最近官方通過各個途徑釋放房地產(chǎn)政策的信號，值得關注的，一是本次大會報告關于房地產(chǎn)政策的表述，另一個是最近住建部有關領導在新聞發(fā)布會上的表述。兩者都釋放了頗有含金量的信息，對判斷未來房地產(chǎn)政策及房價走勢具有非常重要的參考價值。
在談及房地產(chǎn)時，本次大會報告的具體表述是：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！标P于這個表述的意義，我已經(jīng)在最近的一些論壇會議上多次闡述。房地產(chǎn)政策在本次大會報告中的最重大的意義，不僅在于說了什么，更在于在什么地方說。房地產(chǎn)政策迎來歷史性“糾偏”
特別要提醒各位的是，黨的全國性代表大會提及房地產(chǎn)政策，只有兩次。第一次在十七大。十七大報告在提及房地產(chǎn)政策時并沒有談及全部，而只是在社會保障部門提到了廉租房制度，具體表述是，“健全廉租住房制度，加快解決城市低收入家庭住房困難?！钡诙尉褪窃谶@次舉世矚目的大會上。
而本次大會報告關于房地產(chǎn)的表述之所以在我看來意味著中國房地產(chǎn)政策的巨變，關鍵在于，報告涉及的房地產(chǎn)政策不僅僅是保障房，而是住房的總體定位，以及未來的長效機制問題。
提及房地產(chǎn)政策的部分不是出現(xiàn)在社會經(jīng)濟領域，而是出現(xiàn)在“提高保障和改善民生水平，加強和創(chuàng)新社會治理”這一部分的“加強社會保障體系建設”這一小部分。什么意思，意思很大，最大的意思是房地產(chǎn)已經(jīng)由過去的經(jīng)濟政策轉變成民生政策，住房的民生屬性已經(jīng)占據(jù)最重要的位置，這是中國房地產(chǎn)政策真正迎來了歷史性的制度糾偏和嬗變。
我在過去的文章中多次抨擊，中國房地產(chǎn)政策的最大問題，是偏離了住房的民生和社會屬性，而過于注重其對經(jīng)濟增長的作用。長期把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，以至于形成了對房地產(chǎn)的過度的依賴。每一次經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)都首當其沖，成為對沖經(jīng)濟下行風險的首要工具。同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過了50%。
對土地財政和房地產(chǎn)的過度依賴，一方面導致房地產(chǎn)行業(yè)的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產(chǎn)配置的主要工具。在這種思維下，中國房地產(chǎn)承擔了過多的脫離房子基本功能的“任務”，使得中國的房地產(chǎn)政策越來越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因為房地產(chǎn)政策過于“經(jīng)濟化”和功利化而成了中國社會和中國經(jīng)濟的大問題。
在2016年，由于出臺筆者一直反對的“去庫存”政策，中國房價在政策刺激下的再一次暴漲，引發(fā)了對房地產(chǎn)政策的反思。
無論是2016年“權威人士”的講話，還是中央經(jīng)濟工作會議，都明確“房子是用來住的”這一定位。開始對中國房地產(chǎn)政策的定位進行糾偏。這次報告，等于宣告了房地產(chǎn)政策長期作為經(jīng)濟政策的歷史的終結，房地產(chǎn)政策重回民生領域，房子的居住屬性再次回歸。大會報告的這個定位，必將對下一步構筑中國房地產(chǎn)市場的長效機制和制度建設產(chǎn)生重要影響。
住建部部長表態(tài)，透露重大信號
房地產(chǎn)政策動態(tài)中，第二個值得關注的是10月19日，住建部部長王蒙徽在回答有關“房地產(chǎn)長效機制有無時間表”的一系列表示。王蒙徽重申了報告對于 “房子是用來住的”定位，以及未來房地產(chǎn)政策的重點是以滿足新市民需求為主要出發(fā)點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主滿足基本保障，綜合運用金融、土地、財稅、立法等手段推進房地產(chǎn)長效機制的建立。
王蒙徽特別提及最近在住房租賃市場，以及保障房建設中的共有產(chǎn)權房等問題。王蒙徽的話透露出的最大信號，就是中國住房投資作為最好的投資的歷史已經(jīng)結束。在房地產(chǎn)政策回歸民生，房子回歸居住屬性的情況下，高層勢必在房地產(chǎn)調(diào)控政策與長效機制之間慎重研究銜接問題，避免給市場再次釋放錯誤的信號，導致市場再次反彈。這應該是明確無誤的。
以上兩大信號，對中國房地產(chǎn)市場短期、中期以及長期的走勢都有很大的影響。
就短期而言，房地產(chǎn)政策在今年年底到明年年中出現(xiàn)明顯松動的可能性不大。從今年市場來看，變天已是定局。一線量價出現(xiàn)了明顯的松動，二線熱點城市除少數(shù)外，整個市場也在悄然變化。國家統(tǒng)計局9月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)也證明。9月70個大中城市新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市為44個（8月為46個），持平的8個，下跌的18個，市場已經(jīng)明顯表現(xiàn)出了疲勢。各位可以研究一下70個大中城市房價數(shù)據(jù)，這個數(shù)據(jù)雖然我一再說是中國最假的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不要糾纏數(shù)據(jù)本身，但這個數(shù)據(jù)基本可以反應房地產(chǎn)市場的強弱對比，當環(huán)比上漲的城市數(shù)下降為35個以下時，市場基本確立了下行態(tài)勢。
根據(jù)過往，在下行的情況下，地方一般都會悄然放松調(diào)控，但今天市場的特殊在于，由于四五六線城市的發(fā)力，雖然房地產(chǎn)，特別是住宅銷售的數(shù)據(jù)在九月份出現(xiàn)負增長，但房地產(chǎn)投資的數(shù)據(jù)基本沒有受到太大的影響，8.1%的增速仍然在合理區(qū)間內(nèi)。這事實上也意味著，在明年年中之前，市場很可能出現(xiàn)全面的下行態(tài)勢，但政策的轉向會滯后到明年下半年。也意味著明年下半年，將是本輪房地產(chǎn)周期最困難的時刻。
從中期和長期看，中國房地產(chǎn)和房價的態(tài)勢，一方面取決于宏觀經(jīng)濟周期下，包括貨幣政策等的取向；另一方面，也取決于中國城鎮(zhèn)化的方向和人口發(fā)展的態(tài)勢。
中國住房短缺的歷史已基本結束
大家不妨注意一下本次大會報告對中國社會主要矛盾變化的表述，這個表述符合房地產(chǎn)市場的變化。經(jīng)歷2016年的去庫存，以及2017年四五六線的上漲之后，無論是基本居住需求、改善需求以及投資需求在這兩年都得到了極大的釋放，住房短缺的歷史基本結束，供需平衡的基本面差不多形成。
未來中國房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)是住房不能滿足老百姓基本居住需求，而是轉換為住房供應的不均衡不平衡問題。也就是未來熱點城市住房的不足，高品質(zhì)住房的短缺等不均衡不平衡的問題。這個問題，意味著，由于住房短缺引發(fā)的房地產(chǎn)投資熱潮會告一段落。未來，在中國具有價值的住房，將集中在筆者未來會歸納提煉的一些城市以及物業(yè)類型中。
同時，從中國經(jīng)濟大周期和貨幣政策而言，筆者從去年一直強調(diào)貨幣政策回歸常態(tài)，超高速印鈔時代的終結等問題，這意味著，助推房價上漲的主要工具，貨幣超發(fā)問題逐漸將不復存在，中國的M2已經(jīng)連續(xù)三個月停留在個位數(shù)，這將成為未來貨幣政策的常態(tài)。
貨幣的不超發(fā)，宏觀經(jīng)濟大周期的轉折，已經(jīng)經(jīng)濟從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉換，都意味著，投資房地產(chǎn)高收益低風險時代，正在慢慢終結，買房不需要智商的時代基本退出歷史舞臺。
后記：
有人說我唱空樓市，我很反感
10月24日的文章《2018年將是房地產(chǎn)最困難的一年》引發(fā)的熱議和反響在我的預料之中，包括一些誤讀。文章發(fā)出后很快過了10萬+，后臺的評論也是最近以來最多的，很多平臺也在大量轉載。
而在所有的評論中，最讓我不能接受的是“你又在唱空房地產(chǎn)”。了解我的觀點的人都知道，在房地產(chǎn)問題上，我從來不刻意的“唱空”或者“唱多”，我對堅持“唱空”和“唱多”的都沒有好感，所以我的觀點也經(jīng)常罕見地受到多空雙方的攻擊。在房地產(chǎn)問題上，我自認為我是一個實事求是派，基于客觀的事實和房地產(chǎn)的基本邏輯做出自己的判斷，不迎合民眾、不迎合官方，也不迎合開發(fā)商，只迎合我自己內(nèi)心的判斷。過去我堅持這個原則，現(xiàn)在我也堅持，將來更會堅持。
基于此，對于很多網(wǎng)上誤讀我的觀點的說法乃至謾罵，我基本懶得去回應，我不會將生命浪費在幫助網(wǎng)上很多人提高智商等無聊的事務中，但是，他們很多對我的誤讀，繼而引發(fā)了很多很重視我的觀點并且按照我的觀點做出買房決策的人，這就無法沉默了。
如果這兩年大家關注我的微博、微信公眾號等自媒體平臺，我在房地產(chǎn)問題上，絕不像某些人一樣一個調(diào)子唱到底，我會根據(jù)政策、房地產(chǎn)態(tài)勢以及宏觀經(jīng)濟大周期的變化做出自己的判斷，從不為了“唱多”或者“唱空”而如何。以本輪房地產(chǎn)周期為例，我的很多關于房地產(chǎn)的觀點為很多人所熟悉，試舉幾個：
第一，2014年3月，當很多城市的房價出現(xiàn)下降的時候，業(yè)界都在討論政府會不會救房地產(chǎn)，我的觀點很明確，政府一定會救，我當時的說法是，百分之一千會救，因為我相信愛情，如果這個世界上只有一種愛是真愛，那一定是中國政府對房地產(chǎn)的愛。相信這個話，大家不會陌生；
第二，2014年9月，70個大中城市的房價環(huán)比全部下跌，9月30日，高層出臺“9.30”救市措施，打響救房地產(chǎn)的第一槍。我在很多文章中指出，購房者迎來了買房的最好時間窗口，我當時的觀點是，大城市，熱點城市，人口流入的城市，需求依然旺盛，庫存不是問題，“如果政府喪心病狂的救市，你一定要同樣喪心病狂的出手買房”，相信這句話，大家更不會陌生；
第三，2015年“3.30”和11月，政府相繼推出大規(guī)模的房地產(chǎn)刺激政策后，特別是11月提出“去庫存”后，我在年底的很多文章中預測2016年房價會大漲，并且在一篇文章中列出了2016年房價會大漲的城市的名單，將要大漲的城市分成三個梯隊，第一梯隊為蘇州、上海、合肥、南京、廈門、珠海等城市。當時很多人質(zhì)疑，房價這么高了，怎么可能大漲，并且對我列出的一些城市質(zhì)疑，當時質(zhì)疑最多的是兩個城市，一是合肥，一是東莞。事實是，合肥2016年房價漲幅全球第一，東莞更是輕松翻番。
第四，2016年年底，面對新的調(diào)控態(tài)勢，我又提出了房地產(chǎn)將變天的觀點，我認為在經(jīng)歷2016年的大漲，及各種需求大規(guī)模釋放后，熱點城市的房地產(chǎn)市場將逆轉，預期將改變。這個預測，從目前北上廣深及一些熱點城市的表現(xiàn)看，你們還要拿一些極個別城市來質(zhì)疑嗎？
列這么多過去的預測，絕非為了炫耀，而是告訴大家，我從來不迎合任何一方，我只會根據(jù)事實做出自己認為（當然不一定正確）的判斷。房地產(chǎn)很復雜，房地產(chǎn)問題很專業(yè)，絕非任何一個人可以信口開河。中國的房地產(chǎn)，更因為各種力量的博弈，是所有經(jīng)濟現(xiàn)象中最復雜的，我對房地產(chǎn)市場的預測如果能夠有50%正確，我已經(jīng)很滿足。
我之所以說房地產(chǎn)2018年最困難，除了上篇文章中的解釋，最關鍵的原因在于：
第一，我多次強調(diào)房地產(chǎn)政策很有用。
而很多專家一直誤導，房地產(chǎn)政策無用。分析房地產(chǎn)短期走勢，最關鍵的因素是政策，無論是刺激政策，還是打壓政策，都會對房地產(chǎn)市場的短期走勢產(chǎn)生巨大的影響，這是過去房地產(chǎn)市場的周期已經(jīng)證明的。中國房價并非一直單邊上漲，2008年，2014年，房價都經(jīng)歷了明顯的下跌，包括最堅挺的北京房價，2008年跌幅甚至在40%，2014年跌幅在20%，本輪二手房的跌幅已經(jīng)超過了10%。之所以很多人認為政策無用，那是因為政策沒有堅持，而不是無用。本輪政策的力度、手段、目標前所未有。限售，限購，限貸，限價，限離，這些措施對市場交易和流動性的影響是巨大的。怎么可能不對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響？
第二，我在上篇文章中提到本次大會對房地產(chǎn)政策的糾偏，房地產(chǎn)政策從以前的經(jīng)濟政策正在嬗變?yōu)槊裆摺?
這意味著，就政策本身而言，未來不會鼓勵房地產(chǎn)過度投資。在過去兩年，房價經(jīng)歷暴漲之后，價格已經(jīng)處在高位，高層最擔憂的是過高的價格引發(fā)“明斯基時刻”。這種擔憂也意味著，在長效機制出臺之前，即使處于面子考慮，本輪房地產(chǎn)調(diào)控至少也會堅持到2018年年中。嚴苛的調(diào)控政策再堅持半年，整個市場短期很可能進入全面下行通道。
第三，從市場的基本面和周期看，經(jīng)歷2016年一二線，2017年三四五線的梯次上漲之后，需求基本釋放，市場供求關系基本平衡，上漲的動力逐漸衰竭。
特別是，中國正在經(jīng)歷前所未有的貨幣政策的回歸，貨幣的不超發(fā)，宏觀經(jīng)濟大周期的轉折，已經(jīng)經(jīng)濟從高增長階段到高質(zhì)量階段的幾大轉換，都意味著，投資房地產(chǎn)高收益低風險時代，正在慢慢終結。
當然，我之所以對一些人說我“看空”的觀點很反感，是我個人不僅從來不去所謂的“看空”，相反，我對中國下一個周期的城鎮(zhèn)化，以及中國城市經(jīng)濟和房地產(chǎn)的樂觀甚至比很多開發(fā)商都樂觀。比如，我認為，房地產(chǎn)在中國將一直是支柱產(chǎn)業(yè)。在下一個房地產(chǎn)周期，大城市、城市群、灣區(qū)覆蓋的城市以及一些特色城市，房地產(chǎn)仍然面臨著黃金發(fā)展機遇。
就房價本身而言，中國除了北上廣深廈門杭州這六個城市的高價樓盤目前價格和城市本身比較匹配，90%的熱點城市的高端樓盤價格不是太高了，而是太低了。
我過去一直在列舉一些城市房價太低。特別是西安，太原，長春，重慶，大連。昨天的留言中，居然有西安的指責我聽了我的把西安的房子賣了，叫我實在無語。
房地產(chǎn)業(yè)的周期性很強，房地產(chǎn)在自身的周期中進行調(diào)整是很正常的。沒有一個市場永遠是上漲的。就中期長期而言，城鎮(zhèn)化和人口仍然是支撐中國大城市房價在經(jīng)歷調(diào)整之后繼續(xù)上漲的最強大支撐。
