在嚴(yán)查消費(fèi)貸、限購又限價的嚴(yán)厲調(diào)控下，中國樓市進(jìn)入寒冬。
三部委在近日召開座談會，明確強(qiáng)調(diào)堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，并表示加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
對于未來樓市的發(fā)展方向，申銀萬國分析師王勝在2018年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略中指出，房地產(chǎn)長效機(jī)制的建立將促進(jìn)人口向核心城市集聚：
包括租購并舉、保障房體系、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）在內(nèi)的房地產(chǎn)長效機(jī)制，將促進(jìn)中國市場（土地、勞動力、資本）的統(tǒng)一，由人口紅利轉(zhuǎn)為制度紅利。
申銀萬國還預(yù)測，本輪周期受因城施策、定向調(diào)控影響，預(yù)計2018年銷售增速為0%，投資增速為4%。
人口向核心城市遷移，核心城市房價有長期支撐
申銀萬國指出，房地產(chǎn)行業(yè)長期看的是人口與城鎮(zhèn)化、土地供給與制度改革。
1）一方面，我國人口出生率將于2020年開始迅速下降；另一方面，相比于發(fā)達(dá)國家，我國城鎮(zhèn)化進(jìn)度仍有十年的發(fā)展空間，于2030年步入后期。
未來十年，人口流動會加速并向城市圈集聚：全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動出口，東部經(jīng)濟(jì)向好；中西部由政策驅(qū)動，一帶一路投資；租售同權(quán)破除戶籍制度隔閡。
圖片來自：申銀萬國
2）但是目前土地供給與人口增速之間存在不平衡。
一二線城市的常住人口增幅高于建設(shè)用地增幅，一線城市住宅市場持續(xù)供不應(yīng)求。
圖片來自：申銀萬國
申銀萬國認(rèn)為，隨著經(jīng)濟(jì)活動和人口向核心城市聚集，一二線城市建設(shè)用地和土地供應(yīng)面積增加是大趨勢，但核心城市房價會長期有上漲支撐。
房地產(chǎn)長效機(jī)制有助于長期供需平衡
房地產(chǎn)長效機(jī)制主要包括發(fā)展租賃市場、構(gòu)建保障房體系、土地改革、房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）、以及房產(chǎn)稅改革。
申銀萬國指出，租購并舉將降低人口流動的門檻。
目前我國租賃市場尚不發(fā)達(dá)，租賃人口占比和出租房屋占比與發(fā)達(dá)國家差距較大，流動人口集中的一線城市也與國際有較大差距。
不過申銀萬國預(yù)計，一二線租賃市場將高速發(fā)展：我國14個熱點(diǎn)城市2015年時市場規(guī)模8344億元，預(yù)測到2020時將達(dá)13766億元，年均復(fù)合增長率10.5%。
圖片來自：申銀萬國
此外，保障房建設(shè)也將進(jìn)一步促進(jìn)人口流動。申銀萬國提到，國際比較下共有產(chǎn)權(quán)房定價和退出機(jī)制更靈活：
新加坡租屋模式，是由新加坡建屋發(fā)展局（HDB）建造大量租屋并以低廉的價格投放市場。目前新房市場90%以上都有HDB提供的租屋構(gòu)成，租屋價格也由HDB直接制定。
香港公租房模式，則是公私兩手抓的二元住房體系。一方面是價格低、供不應(yīng)求、退出機(jī)制完善的的公屋，另一方面是售價高昂、政府依賴土地收入的私宅。
除了租購并舉以及保障房體系，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）將利好優(yōu)質(zhì)房企。
今年10月下旬，保利地產(chǎn)聯(lián)合中聯(lián)基金推出的這一總規(guī)模50億元的REITS獲批，成為中國首單獲批通過的租賃住房REITs，預(yù)示住房租賃市場進(jìn)一步發(fā)展，開始與金融市場銜接。
