9、10月向來(lái)是樓市傳統(tǒng)旺季，業(yè)內(nèi)素有“金九銀十”之說(shuō)，但過(guò)后來(lái)看，樓市降溫仍是主基調(diào)。今年起全國(guó)商品房銷售額與銷售面積增速已呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢(shì)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-9月商品房銷售額與銷售面積同比增速分別為14.6%和10.3%，較去年同期的41.3%和26.9%已有較大回落，預(yù)計(jì)四季度仍將延續(xù)此狀態(tài)。同時(shí)，一般滯后三個(gè)月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)**與土地購(gòu)置面積同比增速也呈現(xiàn)平穩(wěn)走勢(shì)。
不僅如此，樓市調(diào)控不但未有放松之勢(shì)，反而仍有趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)。今年3月，廈門對(duì)居民新購(gòu)住宅推出了限售政策，隨后青島、廣州等20多個(gè)城市陸續(xù)跟進(jìn)。9月，長(zhǎng)沙、重慶等10多個(gè)城市又相繼出臺(tái)限售措施。至今全國(guó)限售城市已達(dá)44個(gè)，以熱點(diǎn)二三線城市為主。
需要特別注意的是，在讓房子回歸居住屬性的大原則下，樓市調(diào)控已由“930”時(shí)期的限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限商逐漸向限售過(guò)度，限售最大的特點(diǎn)莫過(guò)于消滅樓市流動(dòng)性，一套期房從購(gòu)買到取得房產(chǎn)證再到限售2年期滿可以轉(zhuǎn)手起碼要4年，統(tǒng)計(jì)顯示，近6成限售城市限售期為2年，部分城市對(duì)多套房、非戶籍居民購(gòu)房限售期限為5年。對(duì)于部分加杠桿**與投機(jī)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在限貸背景下，他們連首付都是借助消費(fèi)貸或房*貸完成的，在如此長(zhǎng)的限售期內(nèi)不僅要面對(duì)逐月增加的利息支出，還要承擔(dān)因房屋流動(dòng)性轉(zhuǎn)差而導(dǎo)致的*押折價(jià)問(wèn)題，**的辦法就是將房子出租彌補(bǔ)利息支出。但在全國(guó)租售比失調(diào)、未來(lái)由機(jī)構(gòu)主導(dǎo)的房屋租賃市場(chǎng)上，租金大幅上漲概率極小，相對(duì)于購(gòu)房支出來(lái)講，這點(diǎn)租金可謂是杯水車薪；但對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，通過(guò)限售則可有效控制當(dāng)?shù)貥鞘械墓┙o，進(jìn)而大幅降低當(dāng)?shù)貥鞘械牟淮_定性。
更深層次，限售所消滅的樓市流動(dòng)性最終影響的是商業(yè)銀行的貨幣創(chuàng)造能力。2008至2016年，我國(guó)廣義貨幣增速一直維持高位，9年時(shí)間增長(zhǎng)近3倍。進(jìn)一步觀察其中結(jié)構(gòu)可以發(fā)現(xiàn)，基礎(chǔ)貨幣2008年至今僅增長(zhǎng)約1.8倍，顯著低于同期美國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家基礎(chǔ)貨幣擴(kuò)張速度，但貨幣乘數(shù)卻由2008年初的3.8增長(zhǎng)至今年9月的5.41，這背后反映的其實(shí)是商業(yè)銀行的信用過(guò)快擴(kuò)張所致的貨幣超發(fā)。推升商業(yè)銀行信用過(guò)快擴(kuò)張的主要?jiǎng)恿?lái)源有兩個(gè)方面，一是房地產(chǎn)，商業(yè)銀行的*押貸款中近8成是房地產(chǎn)，2016年新增信貸中45%為居民中長(zhǎng)期貸款，今年前8月新增信貸中仍有42%為居民中長(zhǎng)期貸款，房貸是中長(zhǎng)期貸款的主力軍；二是地方政府和國(guó)企**，由于商業(yè)銀行不用去擔(dān)心違約風(fēng)險(xiǎn)，因而對(duì)地方政府**支持力度也較強(qiáng)。
當(dāng)前，全球貨幣擴(kuò)張已接近尾聲，美聯(lián)儲(chǔ)已正式啟動(dòng)縮表計(jì)劃，預(yù)計(jì)歐洲明年也將逐漸跟進(jìn)，如果中國(guó)仍繼續(xù)貨幣擴(kuò)張，那么資本流出與人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)將加劇。因而，年初至今去杠桿工作被高層屢次提及，市場(chǎng)利率水平也緩慢提升，監(jiān)管機(jī)構(gòu)還通過(guò)拓展MPA的考核范圍抑制商業(yè)銀行過(guò)快的信用創(chuàng)造。在財(cái)政決定貨幣的體系下，商業(yè)銀行信用創(chuàng)造的一個(gè)源頭即地方政府違規(guī)舉債也被嚴(yán)格限制，前有50號(hào)文、87號(hào)文，后有中央金融工作會(huì)議提出的嚴(yán)控地方政府債務(wù)增量和終身問(wèn)責(zé)與倒查責(zé)任，十九大報(bào)告明確提出要建立全面規(guī)范透明、標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)、約束有力的預(yù)算制度。與此相對(duì)應(yīng)，固定資產(chǎn)**和基建**增速均已出現(xiàn)明顯下降，數(shù)據(jù)顯示，8月固定資產(chǎn)**增速較上月放緩2.7個(gè)百分點(diǎn)至3.8%，基建**同比增速下滑4.4個(gè)百分點(diǎn)至11.4%。
樓市調(diào)控系列政策針對(duì)的是商業(yè)銀行信用創(chuàng)造的另一個(gè)源頭，限售和定向加息是抑制房地產(chǎn)信用擴(kuò)張的“大招”。一方面**與投機(jī)需求因購(gòu)房后短期無(wú)法套現(xiàn)會(huì)得到顯著抑制，另一方面在商業(yè)銀行負(fù)債成本不斷提升和超額存款準(zhǔn)備金率保持低位作用下，房貸利率仍將呈緩慢上升態(tài)勢(shì)。據(jù)融360數(shù)據(jù)顯示，10月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.3%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.08倍，同比上升19.37%，已連續(xù)10個(gè)月上升。上述兩方面影響下，由房地產(chǎn)帶來(lái)的商業(yè)銀行信用創(chuàng)造會(huì)繼續(xù)下降。
在一連串政策的作用下，今年以來(lái)，廣義貨幣同比增速已連續(xù)5月低于10%，市場(chǎng)利率水平也維持在高位運(yùn)行。未來(lái)中國(guó)利率將呈現(xiàn)易漲難跌的局面，近期十年期國(guó)債收益率已逼近4%，預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)不會(huì)有明顯下降。2008年至今，樓市走完一個(gè)完整周期基本為三年，該周期基本與貨幣周期基本同步，2009、2012、2015分別為貨幣發(fā)行增速加速也是樓市快速上行年份，如以此推斷下一輪貨幣寬松期可能在2018年。但與以往不同，此次樓市短周期遭遇的是金融長(zhǎng)周期的天花板，貨幣2018年再次全面寬松的可能性較小。金融周期是綜合反映一國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)所處繁榮與蕭條的重要指標(biāo)，根據(jù)國(guó)際清算銀行（BIS）的研究，實(shí)際信貸、信貸對(duì)GDP比例以及實(shí)際房?jī)r(jià)走勢(shì)是度量金融周期的較好指標(biāo)，美國(guó)金融危機(jī)后經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)8年的金融周期下行階段，2014年起已進(jìn)入新一輪金融周期上升階段。中國(guó)2008年至2017年經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)十年的金融周期上升期，目前已處于此輪金融周期頂端。
綜上，在發(fā)達(dá)國(guó)家貨幣收縮與中國(guó)所處金融周期作用下，中國(guó)樓市調(diào)控政策已逐漸向限售和定向加息過(guò)度，此舉表面上是消滅樓市流動(dòng)性，更深層次則會(huì)對(duì)商業(yè)銀行信用創(chuàng)造形成較為深遠(yuǎn)的影響。因而，未來(lái)商業(yè)銀行信用收縮仍是大勢(shì)所趨，對(duì)應(yīng)廣義貨幣供給增速也將維持低位，未來(lái)市場(chǎng)利率特別是房貸利率仍將緩慢上行，其對(duì)樓市走向的影響也將逐漸加深。
