隨著調(diào)控步入深水區(qū)，供求關(guān)系博弈更加微妙。
據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，2017年10月，80個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.8個(gè)月，該數(shù)值和9月份10.8個(gè)月持平。不過，目前存銷比在低位的基礎(chǔ)上，正呈現(xiàn)出震蕩上行態(tài)勢。
分城市來看，2017年10月，一、二、三四線80個(gè)城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、10.7和10.9個(gè)月。相比9月份11.6、10.6和10.8個(gè)月的數(shù)值，三類城市均有所反彈。該機(jī)構(gòu)指出，觀察近期這三類城市的存銷比數(shù)據(jù)，從縱向看，基本上都呈現(xiàn)在低位水平上微小反彈的態(tài)勢；而橫向看，一線城市的去化周期甚至比二線、三四線城市要大，已經(jīng)增長到壓迫房價(jià)下跌的程度，這也可以解釋近幾個(gè)月國家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房價(jià)指數(shù)中，一線城市房價(jià)指數(shù)率先下跌的現(xiàn)象。
融創(chuàng)中國控股有限公司董事長、創(chuàng)始人孫宏斌就注意到，“最近這一兩個(gè)月市場其實(shí)已經(jīng)跟上半年有很大變化，有些房子不像上半年那么搶手、好賣。過去都是一小時(shí)賣完，現(xiàn)在可能只賣了70%、80%，市場已經(jīng)在發(fā)生變化。”孫宏斌認(rèn)為，政府限價(jià)極大影響了購房者的購買預(yù)期。而預(yù)期變化令房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行趨勢。
易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，2017年10月，80個(gè)城市新建商品住宅月度新批準(zhǔn)預(yù)售面積為2782萬平方米，環(huán)比減少33.3%，同比減少36.4%。總體上看，10月份房企推盤節(jié)奏有所放緩。這也說明當(dāng)前預(yù)售證管控政策依然較嚴(yán)厲，且超乎預(yù)期。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，若預(yù)售證管控繼續(xù)嚴(yán)厲，那么部分城市庫存不足的現(xiàn)狀很難在短期內(nèi)得到改變。當(dāng)然類似政策也會(huì)倒逼房企主動(dòng)調(diào)低預(yù)售申報(bào)價(jià)格。
盡管市場出現(xiàn)下行趨勢，但從庫存規(guī)模以及土地儲備來看，樓市仍處低位。這意味著，盡管短期內(nèi)預(yù)期發(fā)生改變，但未來供求關(guān)系仍然緊張。
截至2017年10月底，易居研究院監(jiān)測的80個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環(huán)比減少2.1%，同比減少10.1%。觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年以來全國80城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性下跌態(tài)勢，體現(xiàn)近三年全國去庫存取得較好效果。當(dāng)前全國80城庫存規(guī)模相當(dāng)于2013年8月的水平。
土地市場代表未來樓市供應(yīng)量。盡管今年以來，國土部在督促各省市加快供地，但整體土地儲備仍然處于較低狀態(tài)。前述機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告顯示，部分熱點(diǎn)城市當(dāng)前供地和拿地都較活躍，帶來土地儲備規(guī)模的上升。但當(dāng)前50城6.6億平方米規(guī)模的土儲依然偏低，大體相當(dāng)于2015年6月份的水平。截至2017年10月，易居研究院監(jiān)測的50個(gè)典型城市土地儲備面積為66028萬平方米，環(huán)比增長3%，同比增長15%。其中一線、二線、三線城市土地儲備規(guī)模分別為5179萬、45391萬和15457萬平方米，環(huán)比增幅分別為9%、0和10%，同比增幅分別為6%、9%和38%。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對于一線城市來說，過去35個(gè)月中土地儲備規(guī)模始終保持同比下跌態(tài)勢。而在今年10月份首次出現(xiàn)同比正增長。該數(shù)據(jù)的信號意義在于，一線城市近期持續(xù)供地，釋放了積極的效應(yīng)，這有助于2018年形成相對充裕的房源。而對二線城市來說，土地儲備同比增幅曲線抬頭更早，目前已出現(xiàn)連續(xù)11個(gè)月的同比正增長現(xiàn)象，這和二線城市此前樓市較為火熱有關(guān)。三線城市當(dāng)前已保持連續(xù)16個(gè)月的同比正增長現(xiàn)象，三線城市房屋銷售市場表現(xiàn)不錯(cuò)，直接帶來地方政府積極供地和房企積極拿地。
旭輝董事長林中在易居沃頓第六期中國房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)研修班上表示，預(yù)計(jì)未來五到十五年，“房住不炒、脫虛入實(shí)”的政策方針不會(huì)改變，行政調(diào)控與宏觀調(diào)控將混搭進(jìn)行。這將讓房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新一輪長周期，即平穩(wěn)增長周期。
