2018年剛剛開年，一場針對房地產(chǎn)調(diào)控的攻防戰(zhàn)便悄然打響。
日前，蘭州、合肥等地被曝取消部分區(qū)域住房限購或限價的政策，立即引發(fā)了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注，甚至被解讀為樓市調(diào)控松綁的“第一槍”。然而幾天后，事情發(fā)生戲劇性“反轉(zhuǎn)”，兩地均發(fā)文解釋并未放松調(diào)控，依然會堅持抑制投機。
不過，對一些人來說，這一契機他們已經(jīng)等了許久。2017年，房地產(chǎn)調(diào)控全面加碼，熱點城市房價整體回落，“北京樓市的晴雨表”環(huán)京地區(qū)房價更以近25%的跌幅領(lǐng)跌全國，“樓市冰封”、“房地產(chǎn)寒冬”等詞匯也因此時常見諸報端。
久旱盼甘霖。無論是捂緊棉被過冬的房企、中介等市場部門，還是部分持觀望態(tài)度的投資者，都期盼調(diào)控政策的缺口能在2018年盡快打開，地方政府、銀行、國企等參與或配合抑制房地產(chǎn)投資和投機的內(nèi)在動力也已不足。
然而，“大幅調(diào)控松綁”的想象與當前政策指向明顯相悖。2017年年底召開的中央經(jīng)濟工作會議提出，要完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，這被視為2018年房地產(chǎn)市場的主要基調(diào)。住建部部長王蒙徽在全國城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上也指出，要繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調(diào)控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風險。在此背景下，作為房地產(chǎn)市場調(diào)控的主體，地方政府的作為更關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控和長效機制建設(shè)的成敗。
松綁信號反轉(zhuǎn)
這一次，樓市調(diào)控松綁的消息首先從蘭州、合肥和南京三地傳出。
1月5日，蘭州住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，對西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠區(qū)域等地部分取消限購，同時部分增加限售。并且，在較核心的城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)范圍內(nèi)繼續(xù)實行非蘭戶籍家庭最多可購買一套、蘭州戶籍家庭最多可購買兩套的限購政策，但不需再提供社保證明和納稅證明。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，蘭州此次松綁限購的地方是去庫存效果不好的郊區(qū)市場，此前政策較為嚴厲，也帶來了很多市場壓力。而且附加了限售的政策，顯示松綁也是有條件的。然而，政策中另一條取消社保證明和納稅證明被輿論認定為大幅松綁的信號，畢竟，不對社保和納稅作嚴格要求的限購政策并無太大意義。
3天后，在該政策實施的第一天，蘭州又發(fā)布了對前述政策的說明，表示不再提交社保和納稅證明并非取消限制，而是改進審核方式，將原由購房人提供相關(guān)證明改為由房產(chǎn)部門通過社保及稅務(wù)部門系統(tǒng)進行核查。并且，新增的限售區(qū)域涵蓋了主城區(qū)等限購區(qū)域，在3年內(nèi)限制轉(zhuǎn)讓。中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究員鄒琳華對媒體記者指出，從解釋后的政策看，蘭州主城區(qū)還要比以前調(diào)控更嚴了，不僅限購沒有取消，還加入了限售。
與此同時，同樣傳出限購解綁的合肥也在官網(wǎng)發(fā)布公告稱，此前媒體將其在12345政府服務(wù)直通車上回復(fù)的“政府價格部門不得核定商品房價格”解讀為放開限價的說法均系誤讀，合肥仍將按照相關(guān)文件執(zhí)行商品房價格備案。
唯一沒有“反轉(zhuǎn)”的是南京，其樓市松綁是通過寬松的人才政策來“曲線救國”。1月7日，南京市政府提出，高層次人才在南京買首套房不再受戶籍限制，政府將在商品住房項目中籌集部分房源進行定向供應(yīng)，且公積金最多可貸120萬元，高校畢業(yè)生租房補貼年限可延長至5年。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2017年10月以來短短3個月時間，包括南京、蘭州、合肥、鄭州在內(nèi)，全國有近20個城市與地區(qū)發(fā)布了引進人才的新政策，房地產(chǎn)熱點城市天津和青島最近也加入了“搶人大戰(zhàn)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者，對于市場來說，容易引起非理性的判斷。
土地財政陰影
中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大向媒體記者表示，地方政府調(diào)控一松一緊之間，存在著與中央政府博弈的過程。十九大報告中“房住不炒”和長效機制，其重要的措施就是要限購。無論是在郊區(qū)還是核心區(qū)，第一套或第二套房子基本上是用來滿足剛需的，買三套及以上的都不是剛需，都是投資或投機性的需求，與此前定位有沖突。
鄒琳華也表達了類似的觀點，他表示，調(diào)控政策時松時緊是造成房價波動的重要原因，保持政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性是很有必要的，當然也需要根據(jù)市場變化做些微調(diào)。
個中矛盾不言而喻，根源仍存在于土地財政這一住房相關(guān)性基礎(chǔ)制度之中。
中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛曾指出，地方政府的作為是決定住房調(diào)控是否有效或失效，房地產(chǎn)風險泡沫是否擴大的一個重要的關(guān)鍵。它既是房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，承擔著維持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的責任；另外一方面，它又是市場的參與者，是土地供應(yīng)的主體，并且其收入來源過度依賴于土地出讓收入及房地產(chǎn)相關(guān)稅費。因此，從利益出發(fā)，地方政府執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控的堅決性是值得考慮的。
在各地的調(diào)控中，具體采取什么政策是由地方政府決定的，這也是住建部從去年下半年開始連續(xù)在重頭會議上強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不能“喘口氣、歇歇腳”的原因。2017年11月21日，住建部、國土資源部和央行在武漢召開座談會，要求堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導(dǎo)好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。
況偉大表示，目前可以放松調(diào)控的宏觀環(huán)境還沒有出現(xiàn)，希望中央政府、執(zhí)行部門和房管部門加大執(zhí)法力度，一旦調(diào)控放松出現(xiàn)反復(fù)，房地產(chǎn)市場的健康和可持續(xù)發(fā)展，包括政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性就很難保障。
防范金融風險
中央經(jīng)濟工作會議提出，防范化解重大風險是今后3年要重點抓好決勝全面建成小康社會的三大攻堅戰(zhàn)之一，其重點就是防控金融風險，促進金融和房地產(chǎn)良性循環(huán)更是當中要義。
中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告(2017-2018)》指出，雖然2017年的金融監(jiān)管政策關(guān)閉資金流入房地產(chǎn)市場的灰色渠道，但是銀行等金融機構(gòu)依然加大以土地為抵押的開發(fā)商和住房為抵押的購房者的貸款投放，支持樓市尤其是三四線樓市的投資投機需求。
而住房投機和資產(chǎn)價格泡沫的炒作，是近年來居民部門杠桿率過快增長的主要原因。據(jù)測算，我國居民部門債務(wù)占居民可支配收入的比重從2007年的35%提升至當前的90%，參考其他老牌經(jīng)濟體的發(fā)展路徑，這一數(shù)值已經(jīng)接近比較危險的區(qū)間。
對此，況偉大的觀點是，只有堅持長期調(diào)控不放松，才能實現(xiàn)“房住不炒”，資金脫虛向?qū)崳@對加快經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，防范系統(tǒng)性金融風險是最根本的措施。
張大偉則認為，由于信貸政策依然緊張，樓市并不存在全面爆發(fā)的可能性。房地產(chǎn)的發(fā)展要平穩(wěn)健康而不是市場崩盤，平穩(wěn)是主基調(diào)，托底蓋帽也是分城市調(diào)控的主要內(nèi)容。未來不僅僅是一城一策，而是一城多策。
住建部部長王蒙徽此前指出，2018年要抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的的定位，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。將針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。
城市與房地產(chǎn)研究專家孟祥遠對此指出，差別化調(diào)控實質(zhì)上就是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展前景，大起大落的市場行情不是調(diào)控政策的目標與目的。
