截至10月23日，據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，滬深兩市共計(jì)54家上市房企披露了2017年三季度業(yè)績(jī)預(yù)告，凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)有36家，占比接近七成，18家企業(yè)凈利同比下滑，15家虧損。
值得一提的是，這54家房企幾乎都是中小房企，并無(wú)銷售規(guī)模千億元量級(jí)房企，但可折射行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度越來(lái)越高，得益于過(guò)去兩年市場(chǎng)庫(kù)存的充足，房企今年的銷售額將創(chuàng)下新高，或?qū)⒂?5家以上房企跨入“千億元俱樂(lè)部”。不過(guò)，接下來(lái)的市場(chǎng)銷售增速將放緩，加之資金成本的提高，房企盈利能力或走低。
近七成房企凈利同比增長(zhǎng)
從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來(lái)看，在上述54家上市房企中，36家呈現(xiàn)上行趨勢(shì)，占比為67%；從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來(lái)看，39家房企盈利，占比72%；15家虧損，占比為28%。另外，有23家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過(guò)1億元，占比43%。
《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，區(qū)域性龍頭房企盈利能力仍較強(qiáng)，凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的目前有5家。華僑城A凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在45億元-48億元之間，目前暫列首位；榮盛發(fā)展凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在24億元—28億元之間，暫列第二位；金融街凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在11.6億元-14.4億元之間；華聯(lián)控股凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)在10.6億元-10.9億元之間；濱江集團(tuán)凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)10億元-13億元之間。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，濱江集團(tuán)和榮盛發(fā)展都是以地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)的企業(yè)，且杭州和京津冀區(qū)域在限購(gòu)前市場(chǎng)表現(xiàn)較好，去年年底和今年一季度享受到了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的盈利收益，因此其區(qū)域性房企有較好的盈利表現(xiàn)。
有業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為，去年以來(lái)，上市房企大量發(fā)行公司債，其融資成本相對(duì)較低，企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用因而降低。此外，部分房企借力于今年三、四線城市房?jī)r(jià)上漲，消化了大量庫(kù)存，而這些項(xiàng)目當(dāng)初土地獲取成本都很低，一旦價(jià)格有所提升，反映到毛利率水平上，就會(huì)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，因此提升了盈利空間。
市場(chǎng)有序降溫
事實(shí)上，雖然相對(duì)而言，多數(shù)上市房企在2017年獲得了“豐收”，但其接下來(lái)的日子并不好過(guò)。
從政策層面看，自去年9月底以來(lái)，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限”到“購(gòu)租并舉”“租售同權(quán)”，已有超過(guò)一百個(gè)城市發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策，其中多數(shù)是收緊性的樓市調(diào)控政策。
從統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來(lái)看，初步測(cè)算，9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.2%。
不過(guò)，方正證券房地產(chǎn)分析師任澤平曾認(rèn)為，盡管銷售會(huì)回落，但房地產(chǎn)投資不會(huì)悲觀。任澤平表示，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“屯糧而兵馬未動(dòng)，資金足以支撐投資”。
他表示，“2017年，外部融資收緊對(duì)一部分房企形成壓力，對(duì)資金雄厚的開(kāi)發(fā)商，則是彎道超車的好機(jī)會(huì)?；诖?，房企資金足以支撐未來(lái)1年的開(kāi)發(fā)投資需求?！?
事實(shí)上，確實(shí)有不少房企借此機(jī)會(huì)加快并購(gòu)步伐，包括以融創(chuàng)中國(guó)、陽(yáng)光城、旭輝集團(tuán)和泰禾集團(tuán)等多家大中型房企，都在試圖打開(kāi)低成本獲取土地儲(chǔ)備的擴(kuò)張渠道。
鑒于此，今年以來(lái)，房企融資渠道收緊后，為了滿足擴(kuò)張需求，永續(xù)債再度成為房企融資的輔助甚至可能轉(zhuǎn)化為主要渠道。更值得注意的是，新的表外融資正在進(jìn)入這一領(lǐng)域，比如ABS融資，這種方式的融資并不會(huì)計(jì)入負(fù)債表中，是目前很多房企已經(jīng)或者試圖借力的融資渠道。
任澤平表示，2017年是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高之年，房企深度洗牌和兩極分化，項(xiàng)目并購(gòu)和土地交易增加。
更重要的是，上市房企表外融資規(guī)模增加后，將成為利潤(rùn)黑洞，削弱房企盈利能力。此外，負(fù)債高企后，若調(diào)控仍不放松，房企的高周轉(zhuǎn)能力將被遏制，屆時(shí)，房企的資金鏈風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加劇。
