2017年，中國房地產(chǎn)市場迎來嚴厲調(diào)控。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策，熱點城市不斷限購、限貸、限價、限售、限商。
??記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，熱點城市房地產(chǎn)市場總體呈降溫之勢；三四線去庫存效果明顯，有些城市轉(zhuǎn)而開始控房價。與此同時，多地發(fā)文強調(diào)租購并舉，擴大租賃市場，租賃用地已陸續(xù)入市。
??熱點城市集體降溫
??有的三四線城市加入限價行列
??今年，一二線熱點城市房地產(chǎn)從嚴調(diào)控、保持市場的平穩(wěn)健康發(fā)展成為主基調(diào)，北京、南京、鄭州等地還提出房價環(huán)比不增長的目標。從3月份開始到11月底，已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。
??3月中旬，政府工作報告提出“遏制熱點城市房價過快上漲”，此后，從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、廈門等熱點二線城市，從合肥、武漢、成都等中西部城市，到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等一線城市的都市圈，“調(diào)控升級”成為“主旋律”。
??5月，樓市進入限購、限貸、限價、限售、限商等“5限”時代。6月開始，各地逐步調(diào)高房貸利率。9月以來，監(jiān)管部門嚴查各類“消費貸”進入樓市。
??目前，一線城市全部“認房又認貸”，非戶籍人口購房門檻均提高至5年。多個城市限制離婚買房。珠海、保定個別地塊限售延長至10年。
??密集的調(diào)控政策逐漸扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)市場預(yù)期。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示：從5月份開始，上海和北京出現(xiàn)房價環(huán)比“零增長”，深圳房價環(huán)比下跌；8月份，15個熱點城市房價環(huán)比全面止?jié)q，其中北上廣深四大一線城市更是33個月以來首現(xiàn)房價集體停漲；9月份，上海房價出現(xiàn)同比下跌；至10月份，10個熱點城市新建商品住宅價格跌回1年前，重點城市房地產(chǎn)市場呈集體降溫之勢，去**化趨勢明顯。
??中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，10個熱點城市房價同比齊跌的現(xiàn)象，為2016年來首次出現(xiàn)。在樓市嚴格調(diào)控的影響下，**熱點城市的買房高峰正逐漸退潮。
??房地產(chǎn)市場降溫影響了土地市場。發(fā)布的最新報告顯示，11月份，全國主要城市土地市場供應(yīng)和成交量環(huán)比均出現(xiàn)回落，監(jiān)測的全國300個城市共推出土地2696宗，環(huán)比減少11%；土地出讓金總額為3715億元，環(huán)比減少7%；從價格層面來看，11月份全國300個城市土地平均溢價率為20%，較上月下降4個百分點。
??“在‘房住不炒’的政策指引下，未來住房屬性將去**化，更加注重居住屬性。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，新一輪調(diào)控一年多來，各地樓市調(diào)控政策狙擊了熱點城市的**投機需求。隨著部分城市房價同比出現(xiàn)下跌態(tài)勢，70城房價同比增幅上漲空間已經(jīng)不大，未來會繼續(xù)保持同比增幅收窄態(tài)勢。
??而一些三四線城市，在去庫存取得積極效果的同時，也從庫存積壓變成了房價快速上漲。為此，今年的房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)補短板，調(diào)控政策開始向三四線城市深入：山東東營、聊城、廣西柳州等城市加入限售行列，揚州則針對二手房提升限售年限；一些城市如廊坊等地還加入了限價行列。
??三四線城市出現(xiàn)分化，存量規(guī)模下降與銷售困難并存
??多位業(yè)內(nèi)人士認為，2017年房地產(chǎn)去庫存的關(guān)注點，主要集中于三四線城市。
??國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，10月末，商品房待售面積60258萬平方米，比9月末減少882萬平方米。其中，住宅待售面積減少772萬平方米。
??易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至2017年10月底，受監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%，已經(jīng)連續(xù)27個月同比下跌。記者注意到，80個城市中三四線城市占一多半。對比歷史數(shù)據(jù)，庫存規(guī)模相當于2013年8月的水平，即庫存規(guī)模回落到了4年前。
??不過，“三四線城市的住房存量情況大不相同：有產(chǎn)業(yè)依托和靠近熱點城市的地方，對人口有一定吸引力，市場需求旺盛；而還有不少城市則因過去盲目開發(fā)，造成不少樓盤銷售困難。”新城控股高級副總裁歐陽捷說。
??此外，“在熱點城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控后，大量的**需求被擠到周邊三四線城市。一方面是去庫存，另一方面是限房價，部分三四線城市進入了雙軌調(diào)控并行的模式?！眹儡S進說。
??超50城發(fā)布租賃新政策，多地租賃用地已入市
??今年，多地把加快建立租購并舉的住房制度作為完善長效機制的發(fā)力點。目前，我國租賃人口預(yù)計為1.9億人，租賃市場規(guī)模已超萬億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，全國發(fā)布租賃新政策的城市已超50個。
??——多途徑增加租賃用地。近段時間來，上海、廣州、深圳、杭州、鄭州等城市陸續(xù)開啟“只租不售”賣地模式，絕大部分地塊由國有企業(yè)“零溢價率”拍得。同策研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年11月底，全國各大城市掛牌定向用于租賃的住房用地共計26宗。
??——鼓勵租賃企業(yè)向規(guī)?；I(yè)化發(fā)展。杭州提出，選擇15家左右具有一定規(guī)模、品牌的住房租賃企業(yè)作為專業(yè)化住房租賃試點。成都、沈陽提出，力爭到2020年，培育和發(fā)展機構(gòu)化、規(guī)模化租賃企業(yè)不低于50家；合肥、廈門均表示支持房屋租賃企業(yè)通過合并重組做大做強。
??——推動租賃市場發(fā)展的金融要素正在形成。近日，首單央企租賃住房類REITs產(chǎn)品獲上海證券交易所審議通過。中信銀行、建設(shè)銀行、中國銀行等多家銀行近期陸續(xù)宣布給予住房租賃金融支持，包括對企業(yè)端的金融支持和個人端的消費信貸支持。
??業(yè)內(nèi)人士表示，國家發(fā)展租賃市場力度空前，后續(xù)還需加快住房租賃法律制度體系建設(shè)。
??推動住有所居，新一輪舉措和探索逐步展開
??記者梳理近期各項房地產(chǎn)改革政策發(fā)現(xiàn)，實現(xiàn)廣大群眾住有所居的新一輪政策舉措和探索正逐步展開。
??在金融方面，監(jiān)管部門嚴查各類消費貸、首付貸流入樓市，推出了限貸措施、調(diào)整住房公積金的使用以及國家住房銀行的探討。
??在住房供應(yīng)方面，已經(jīng)形成了商品房、保障房、共有產(chǎn)權(quán)住房、建立住房租賃市場等。住房建設(shè)方面，社會建房、企業(yè)建房、政府建房、合作社建房等實現(xiàn)多元化。
??在立法方面，正在加快房地產(chǎn)稅立法；在土地制度方面，要實現(xiàn)“三匹配”、村集體土地允許開發(fā)入市等。
??住建部部長王蒙徽日前表示，住建部將綜合運用金融、土地、財稅、**、立法等手段推進房地產(chǎn)長效機制的建立。
??“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進’的原則，推進房地產(chǎn)稅立法和實施。對個人住房按照評估值征收房地產(chǎn)稅。”財政部部長肖捷日前表示。
??清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉強調(diào)：“以往的調(diào)控主要針對房價，以短期政策為主。”租賃房源大規(guī)模入市、削弱房地產(chǎn)金融屬性、房地產(chǎn)稅立法，都是具有全局意義的長效制度安排。隨著各項改革推進，樓市有望步入穩(wěn)定健康的軌道。
