住房租賃金融創(chuàng)新提速換擋
在一系列政策暖風(fēng)中，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)邁入發(fā)展新階段。住房租賃供給側(cè)改革，離不開政策層面的頂層設(shè)計(jì)，更離不開金融服務(wù)和產(chǎn)品的配套支持，未來(lái)需在信貸資金傾斜、金融服務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新上更進(jìn)一步。
2017年下半年以來(lái)，廣州、深圳等首批12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)住房租賃新政。前不久，北京印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》。大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，是從住房供給側(cè)發(fā)力，解決當(dāng)下部分城市房?jī)r(jià)居高不下、庫(kù)存高企的重要舉措。長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)規(guī)范化、現(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)的企業(yè)較少，租賃規(guī)模小、裝修簡(jiǎn)單、管理成本較高等問(wèn)題普遍存在，導(dǎo)致這一市場(chǎng)始終沒有規(guī)?；l(fā)展。同時(shí)，項(xiàng)目前期投入大、資金需求期限長(zhǎng)、盈利預(yù)期不穩(wěn)定等因素，也在很大程度上制約了住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。
相關(guān)研究顯示，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模約為1.1萬(wàn)億元，同期房屋交易市場(chǎng)規(guī)模約為15萬(wàn)億元，租賃市場(chǎng)規(guī)模僅為交易市場(chǎng)的7%，與美國(guó)、日本等成熟市場(chǎng)平均超過(guò)40%的比例相比，差距很大。
培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，僅靠目前的資金投入和融資模式還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，未來(lái)需在信貸資金傾斜、金融服務(wù)和產(chǎn)品創(chuàng)新上更進(jìn)一步。
對(duì)于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，通過(guò)介入住房租賃市場(chǎng)，創(chuàng)新住房金融服務(wù)，一方面是履行社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)，另一方面也為自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型提供新思路。
10月底至今，建設(shè)銀行等多家銀行高調(diào)布局住房租賃市場(chǎng)，提供千億元級(jí)的銀行資金支持，有望激活住房租賃市場(chǎng)的巨大**。建行近期接連與廣東、重慶、湖北等地方政府簽署戰(zhàn)略合作，攜手打造“政府智能化管理+智慧金融服務(wù)”樣本，并首推“CCB建融家園”長(zhǎng)租社區(qū)，發(fā)布個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”等。
除政銀企合作、提供資金支持外，銀行等金融機(jī)構(gòu)在創(chuàng)新住房金融服務(wù)、探索長(zhǎng)租類REITs等方面大有可為。
首先，隨著當(dāng)前租賃人群對(duì)于租房觀念的改變，房租分期的需求正在急速膨脹，未來(lái)租賃金融市場(chǎng)的規(guī)模有望超預(yù)期。在當(dāng)前一線樓市銷售低迷的情況下，商業(yè)銀行或可在租賃金融市場(chǎng)中謀得新的增長(zhǎng)點(diǎn)。易居研究院認(rèn)為，未來(lái)10年將是租賃市場(chǎng)快速發(fā)展的階段，預(yù)計(jì)2027年全國(guó)城鎮(zhèn)將形成54億平方米的有效租賃需求；租金規(guī)模將達(dá)3.86萬(wàn)億元，比2017年增長(zhǎng)138%。
其次，以REITs和CMBS為代表的證券化金融將成為住房金融創(chuàng)新的重要方向。10月，新派和保利兩單長(zhǎng)租公寓類REITs連續(xù)獲批被視為市場(chǎng)開放的信號(hào)。建設(shè)銀行等多家銀行此番提前布局，無(wú)疑為后續(xù)的證券化業(yè)務(wù)創(chuàng)新?lián)尩孟葯C(jī)。
再次，隨著商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)專業(yè)化的不斷增強(qiáng)，以專營(yíng)機(jī)構(gòu)架構(gòu)運(yùn)營(yíng)漸成趨勢(shì)。建設(shè)銀行在多地設(shè)立專營(yíng)機(jī)構(gòu)，參與地方租賃住房重大項(xiàng)目建設(shè)及運(yùn)營(yíng)，規(guī)范住房租賃市場(chǎng)就是新的嘗試。
可以預(yù)期的是，未來(lái)一段時(shí)間，銀行等金融機(jī)構(gòu)對(duì)租賃行業(yè)的資金支持將明顯提速。但需注意的是，住房租賃金融創(chuàng)新需堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”。此外，住房租賃成為資本“風(fēng)口”，可能推高**者對(duì)住房租賃項(xiàng)目的估值。如果短時(shí)期內(nèi)涌入資金太多，可能導(dǎo)致租賃市場(chǎng)滋生泡沫，進(jìn)而誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，金融機(jī)構(gòu)推進(jìn)住房租賃金融，應(yīng)把握風(fēng)控與創(chuàng)新的平衡。
