今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)加碼，一方面，諸如限購(gòu)限貸等“減法調(diào)控”頻出，另一方面，從供給側(cè)穩(wěn)定樓市的“加法措施”也在提速，如完善住房租賃體系、增加土地供應(yīng)等。數(shù)據(jù)顯示，今年截至10月15日，一線城市住宅土地供應(yīng)已達(dá)到204宗，合計(jì)住宅土地規(guī)劃面積同比去年全年上漲幅度達(dá)40%。同時(shí)，如限價(jià)、配建、競(jìng)自持等“有條件”的土地出讓方式成常態(tài)化。這也就意味著未來(lái)五年一線城市將迎來(lái)大量房源且更多地惠及中低收入的首次置業(yè)人群。
??一線城市供地提速
??自今年3月以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市密集發(fā)布樓市調(diào)控政策。在政策調(diào)控的基礎(chǔ)上，多個(gè)城市的住宅用地供應(yīng)節(jié)奏也發(fā)生了明顯的變化。其中，一線城市土地供應(yīng)明顯加速。
??中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至10月15日，一線城市年內(nèi)供應(yīng)的住宅用地已經(jīng)達(dá)到了204宗，合計(jì)供應(yīng)住宅土地規(guī)劃建筑面積達(dá)到2433.33萬(wàn)平方米，同比2016年全年上漲40%；成交面積達(dá)到了1770.35萬(wàn)平方米，同比2016年全年上漲了19%。此外，預(yù)計(jì)最后兩個(gè)多月還將成交大量住宅用地。
??以北京為例，今年3月以來(lái)，為配合北京樓市新政，北京土地供應(yīng)節(jié)奏明顯加快，住宅用地的供應(yīng)量、成交量較2016年成倍增加，共有產(chǎn)權(quán)房用地也頻繁推出。根據(jù)北京市今年4月7日發(fā)布的新供地計(jì)劃，2017年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1200公頃。
??近段時(shí)間的北京土地市場(chǎng)成交也十分活躍。10月11日，北京市土地交易市場(chǎng)成交了3宗住宅用地，土地面積約18公頃，建筑規(guī)模約29萬(wàn)平方米，其中共有產(chǎn)權(quán)住房建筑規(guī)模約9萬(wàn)平方米。9月30日，北京土地市場(chǎng)集中供應(yīng)了4宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地，分別位于海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、昌平區(qū)和大興區(qū)。
??中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，北京市年內(nèi)累計(jì)土地成交金額達(dá)1958.08億元，同比2016年全年860億元上漲了127%，預(yù)計(jì)2017年北京土地市場(chǎng)成交金額有望達(dá)到2500億元，可能再次突破歷史紀(jì)錄。此外，今年以來(lái)，北京市住宅土地供應(yīng)面積已經(jīng)達(dá)到815萬(wàn)平方米，創(chuàng)近四年紀(jì)錄，同比2016年全年上漲225%。
??有條件出讓常態(tài)化
??值得注意的是，今年以來(lái)，以北京、上海等城市為代表，許多城市在土地出讓時(shí)增加了限制性條件，如限定未來(lái)房屋售價(jià)、配建保障性住房、競(jìng)拍自持面積等，這種有條件的土地出讓方式開始常態(tài)化。
??以北京土地市場(chǎng)為例，今年截至10月13日，北京市已經(jīng)成交52宗住宅用地，并且全面限價(jià)化。這52宗地累計(jì)規(guī)劃面積達(dá)650萬(wàn)平方米，相比2016年全年上漲196%。其中70年持有型租賃用地82.85萬(wàn)平方米；共有產(chǎn)權(quán)房面積達(dá)167.87萬(wàn)平方米，占住宅土地總面積比例達(dá)26%；限價(jià)商品住宅面積為228萬(wàn)平方米。從數(shù)據(jù)看，北京近年供應(yīng)的自住商品房以及共有產(chǎn)權(quán)房明顯增加。如果按照每套平均80平方米計(jì)算，已經(jīng)供應(yīng)大約2萬(wàn)套。是過(guò)去兩年總和的2倍左右。
??上海、深圳也是如此。比如，7月6日上海市政府發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，主要涉及從供應(yīng)端管控地價(jià)、盤活存量以及加強(qiáng)供應(yīng)端質(zhì)量等方面。深圳則對(duì)人才住房給予更多支持，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例的，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建人才住房和保障性住房面積。
??在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，以往的土地出讓方式會(huì)推高地價(jià)，并傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)價(jià)格。目前，包括北京、上海等在內(nèi)的許多城市實(shí)施有條件的土地出讓方式，在增加土地供應(yīng)的同時(shí)避免炒地現(xiàn)象，抑制房?jī)r(jià)瘋漲，形成良性供應(yīng)。同時(shí)，限房?jī)r(jià)及自持商品房，對(duì)于開發(fā)商的土地運(yùn)作能力也提出更高的要求。
??“加法”調(diào)控穩(wěn)市場(chǎng)
??在住宅用地供應(yīng)方面，一方面是有條件的出讓方式，另一方面住宅用地供應(yīng)量的增加，也有利于穩(wěn)定城市房地產(chǎn)市場(chǎng)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從去庫(kù)存政策看，一二線城市已經(jīng)基本完成了去庫(kù)存任務(wù)。這種情況下，很多一二線城市為了抑制市場(chǎng)的上漲，開啟了增加土地供應(yīng)的政策。
??“調(diào)控從過(guò)去的減法開始疊加加法”，張大偉進(jìn)一步分析稱，2017年樓市“調(diào)控減法”持續(xù)加碼下，北京等城市的加法供應(yīng)開始全面加速，多個(gè)城市未來(lái)五年將有大量房源供應(yīng)。一二線城市在目前已經(jīng)做好“減法”的同時(shí)繼續(xù)做好“加法”，平穩(wěn)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。增加供應(yīng)后，市場(chǎng)價(jià)格將有望有所降低。
??據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有45個(gè)城市先后出臺(tái)限售政策，限售周期2-10年不等。這是繼限購(gòu)、限貸、限價(jià)后的調(diào)控再加碼，以組合拳政策全方位平穩(wěn)樓市發(fā)展。
??行業(yè)人士評(píng)論稱，需求調(diào)控主要側(cè)重于短期，供給調(diào)控則更加側(cè)重于中長(zhǎng)期，且供給調(diào)控有助于穩(wěn)定公眾預(yù)期。相比于限購(gòu)、限貸、限售等需求調(diào)控，土地供應(yīng)更側(cè)重于供給端的發(fā)力，通過(guò)加大土地供應(yīng)量來(lái)調(diào)整市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步平抑房?jī)r(jià)上漲。
??以北京市場(chǎng)為例，從近幾個(gè)月來(lái)的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來(lái)看，地價(jià)高企所導(dǎo)致的豪宅化、大戶型化的趨勢(shì)得到明顯改觀，90/70政策、共有產(chǎn)權(quán)房政策、限價(jià)政策，均將對(duì)改善未來(lái)新宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)起到積極作用，未來(lái)更多的新宅供應(yīng)將更好地惠及需要購(gòu)買小戶型、低總價(jià)房源的中低收入的首次置業(yè)人群。
