就會(huì)失去機(jī)會(huì)。
墨爾本的建筑供應(yīng)行業(yè)正在蓬勃發(fā)展，因?yàn)樵撝菡谶M(jìn)行前所未有的基礎(chǔ)設(shè)施投資。
在東部沿海地區(qū)，銀行信貸緊縮導(dǎo)致小公寓的首置業(yè)者和投資者都大幅減少了購(gòu)買量，但仍有一些中國(guó)人在買買買。
州政府即將受到?jīng)_擊，因?yàn)樗麄兊姆慨a(chǎn)稅收入將會(huì)嚴(yán)重下降。
在悉尼，如果一名當(dāng)?shù)刭I家買下價(jià)值95萬澳元的公寓，當(dāng)中22萬是要交給州府的稅。而如果將公寓出售給中國(guó)買家，則額外的印花稅將導(dǎo)致稅金漲至29萬澳元，但單元房?jī)r(jià)格過高正在殺死悉尼市場(chǎng)。
但是有一部分公寓市場(chǎng)仍然非常強(qiáng)勁。
富裕的嬰兒潮一代正決定從他們的大房子里搬到通?？拷袇^(qū)的公寓。
但他們不想要大多數(shù)開發(fā)商正在建造的小型公寓，這往往是在渴望提高市政費(fèi)收入的市府鼓勵(lì)下建造的。
嬰兒潮一代想要充足的生活空間，以便他們能夠保持現(xiàn)有的生活方式。
大多數(shù)老牌開發(fā)商都沒有迎合這種需求，因?yàn)楂@取開發(fā)許可的時(shí)間消耗捆住了他們，讓他們只能為中國(guó)留學(xué)生、游客和年輕的企業(yè)管理人員提供小型公寓。
過去幾年，這是一個(gè)很好的市場(chǎng)，但現(xiàn)在它已經(jīng)供過于求，這減少了租金上漲，而沒有租金上漲，投資者就無法在政府沉重的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)下獲得足夠的收益。
如果中國(guó)學(xué)生和游客的數(shù)量持續(xù)上升（而且在中國(guó)留學(xué)生方面，這是一個(gè)真正的“如果”），那么隨著時(shí)間的推移，將出現(xiàn)公寓短缺和租金上漲。但租金需要大幅上漲才能促使供應(yīng)增加，因此新州和維州政府面臨收入干旱，這可沒有包含在他們的長(zhǎng)期預(yù)算里。
一位東海岸的別墅和公寓開放商講述了銀行信貸緊縮如何影響他的業(yè)務(wù)。他的故事很有代表性：“到2016年5月為止，一切都進(jìn)展順利。
2016年5月，APRA宣布阻止澳大利亞銀行向購(gòu)買澳大利亞公寓和別墅的海外買家貸款。但當(dāng)時(shí)，所有澳大利亞銀行都為高層開發(fā)商提供資金，限制每個(gè)樓盤有30%-40%向海外銷售，大部分賣給中國(guó)人。
沒有任何警告，也沒有對(duì)現(xiàn)有合約的結(jié)算留出緩沖時(shí)間，只是一記重?fù)粢u來——不準(zhǔn)貸款給海外買家?！?
“許多人因此失去了首付，這一決定是澳大利亞當(dāng)前房地產(chǎn)低迷的開始，這將變得非常丑陋。
“在APRA撤回海外買家的資金之后，他們又通過將LVR（貸款與價(jià)值比）從70％降至60％再加上10％的流動(dòng)性（實(shí)際為50％的LVR），對(duì)老年退休金投資者進(jìn)行了攻擊?！?
“于是再一次，在沒有警告，沒有為結(jié)算留出緩沖時(shí)間的情況下，那些投資者失去了首付款，現(xiàn)在已經(jīng)退出了房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?
“然后，APRA通過減速的方式來攻擊銀行的只付息貸款，借款人必須進(jìn)行審查并更改為償還本金和利息的貸款?！?
“接下來，皇家銀行委員會(huì)強(qiáng)調(diào)，家庭支出標(biāo)準(zhǔn)（HEM）可能過低，年收入8萬澳元的人標(biāo)準(zhǔn)為為3.2萬澳元，這可能會(huì)提高到5萬澳元，這會(huì)把他們的貸款從33.7萬澳元降至19.7萬澳元，這會(huì)打擊首置業(yè)市場(chǎng)。就算不包括HEM，其他變化已經(jīng)破壞了需要數(shù)年才能恢復(fù)的公寓市場(chǎng)?！?
目前澳大利亞的創(chuàng)紀(jì)錄移民水平正在推動(dòng)住房需求。
但我們已開始停止供應(yīng)。
APRA的決定將導(dǎo)致在東海岸建造的公寓數(shù)量減少5萬（高峰期的開工數(shù)為12萬）。
每一套賣給本地買家的公寓平均都能為州府貢獻(xiàn)16萬澳元，所以減少5萬套，州府就會(huì)損失80萬，這是在殺掉會(huì)下金蛋的母雞。”
點(diǎn)評(píng)：
你是否在為投資市中心公寓還是別墅而猶豫不決？不用著急，在決定之前，應(yīng)先考慮一些關(guān)鍵因素。在某些地方，別墅或許是更好的投資之選，而在另一些地方，市中心公寓的收益率或許更高。因此，為了使你的血汗錢不付諸東流，無論投資哪種房產(chǎn)，之前都應(yīng)做足功課。其實(shí)，無論是房產(chǎn)市場(chǎng)還是股票市場(chǎng)，如何選擇都取決于市場(chǎng)行情，取決于房產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系。從目前來看，市中心公寓非常受市場(chǎng)歡迎，供應(yīng)量也水漲船高。而公寓供應(yīng)量一直跟不上需求步伐，未來會(huì)出現(xiàn)僧多粥少的局面，結(jié)果肯定是公寓的價(jià)格繼續(xù)飆漲，投資潛力更大。另外投資的公寓很多配套設(shè)施完善，可以直接拎包入住，非常適合買下來用于出租。
