2017年的大幕即將落下，盤點(diǎn)這一年的樓市，“房住不炒”毫無疑問是最核心的關(guān)鍵詞之一。
“房子用來住的，不是用來炒的?！?2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出了“房住不炒”的概念。2017年10月18日，習(xí)近平同志在十九大報(bào)告中提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
開始于2016年9月底的新一輪樓市調(diào)控，貫穿了整個(gè)2017年。而在“房住不炒”的發(fā)展理念下，今年樓市格局發(fā)生明顯變化：房?jī)r(jià)漲幅明顯縮小，去庫(kù)存成效顯著，投機(jī)炒房受到扼制，自住需求穩(wěn)步釋放。
可以預(yù)見，在未來幾年，“房住不炒”將繼續(xù)是樓市發(fā)展的主方向。其實(shí)，在杭州就有許多“房住不炒”的典范社區(qū)，它們或用美輪美奐的小區(qū)環(huán)境，或用親如一家的鄰里關(guān)系，或用豐富多彩的社群活動(dòng)，或用日臻成熟的生活配套，留住了業(yè)主的心。
盡管房?jī)r(jià)日益攀升、物業(yè)不斷增值，但是這些小區(qū)的業(yè)主，卻依然對(duì)這里情有獨(dú)鐘，享受生活，安居樂業(yè)，不舍得賣掉自己的房子，在無形之中踐行“房住不炒”。
“房住不炒”深入人心 炒房熱度出現(xiàn)降溫
今年以來，圍繞去年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“房住不炒”的發(fā)展理念，出臺(tái)了一系列樓市調(diào)控政策，逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，遏制了“炒房”的勢(shì)頭。
2017年，樓市調(diào)控政策嚴(yán)厲度與密集度超過了以往任何一年，且日趨精準(zhǔn)化、精細(xì)化。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年已經(jīng)有50多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施超180次。熱點(diǎn)城市不斷限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商。目前，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈降溫之勢(shì)；三四線去庫(kù)存效果明顯，有些城市轉(zhuǎn)而開始控房?jī)r(jià)。
“在這一輪的調(diào)控作用下，投資客對(duì)于樓市預(yù)期明顯發(fā)生改變，認(rèn)為房?jī)r(jià)再次大漲的局面在短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)，這使得投資周期拉長(zhǎng)，每年的回報(bào)率會(huì)大大降低。”浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕說道。她認(rèn)為，“房住不炒”的政策能夠降低投資房產(chǎn)的熱情，未來住房屬性將去投資化，更加注重居住屬性。
抑制投資屬性，另一方面需要從深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，讓一部分房子變得不可炒、無炒作價(jià)值，通過租購(gòu)并舉等手段，來改變樓市供求格局。
12月8日召開的中央政治局會(huì)議提出，加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等領(lǐng)域多項(xiàng)政策和制度推進(jìn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步形成“租購(gòu)并舉、多主體供給、多渠道保障”的新格局。
曾經(jīng)的炒房“重災(zāi)區(qū)”
六年時(shí)間一小區(qū)二手房轉(zhuǎn)手近2000次
一直以來，杭州都不乏炒房客的身影，尤其是去年，來杭置業(yè)的外地購(gòu)房者數(shù)量顯著增加。透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，去年外來購(gòu)房者在杭州市區(qū)購(gòu)買商品房68893套，占比為33.6%，達(dá)到了近年最高。
下沙沿江板塊、濱江板塊、申花板塊等都曾經(jīng)是炒房“重災(zāi)區(qū)”。在七八年前，下沙沿江板塊是當(dāng)時(shí)投資客最看好的板塊，大量甬臺(tái)溫購(gòu)房者爭(zhēng)相涌入，推動(dòng)板塊房?jī)r(jià)從六七千元輕松破萬，沖向兩萬元大關(guān)。有數(shù)據(jù)顯示，最高峰的時(shí)候，下沙投資客在購(gòu)房者中的比例高達(dá)80%。
近幾年，不論樓市行情好壞，下沙沿江一直是杭州市區(qū)二手房成交量最高的板塊之一。以世茂江濱花園為例，杭州我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，這個(gè)當(dāng)初投資客占據(jù)了半壁江山的小區(qū)，從2012年到現(xiàn)在，總共成交了1903套二手房，整個(gè)小區(qū)房屋轉(zhuǎn)手次數(shù)接近2000次。
另一個(gè)長(zhǎng)期在杭州二手房成交榜上名列前茅的小區(qū)則是濱江區(qū)的某個(gè)地鐵盤。早在2008年開盤之初，該項(xiàng)目就憑借地鐵規(guī)劃、學(xué)區(qū)配套等優(yōu)勢(shì)吸引了大量外地購(gòu)房者“囤貨”。從2012年開始，投資客開始大批量“出貨”，2012年和2013年的二手房成交量都超過了200套，連續(xù)兩年排在主城區(qū)榜首。截至目前，六年時(shí)間，這個(gè)盤總共成交了1236次二手房，換手率高達(dá)38%。
投資客集結(jié)的小區(qū)，最明顯的特征就是入住率低，房屋空置率高，出租率高，換手率高，居住氛圍不足。對(duì)于小區(qū)里的自住業(yè)主來說，流動(dòng)的鄰居、嘈雜的環(huán)境、沒有人氣的夜晚，這樣的小區(qū)，顯然并不是理想住區(qū)。
居住舒適性是“第一要義”
“房住不炒”更能帶來價(jià)值提升
炒房客在選擇投資目標(biāo)時(shí)，往往只在意那些功能性特別突出的小區(qū)，比如“老破小”的學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)，郊區(qū)房的低價(jià)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于他們來說，房產(chǎn)只是投資品而已，并不考慮它的宜居性。但是，對(duì)于自住型的購(gòu)房者來說，整個(gè)小區(qū)的均好性和居住舒適性，才是他們決定置業(yè)的最關(guān)鍵要素。
在杭州，就有不少樓盤天然帶有“房住不炒”的屬性。在開發(fā)之初，它們就用環(huán)境、地段、品質(zhì)等亮點(diǎn)來吸引自住型購(gòu)房者。而小區(qū)交付，并不意味著開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目營(yíng)造的結(jié)束，而是轉(zhuǎn)入“軟件”的打造。比如，有的小區(qū)形成了親如一家的鄰里關(guān)系，有的小區(qū)組織豐富多彩的社群活動(dòng)，有的小區(qū)引入豐盛的生活配套，通過種種努力來留住業(yè)主的心。
比如，西湖群山腳下的大盤和家園，既舍得大手筆投入來打造社區(qū)配套，又注重社區(qū)文化的建設(shè)。
硬件方面，斥資800萬元建造求是（和家園）小學(xué)，開辟200多方建造杭州最有腔調(diào)的圖書館求是書屋，引進(jìn)杭州首家超市化菜市場(chǎng)東山農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，修建直通靈隱的登山游步道。軟文化方面，幫助業(yè)主搭建交流平臺(tái)，成立環(huán)保松鼠會(huì)、足球俱樂部、跑山俱樂部等近14大活躍社團(tuán)，每年都會(huì)舉辦跑山節(jié)、和家園超級(jí)足球聯(lián)賽、春茗雅集、風(fēng)情年貨節(jié)等社區(qū)活動(dòng)。業(yè)主們歡聚一堂，讓愛好找到伙伴，讓興趣自由生長(zhǎng)，共享生活的美好。
又比如，杭州經(jīng)典項(xiàng)目良渚文化村，從最初制定《小鎮(zhèn)公約》，到舉辦一年一度的“村民日”，再到如眾籌圣誕夜、眾籌萬圣節(jié)、眾籌市集、眾籌年夜飯等幾十個(gè)自發(fā)眾籌活動(dòng)，萬科不僅倡導(dǎo)鄰里之間的和諧友善的日常接觸，更從最大程度上激發(fā)業(yè)主主動(dòng)參與性。
“房住不炒”并不是說房子沒有增值空間，相反，隨著開發(fā)商和業(yè)主在社區(qū)營(yíng)造上的共同努力，大大提高了物業(yè)本身的價(jià)值，在樓市的風(fēng)云變化中，它們更有增值的底氣和空間。例如，和家園的毛坯公寓二手房售價(jià)已經(jīng)全面突破了4萬元/平方米的大關(guān)，成為整個(gè)板塊當(dāng)之無愧的價(jià)值標(biāo)桿。
在“房住不炒”的時(shí)代，什么樣的房子更值得我們?nèi)ベ?gòu)買？浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，從居住角度出發(fā)，除了地段和配套，那些一直以來以品質(zhì)出名的開發(fā)商所打造的樓盤，更能為業(yè)主提供品質(zhì)生活。
