房?jī)r(jià)的居高不下和流動(dòng)人口的不斷增加，令國(guó)內(nèi)不少大中城市的租房市場(chǎng)日益龐大，近年“租購(gòu)并舉”住房制度的推進(jìn)，進(jìn)一步加快金融產(chǎn)品和服務(wù)逐漸從購(gòu)房領(lǐng)域向租房領(lǐng)域鋪開(kāi)。近期，多家銀行密集宣布進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)，其中一家國(guó)有銀行率先在深圳推出租賃貸款產(chǎn)品，額度上限達(dá)100萬(wàn)元，且利率低于購(gòu)房貸款。該產(chǎn)品對(duì)提高居民居住品質(zhì)等方面有積極影響，但同時(shí)也引來(lái)爭(zhēng)議，有業(yè)內(nèi)人士指出，租房貸款本身并非一種理性消費(fèi)，在不改變供需的情況下，信貸工具進(jìn)入租賃市場(chǎng)還可能滋生“炒租”行為，進(jìn)一步引發(fā)租金上漲，低利率的租賃貸款也存在套利空間。
爭(zhēng)議：租房貸百萬(wàn)
今年10月30日以來(lái)，已經(jīng)有3家銀行表態(tài)響應(yīng)“租購(gòu)并舉”制度，采取與地方政府合作或地產(chǎn)圈龍頭企業(yè)合作模式，給予住房租賃金融支持及技術(shù)支持。其中，一家股份制銀行與碧桂園集團(tuán)簽署了300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金，一家國(guó)有銀行與廈門(mén)市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局聯(lián)手，為住房租賃市場(chǎng)各參與主體提供全鏈條的金融產(chǎn)品與服務(wù)。
比起這二者，另一家國(guó)有大行的“搭檔”更多，達(dá)11家地產(chǎn)公司。據(jù)了解，該行在深圳推出首批5000余套長(zhǎng)租房源，將11家地產(chǎn)公司部分在售、待售的房源轉(zhuǎn)為長(zhǎng)期出租。不過(guò)目前可以享受到首批房源的僅有指定的10余家企業(yè)員工。該國(guó)有行表示，此舉可以提高這些企業(yè)員工的居住品質(zhì)，也有利于深圳更好地留住人才。
此般“購(gòu)轉(zhuǎn)租”的形式并非首創(chuàng)。去年以來(lái)，北京市就加大鼓勵(lì)并引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將自持部分住宅作為租賃房，目前企業(yè)自持面積已超過(guò)127萬(wàn)平方米；今年7月初，上海更是直接推出兩塊只租不售的宅地。
“租購(gòu)并舉”已經(jīng)不是一個(gè)新的概念，不過(guò)此次和銀行密集布局住房租賃市場(chǎng)同樣受到關(guān)注的還有首次推出的銀行業(yè)個(gè)人住房租賃貸款產(chǎn)品。
推出這一貸款產(chǎn)品的是上述在深圳“搭檔”了11家地產(chǎn)公司的國(guó)有大行。從產(chǎn)品的基本介紹來(lái)看，該產(chǎn)品對(duì)符合條件、有長(zhǎng)租需求的個(gè)人發(fā)放，用于其本人支付住房長(zhǎng)租租金等相關(guān)需求。目前執(zhí)行個(gè)人貸款基準(zhǔn)年利率，額度最高100萬(wàn)元，最長(zhǎng)期限十年。該行表示，未來(lái)該產(chǎn)品的執(zhí)行利率也將低于同期購(gòu)房按揭貸款，同時(shí)保障額度供給，旨在大力支持住房長(zhǎng)租業(yè)務(wù)。
推崇者：減少非理性購(gòu)房
從上述介紹可以了解到，該國(guó)有行推出的這款貸款產(chǎn)品，有一個(gè)對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵詞：“長(zhǎng)租”。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)租戶(hù)來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)租的一個(gè)好處是可以鎖定租約期內(nèi)的租金，不用擔(dān)心租金上漲，尤其對(duì)于初入職場(chǎng)的不少年輕人來(lái)說(shuō)，一次性繳納全部租金也是不小的負(fù)擔(dān)。
這一貸款產(chǎn)品會(huì)幫助有長(zhǎng)期租房需求的人士緩解資金壓力。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示，這款貸款產(chǎn)品也是銀行嘗試租賃市場(chǎng)融資的一個(gè)先行試點(diǎn)，此類(lèi)金融創(chuàng)新的推出，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響很大?！笆紫龋w現(xiàn)了金融機(jī)構(gòu)不斷進(jìn)行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，吻合未來(lái)租賃市場(chǎng)的需求；其次，此類(lèi)貸款也使得大城市租房的承受能力更強(qiáng)，由于大城市房租比較貴，尤其是對(duì)于一些高學(xué)歷人才來(lái)說(shuō)，租房的成本也會(huì)影響其在大城市發(fā)展的質(zhì)量，所以此類(lèi)金融創(chuàng)新會(huì)讓該群體的租房需求擴(kuò)大，即更容易也更愿意租房了；第三，租賃需求釋放，對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)有很大的分流作用，若房?jī)r(jià)過(guò)高，完全可以通過(guò)租房來(lái)滿(mǎn)足居住需求?！眹?yán)躍進(jìn)分析道，更重要的是，后續(xù)租賃市場(chǎng)在租售同權(quán)等方面若有創(chuàng)新，那么自然會(huì)有較大的意義，對(duì)于抑制房?jī)r(jià)也是有積極作用的。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，鼓勵(lì)租賃消費(fèi)、穩(wěn)定租賃關(guān)系、賦予租房者更多的權(quán)利，不僅僅是科學(xué)住房觀(guān)念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房。
質(zhì)疑者：炒租與套利的溫床
不過(guò)，住房租賃貸款是否有存在的必要性、會(huì)不會(huì)給租房市場(chǎng)加杠桿等質(zhì)疑也撲面而來(lái)。
一般來(lái)看，租房的人都會(huì)選擇月租在自己收入承受范圍內(nèi)的房屋，如果一套房整體租金過(guò)高，租房者通常會(huì)尋求合租。對(duì)于這種“量力而行”的表現(xiàn)，張大偉分析稱(chēng)，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅僅不符合中國(guó)人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費(fèi)。
眾所周知，信貸工具已給購(gòu)房市場(chǎng)送去杠桿。加杠桿的基本邏輯就是，購(gòu)房者沒(méi)有付全款的能力，只需要出其中一部分資金，其余由銀行墊付。這一邏輯在炒房者手上更被無(wú)限放大應(yīng)用。張大偉指出，資金進(jìn)入租賃市場(chǎng)，并不能改變租賃市場(chǎng)供需，而在不改變供需情況下，租金可能會(huì)加速上漲。在租賃市場(chǎng)過(guò)去的歷史上，因?yàn)闆](méi)有信貸工具，所以漲幅相對(duì)房?jī)r(jià)也是慢很多的。
“租賃是不應(yīng)該有杠桿的?！睆埓髠ッ鞔_，上述國(guó)有行其實(shí)是給開(kāi)發(fā)商變現(xiàn)租賃提供了便利。目前看這種產(chǎn)品的負(fù)面作用不大，但如果擴(kuò)大化，各種負(fù)面就會(huì)出現(xiàn)，包括和企業(yè)的長(zhǎng)租貸款，很可能會(huì)出現(xiàn)二房東現(xiàn)象，利用杠桿炒作租賃。
此外，具備怎樣的條件才能拿到高額度、較低的貸款利率是否會(huì)制造套利空間也是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。
對(duì)于申請(qǐng)這一產(chǎn)品具體需要怎樣的信用資質(zhì)、多高的收入水平、為何設(shè)置100萬(wàn)元為上限以及實(shí)際能夠?qū)徟嗌兕~度等，該行并沒(méi)有進(jìn)行說(shuō)明。有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑，即使需要貸款，是否需要用到數(shù)十萬(wàn)元甚至100萬(wàn)元的額度，其中的噱頭會(huì)不會(huì)大過(guò)服務(wù)本身？北京商報(bào)記者向該行總行發(fā)去采訪(fǎng)函，截至發(fā)稿未收到回復(fù)。
在北京商報(bào)記者調(diào)查時(shí)，曾詢(xún)問(wèn)該行深圳地區(qū)多家支行，但受訪(fǎng)網(wǎng)點(diǎn)工作人員均表示這一貸款產(chǎn)品還沒(méi)有正式上線(xiàn)。其中一位個(gè)貸經(jīng)理告訴北京商報(bào)記者，該產(chǎn)品上周剛剛宣布推出，現(xiàn)在從網(wǎng)點(diǎn)還無(wú)法直接申請(qǐng)，但預(yù)計(jì)很快就會(huì)推出來(lái)。該經(jīng)理還透露，申請(qǐng)這一貸款的前提，是通過(guò)該行指定的幾家房屋中介租房。對(duì)于實(shí)際放款額度無(wú)法確定，需要根據(jù)個(gè)人具體信用和收入水平以及租房期限和金額等進(jìn)行綜合計(jì)算，他同時(shí)坦言，批到最高額度的概率確實(shí)很小，大概率也就是10萬(wàn)-20萬(wàn)元。
一位股份制銀行信貸經(jīng)理還從利率角度分析稱(chēng)，租房貸款利率低于同期購(gòu)房按揭貸款，可能滋生一種新的套利方式，即以相對(duì)低的成本借出資金后再用于他處，這對(duì)銀行把控資金去處形成考驗(yàn)。嚴(yán)躍進(jìn)也提到這一點(diǎn)，他表示，租房貸款實(shí)際上是一種很特殊的消費(fèi)貸款，它和當(dāng)前的各類(lèi)消費(fèi)貸是有一點(diǎn)類(lèi)似的。所以從這個(gè)角度看，當(dāng)前對(duì)于此類(lèi)貸款需要積極進(jìn)行管制，尤其是在貸款方面需要進(jìn)行審核。后續(xù)對(duì)于違規(guī)使用此類(lèi)貸款的用戶(hù)，比如說(shuō)挪用于購(gòu)房，就要取消此類(lèi)貸款資格，并收回貸款。他建議，此類(lèi)產(chǎn)品在發(fā)放貸款的時(shí)候，資金應(yīng)該直接打到長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的賬戶(hù)，而不是直接給承租者或租房者。
在張大偉看來(lái)，短期套利空間還沒(méi)有出現(xiàn)，因?yàn)榉吭刺峁┓蕉际瞧髽I(yè)，如果未來(lái)擴(kuò)大到個(gè)人業(yè)主，那么出現(xiàn)套利空間的可能性就會(huì)大幅上升。
