住房租賃新政全國一盤棋 構想到落地充滿挑戰(zhàn)

       搭建房屋租賃管理平臺是各地發(fā)展租賃市場的重要一環(huán)，但此后還需面臨兩個問題，一是如何將閑散的出租信息有效聚集在平臺上，二是住房租賃平臺管理啟動后的稅收問題該如何解決。更重要的是，租戶能否享受當?shù)毓操Y源是發(fā)展租賃市場、發(fā)揮住房租賃管理平臺作用必須面臨的問題。
      10月30日，廣州一連出臺3份有關房屋租賃的文件，包括《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》(以下簡稱《規(guī)則》)、《關于廣州市住房租賃標準有關問題的通知》(以下簡稱《通知》)、《廣州市住房租賃合同》示范文本(以下簡稱《合同》)，多方位規(guī)范住房租賃市場。10多天前，名為“陽光租房”的廣州房屋租賃信息服務平臺正式上線，目前已有256套房源放盤。
與此同時，北京住房租賃新政正式實施，太原市出臺《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，武漢市住房租賃交易服務平臺上線試運行。此前，廈門、杭州、南京、深圳等地也各自在金融服務、建立多類試點、政企合作等方面出臺相應措施，推進住房租賃市場的發(fā)展。
       克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉認為，構建租購并舉的住房制度是房地產(chǎn)市場長效機制的重要環(huán)節(jié)，預計未來會有更多大中城市著力發(fā)展住房租賃市場。長期來看，租賃市場或將與交易市場分庭抗禮，重點保障城市低收入群體居住需求，以便實現(xiàn)全體人民住有所居、安居樂業(yè)的長遠目標。
       事實上，搭建房屋租賃管理平臺是各地發(fā)展租賃市場的重要一環(huán)，但此后還需面臨兩個問題，一是如何將閑散的出租信息有效聚集在平臺上，二是住房租賃平臺管理啟動后的稅收問題該如何解決。更重要的是，租戶能否享受當?shù)毓操Y源是發(fā)展租賃市場、發(fā)揮住房租賃管理平臺作用必須面臨的問題。
搭建住房租賃平臺加入懲罰機制
     《規(guī)則》指出，住房租賃具體的備案責任人為：自行簽約的，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；租住租賃企業(yè)房屋的，由企業(yè)辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；經(jīng)中介促成房屋租賃關系的，由中介機構辦理網(wǎng)上備案。而在過去，廣州的備案規(guī)則主要針對中介促成的租賃合同備案。
      根據(jù)規(guī)定，出租人沒有辦理房屋租賃合同登記備案的，將被責令限期補辦手續(xù)，自然人逾期不補辦登記備案手續(xù)的，處以50元的罰款；法人或者其他組織逾期不補辦登記備案手續(xù)的，處以5000元以上1萬元以下罰款。
      《通知》則明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米以及單套租賃住房的改造標準，其中單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”和“膠囊公寓”。
     《合同》自2017年11月1日起在廣州全市范圍內(nèi)推行使用。這是廣州市住建委和工商局首個聯(lián)合印發(fā)的住房租賃合同范本，也是首個住房租賃合同網(wǎng)簽范本以及廣州市房屋租賃信息服務平臺網(wǎng)簽模版。合同文本里約定租賃期間出租人不得單方面上調(diào)租金，租賃期滿承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋，維護了承租人的合法權益。
       上述3份文件其實都是為“廣州市房屋租賃信息服務平臺”服務的配套政策。這個租賃平臺由廣州市住建委建設，市、區(qū)、街、社區(qū)共同運營、管理，是廣州首個官方租房平臺，已在10月19日上線。上線之初，該平臺只有172套房源，絕大部分來自租房機構。截至11月1日，房源數(shù)已增加到256套。其中，租房機構房源要求強制上線，而中介和個人房源目前則是以自愿為原則。
    “所有公司促成的租賃交易，都要報給租賃管理所，會在租賃平臺上顯示備案數(shù)字。但我們只是報成交，不會把業(yè)主或客戶的資料公開，目前也沒有報房源上去?！睆V州某中介公司負責人表示，短期內(nèi)看不出該平臺對公司業(yè)務的影響，但如果以后業(yè)主都自行在平臺上放租，勢必會對中介的業(yè)務造成很大沖擊。
      目前在租賃平臺上登記個人房源的業(yè)主寥寥可數(shù)，“先觀望一下吧，如果稅費能夠比中介費低，我會考慮在上面放盤，畢竟政府的平臺還是比較有保障?！币晃挥蟹吭闯鲎獾臉I(yè)主坦言目前未有在平臺上備案的打算。
多地政策落地 同權才能并舉
      除了廣州，各大一二線城市也在加快住房租賃相關政策的落地。
      11月1日，武漢市房管局聯(lián)合中國建設銀行、湖北省分行打造的武漢市住房租賃交易服務平臺上線試運行。
      10月31日，北京住房租賃新政正式實施，有關部門正抓緊建設住房租賃監(jiān)管平臺、制定住房租賃合同示范文本，北京住房租賃監(jiān)管平臺也將盡快發(fā)布。同一天，上海出讓了5宗位于市中心的租賃住宅用地，樓面地價低至6643元/平方米。
      10月26日，太原市發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，明確未來將鼓勵新建租賃住房，政府也將出臺相關補貼獎勵政策。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構和個人，政府還將給予稅收優(yōu)惠政策支持。
      9月底，深圳市玉田村和萬科簽訂了合作協(xié)議，玉田村將物業(yè)統(tǒng)一出租給萬科改造成長租公寓和商業(yè)物業(yè)，這種由政企合作推動的“統(tǒng)租運營+物業(yè)管理+綜合整治”的改造方式，被外界稱為“玉田模式”。南京發(fā)布的《市政府辦公廳關于印發(fā)南京市住房租賃試點工作方案的通知》提出，2017年，預計南京的國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于14家，民營和混合所有制試點企業(yè)不少于4家，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構試點不少于2家。
      也是在9月末，廈門市國土房產(chǎn)局與建設銀行廈門分行、農(nóng)業(yè)銀行廈門分行、廈門銀行、華夏銀行廈門分行簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方合作共建廈門住房租賃金融服務，為開發(fā)企業(yè)提供金融扶持，同時讓市民更加便捷地享受租賃服務。
      在楊科偉看來，從這些密集的住房租賃動態(tài)可看出各地正在加緊貫徹落實中央的相關要求，住房租賃成為了一個正在醞釀培育的新興市場。長期來看，房地產(chǎn)市場將逐漸形成“高端有供應、低端有保障”的住房制度，租賃市場或將與交易市場分庭抗禮，為未來落腳城市的新市民提供過渡性居住條件。但需要明確的是，租賃依舊只是過渡狀態(tài)，其中很大一部分最終還是會流向銷售市場。
      仲量聯(lián)行的一份報告指出，與住房所有者相比，租房者通常相對難以享受到當?shù)氐慕逃歪t(yī)療等公共服務。盡管廣州和武漢等城市都頒布了相關政策，賦予租房者與住房所有者同樣的權利，但鑒于公共資源有限，這些政策能否真正"落地"目前尚不清楚，依然充滿挑戰(zhàn)。
     “只要‘租購同權’一天不實現(xiàn)，租賃市場就無法發(fā)揮為交易市場分流的作用?！睆V州一位業(yè)內(nèi)人士表示。