本周起，各地地方兩會將陸續(xù)召開。從安徽、南京等省市兩會上傳出的消息看，增加土地供應(yīng)、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，尤其是加大租賃市場供地力度、多渠道籌措租賃房源，將是各地2018年建立房地產(chǎn)市場長效機制的工作重點。而在今年北京兩會上，樊軍、高一軒、毛大慶等房地產(chǎn)行業(yè)兩會代表也圍繞租賃領(lǐng)域未來的發(fā)展方向紛紛獻策。實際上，借助資本的力量，長租公寓領(lǐng)域行業(yè)在過去一年中迅速成長。據(jù)統(tǒng)計，截至2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數(shù)量合計達300多個，管理房間數(shù)量超過200萬間，全國排名前30位的房企已有1/3進入長租公寓市場。
社會、資本的廣泛關(guān)注，讓長租公寓已成為房地產(chǎn)行業(yè)最炙手可熱的“IP”。
市相
租金普遍高于周邊 盈利仍是難題
房間內(nèi)帶有獨立衛(wèi)生間，家具、家電、家裝齊備，公寓還配有影音區(qū)、健身房、咖啡廳等休閑娛樂設(shè)施免費試用……近日，記者走訪北京幾家長租公寓，這些便是長租公寓的“標(biāo)配”。上述配置遠高于普通民宅，收費自然不菲。
在位于三里屯附近的灣流國際青年社區(qū)，記者了解到這里租金為6900-15000元不等，而周邊一室一廳的民宅月租金多數(shù)在5500-6000元。
北苑某長租工作人員向記者介紹的房屋面積在30平方米左右，月租金為4700元。隨后，記者從該區(qū)域的我愛我家門店得知，該區(qū)域房子多為新建小區(qū)，一室一廳的月租金價格在4500-6000元。
住在上述公寓的租戶張先生告訴記者，公寓有門禁、專人管理，安全較民宅更讓他放心，他還可以免費在大廳健身。但住進來后，張先生才知道水電費都是商水商電，兩個人水電費300元/月以上。此外，他房屋的隔音效果也不太好，隔壁看電視、聽歌等都可以聽見。
近期，搜狐焦點則實地調(diào)研監(jiān)測了北京19家集中式長租公寓，并選取公寓周邊1公里內(nèi)普宅租金作為對比。據(jù)其提供數(shù)據(jù)顯示，北京長租公寓的租金普遍高于周邊小區(qū)，有的能達到周邊小區(qū)租金的2.5倍。
盡管租金高于周邊，一些長租公寓還是陷入“賠錢賺吆喝”的境地。
華菁證券長租公寓行業(yè)研究報告指出，前期成本投入大、利潤回報率不高、回報周期較長是行業(yè)共同的痛點。55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)分析表示，從目前的市場情況來看，房企對旗下長租公寓的長期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%-7%，但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報率不及1%。
偉業(yè)我愛我家高級研究員孔丹在接受媒體采訪時表示，當(dāng)前房企旗下的長租公寓普遍的低收益、長回報周期的商業(yè)模式?！翱偨Y(jié)起來就是‘三高一低’：房價高、營建改造成本高、資金使用成本高，租金收入較低。目前長租公寓處于全行業(yè)虧損狀態(tài)，實現(xiàn)盈利的屬鳳毛麟角。
房企
發(fā)布融資計劃 資本助力規(guī)模擴張
長期盈利模式雖未完全成型，借助資本的力量，各長租公寓企業(yè)已開啟一輪新的擴張。
近年來，長租公寓領(lǐng)域頗有漸入“風(fēng)口”之境，資本流入規(guī)模大漲，類證券化資本和專項債券等資金開始涌入。
自2017年10月11日國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭輝和龍湖等房企紛紛介入,5家企業(yè)總計392.7億元的融資計劃獲批。類REITs產(chǎn)品和專項公司債等融資渠道的拓寬,正在打破長租公寓的資金掣肘。2017年年末,多家房企拋出了以運營和擴張長租公寓為目的的融資計劃。
1月11日，朗詩與平安不動產(chǎn)有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將充分調(diào)動各自優(yōu)質(zhì)資源，在長租公寓領(lǐng)域開展戰(zhàn)略合作，共同尋找更廣闊的發(fā)展機遇。根據(jù)公告，雙方計劃在未來3年內(nèi)，在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強二線城市共同投資長租公寓項目，基金目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模人民幣100億元，并將委托集團旗下長租公寓運營品牌進行運營管理及設(shè)計、改造等。
幾天后，自如完成40億元人民幣A輪融資，領(lǐng)投方是華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構(gòu)。市場消息指出，融創(chuàng)此次將合計向自如投資5000萬美元，投后占股約1.56%。按此計算，自如目前的估值接近200億元人民幣。
除了外資新派、央企保利和招商蛇口外,民企性質(zhì)的長租公寓類REITs產(chǎn)品和專項公司債也加入到新型融資渠道中來。不難看出,發(fā)展租賃市場,資產(chǎn)證券化、專項公司債等融資渠道的打通,可以說是配套機制,讓原始投資人得到了資金回籠的機會。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，對于長租公寓業(yè)務(wù)，資本為王的觀念很明顯，地產(chǎn)中介服務(wù)商與創(chuàng)業(yè)品牌為主的長租公寓運營商和房企做的產(chǎn)品有區(qū)別，畢竟開發(fā)商在資金實力上更為雄厚。
對于地產(chǎn)中介服務(wù)商與創(chuàng)業(yè)品牌為主的長租公寓運營商來說，未來要做差異化競爭。產(chǎn)品方面也會不斷細分，尤其是做低端、中端和高端物業(yè)，這實際上是相關(guān)企業(yè)需要積極考慮的內(nèi)容。當(dāng)然，從短期看類似自如等品牌仍有很大的市場機會，并不會出現(xiàn)被開發(fā)商擠壓的風(fēng)險。
銀行
試水租房金融“租房貸”來了
除為企業(yè)提供REITs產(chǎn)品，銀行業(yè)也開始進入租賃市場。
近日，記者從消息人士處獲悉，某銀行北京市分行發(fā)布了具有自主知識產(chǎn)權(quán)的住房租賃綜合服務(wù)平臺，并在手機客戶端同步推出了1000余套真實房源，以及包含70余項產(chǎn)品的一攬子金融服務(wù)方案，全方面支持各市場主體參與建設(shè)住房租賃市場。
據(jù)了解，在個人租戶服務(wù)方面，北京市分行推出了個人貸款產(chǎn)品，首期申請最長10年，貸款額度最高30萬，可循環(huán)申請，從租期和租金兩個維度進行設(shè)定，同時滿足線上和線下申請操作。線上申請主要參考客戶在上述銀行的日均金融資產(chǎn)值、房貸、代發(fā)工資、繳存公積金或社保基數(shù)以及人行征信五大因素進行額度審定和發(fā)放；線下則主要通過提供收入證明和征信記錄兩方面進行貸款申請。另外，個人房源，經(jīng)調(diào)查審核通過之后，也可以通過線下方式進行租賃。
“具有完全民事行為能力、年滿18周歲且原則上不超過65周歲的自然人都可成為貸款對象，并可采用抵押、質(zhì)押、抵（質(zhì)）押加保證、保證、信用等多種貸款方式。”一位接近上述銀行的人士介紹說，如果有人假設(shè)選擇朝陽路某一套三居室以3年躉交方式租住，傳統(tǒng)按月付租金是13394元，選擇個人住房租賃貸款產(chǎn)品，躉交3年可享受9折優(yōu)惠，且在一定范圍內(nèi)提前鎖定房租增幅，每月平均租金為13100元，3年下來可節(jié)省約1萬元。
與此同時，作為北京住房租賃體系中最重要的一環(huán)，住房租賃綜合服務(wù)平臺無疑是住房租賃市場帶來的革新舉措。
“住房租賃綜合服務(wù)平臺是立足于‘全平臺支撐、全產(chǎn)品配套、全鏈條服務(wù)’定位，謀求落實租購并舉之策，滿足人民住有所居之愿，服務(wù)于政府機構(gòu)、租售企業(yè)、個人業(yè)主及租客，為住房租賃市場提供了一個強大的綜合解決方案。”該行相關(guān)負責(zé)人表示，一方面，住房租賃綜合服務(wù)平臺在租賃市場監(jiān)督管理方面，可以建設(shè)住房租賃監(jiān)管服務(wù)系統(tǒng)和監(jiān)測分析系統(tǒng)；另一方面，在市場供給方面建設(shè)支持多主體運營的政府公共住房服務(wù)系統(tǒng)、企業(yè)租賃服務(wù)管理系統(tǒng)以及住房租賃服務(wù)共享系統(tǒng)，打造“監(jiān)督+服務(wù)”完備的住房租賃解決方案。
